关于贯彻落实国家房地产调控新政的意见

为贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，下称国发10号文）精神，广州市政府印发了《广州市贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知努力实现住有所居的意见》（穗府[2010]14号，下称《贯彻意见》）。同日，市国土房管局召开新闻发布会，该局新闻发言人通报了《贯彻意见》的有关内容、特点，并就有关情况接受了媒体采访。
新闻发言人介绍，4月17日国务院印发国发10号文后，市委、市政府高度重视，立即部署召开专题会议传达、学习国发10号文，由市国土房管局牵头，会同相关部门制定贯彻落实意见。4月26日，万庆良市长主持召开市政府常务会议，审议并原则通过了《贯彻意见》。
新闻发言人介绍，《贯彻意见》共有8个方面24条，主要特点有：一是表明了贯彻落实中央房地产调控新政、遏制房价过快上涨的坚决态度。《贯彻意见》首先要求各级政府、各部门提高认识，将思想和行动统一到国发10号文等一系列中央房地产调控政策上来，并规定要制定责任考核制度，对贯彻落实不力的予以问责。同时，《贯彻意见》从形式和内容上都严格遵照国发10号文，并将国发10号文的各项要求具体化，明确了落实各项工作的负责部门，以保障贯彻落到实处。
二是立足地方政府的职能。根据中央和地方政府的职权分工，落实此轮调控新政中差别化的住房金融和税收政策，地方政府主要工作是配合、支持，通过建立健全与金融、税务部门的协商联动机制，实现信息的互通共享和业务的协同办理。《贯彻意见》对于一些地方政府无权决定的事项没有越权明确，工作重点放在加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等供应端的调控措施上。
三是提出了具体、量化的调控目标。比如今年开工建设300万平方米的保障性住房、供应40公顷以上的限价房用地、供应5平方公里商品住房用地、供应约2平方公里中心城区商品住房用地等等。
四是注重调控政策的稳定性和长效性。《贯彻意见》在强调贯彻落实国务院调控新政的同时，也注重延续我市之前确定的市场调节和政府调控两手抓、构建多层次住房供应和消费体系的调控导向和措施，对低收入住房困难家庭予以保障，对中等收入自住型住房消费予以支持，概况而言就是低端有保障、中端有支持、高端有市场。2007年以来，经过深入的研究分析，我市提出住房和房价问题的本质是在市场经济条件下，住房资源分配实现效率和公平兼顾、平衡的问题，解决住房和房价问题的根本方法是积极构建与经济社会发展水平和居民收入水平相适应的多层次、差别化的住房供应和消费体系，并根据这一指导思想采取了一系列调控措施。多层次、差别化的住房供应和消费政策包括供需两端的调控政策，体现在金融、税收、土地供应等多个方面。比如，此次国发10号文提出了通过实行差别化的金融和税收政策，来抑制不合理的住房需求，就是多层次住房供应和消费体系的重要内容，侧重于需求端调控。国发10号提出的加强住房保障、增加中小套型普通商品住房供应等，也同样体现了多层次住房供应和消费政策的理念，侧重于供应端调控。可见，广州构建多层次、差别化住房供应和消费体系的导向既符合中央政策，也符合广州实际，是一项长期坚持的政策，不会因为楼市的冷热波动而动摇，而且长期坚持下去也将有利于促进楼市健康、平稳发展，有利于改善民生、加快实现“住有所居”。
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新闻发言人还就《贯彻意见》中几个普遍关注的问题进行了解读：一是关于“夹心层”住房问题。新闻发言人指出，相对于高、低两端的住房需求而言，“夹心阶层”的住房问题是多层次住房政策体系的难点和重点。“夹心层”我们分为两种，一种是符合保障条件，处于廉租住房和经济适用住房之间的“夹心层”，我们叫做“内夹心层”；另一种是不符合保障条件，但又买不起商品房的“夹心层”，我们叫做“外夹心层”。此次《贯彻意见》在确保完成住房保障任务的同时，将解决“夹心层”的住房问题作为重中之重，着力有所突破。主要措施有：第一，提高廉租住房保障标准，发展经济租赁住房，切实解决“内夹心层”的住房问题；第二，发展面向“外夹心层”首次置业需求的限价房。2010年储备供应40公顷以上的限价房用地，建成后可供应限价房约1万套。目前，地块已基本确定；同时，还将推出在建未售限价房上市销售。为贴合实际地做好限价房供应工作，从去年10月起，我们用了3个月时间开展了全市范围内限价房需求网络大调查。根据调查，约有12000多个家庭或个人提出了限价房申购需求，总需求约建筑面积100万平方米。今后2至3年，将重点依据这些需求，并结合楼市运行情况来确定限价房供应规模。在建设模式上，将针对限价房投放节奏与市场动态不匹配的问题，探索由政府主导建设的模式，及时、有效地发挥限价房房价“调节器”、“稳定器”的作用。此外，还将探索激励企业单位利用存量土地开发建设限价房的新办法；探索在“三旧”改造用地尤其是旧厂房改造用地中配建限价房的新机制等等。目前，我市限价房开发建设和销售管理政策正在修订中。第三，优先供应中小套型普通商品住房，落实90/70政策。第四，进一步培育和发展住房二、三级市场，促进存量商品住房流转，构建有新有旧、有大有小、租售并举、结构均衡、梯级消费的住房一、二、三级市场。
二是关于三套房贷暂停问题。新闻发言人介绍，决定是否暂停三套房贷是金融监管部门和各商业银行的职权。在起草《贯彻意见》过程中，我们征求了人民银行等金融监管部门的意见，他们表示金融监管部门和各商业银行对暂停三套房贷问题已进行研究，部分商业银行已明确暂停发放，部分商业银行已提高三套房贷首付比例和贷款利率。
三是关于限购等临时性调控措施，《贯彻意见》暂未规定，但同时规定如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，将采取限购等临时性调控措施。暂未规定限购措施，主要考虑：第一，新政实施以来，我市楼市运行已出现了积极的变化，市场成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，新政“抑投机、遏房价”的成效初显。4月15日至5月14日，全市十区一手商品住宅网上签约面积同比减少了68.1%，环比减少了33.5%；网上签约均价环比下降7.4%，扣除萝岗区大幅波动因素外，其余九区均价环比下降0.8%。房价虽仍在高位，但涨势已得到遏制，预期随着成交的持续低迷，房价将出现下跌。第二，根据楼市投资“买涨不买跌”的规律，预期投机性需求将会得到有效抑制；第三，从广州购房需求结构来看，国内居民购房占绝大多数（占购房人群的99.1%），限制港澳和外国人购房意义不大。
四是关于物业税、房产税开征问题。新闻发言人介绍，我们也注意到近期上海、重庆等地出台了征收房产税或特殊房产消费税的动态。广州作为副省级的省会城市，实际职权与地级市并无区别，没有定税权限，开征新税种方面要接受国家和省的统筹安排，这方面与国家直辖市和计划单列市有较大区别。据我们与财税部门了解的情况，目前国家开征物业税或房产税正在研究、酝酿。
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五是关于二套房认定标准问题。新闻发言人介绍，据了解，二套房认定标准目前住房和城乡建设部正在会同人民银行和银监会制定，近期将出台。认定标准出台后，我们将会同金融监管部门和商业银行切实执行好。目前，要实现查询广州行政区域范围内个人名下的房产情况，我们的档案信息系统完全可以实现。但以家庭为单位查询尚有困难。下一步，我们将抓紧会同民政和公安部门研究解决办法。
六是关于加强市场监管和信息披露问题。新闻发言人介绍，加强楼市监管和信息披露，是《贯彻意见》的亮点之一。比如，《贯彻意见》规定了要全面清查出让合同，督促开发建设；要继续加大闲置土地清查和处置，打击囤地行为；要开展多部门联合执法检查，重点打击囤房、哄抬房价等违法违规行为等。在信息披露方面，《贯彻意见》提出要实施“阳光用地”工程，在过去公开土地供应计划、土地出让信息的基础上，会同相关部门，进一步扩大信息公开的内容和范围，全面公开房地产用地宗案的开发利用动态信息，以及违法用地、闲置土地的宗案查处信息，逐步实现土地供应和监管信息的全公开。要推进二手房网上放盘、网上交易，逐步实现二手房交易信息的全公开。要进一步完善房地产市场监测分析和信息发布机制，及时披露市场供需及风险预警信息，及时提示市场风险。新闻发言人指出，我们也注意到近日有媒体报道了我市部分已出让地块的开发建设现状。实际上，从今年2月起，我市再次开展了全市范围内土地出让合同清理行动，旨在通过此次大清理发现历史上遗漏未查处的闲置土地，做到“应查尽查”、不留死角。目前，清理工作已基本完成了我市1992年实行土地有偿使用制度以来土地出让合同和项目开发建设情况的清理、清查，下一步将在核查基础上依法进行处理，约束房地产开发企业加快开发建设和销售，加快形成商品住宅的实际供应，构成闲置的，坚决进行查处。从今年5月起，我们网上公开了09年以来新供应经营性土地的开发建设情况，全程监管并全面接受社会监督。应该说，05年我市开通了“阳光家缘”网站，全面公开商品房销售和交易信息，实现了“阳光售房、放心买房”。今年我们要实行“阳光用地”工程，要全面公开经营性土地开发建设全过程信息，实现“阳光供地、阳光开发”，这方面我们是有决心、有信心的。对于此次报道中披露部分地块未依时开发建设的问题，需要说明的是，造成土地闲置的原因除了企业自身原因外，也存在着规划调整、市政建设等非企业影响因素；需要强调的是，主动接受媒体监督，也是“阳光用地”的主要内容，我们已布置工作，进一步核查，依法处理。为此，我们再次表示欢迎和感谢各媒体对房地产市场和政府职能部门工作的监督和帮助。
七是关于《贯彻意见》的力度问题。新闻发言人介绍，《贯彻意见》在遏制房价过快上涨、努力实现“住有所居”方面的力度是非常大的。比如，我们决定提前1年完成住房保障任务；今年投资45亿元（其中财政直接投资12亿元）、开工新建300万平方米的保障性住房，这一规模是空前的。2006年至2009年，我们开工新建了291万平方米的保障性住房，是之前20年的1.28倍，占全省总规模的48%，是全国由政府财政直接投资建设保障性住房最多的城市。两相比较可以发现，今年计划开工规模比前4年总和还多，也比06年之前20年的总和还多。此外，在广州土地供需矛盾非常突出的情况下，坚持土地供应向民生倾斜的原则，计划供应商品住宅用地5平方公里，为04年以来最多的一年；计划供应2平方公里的中心城区用地，同样为近年之最。计划推出40公顷以上的限价房用地，建成后可供应约1万套限价房等等。这些数据表明，广州在此次贯彻中态度是坚决的、力度也是空前的。
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最后，新闻发言人介绍，在一手抓紧出台贯彻意见的同时，我们也同步推进具体调控措施的执行。比如，我们经报请市政府批准，已经出台并公布了今年的经营性土地出让计划，以及未来3年的住房建设规划，引导和稳定住房消费预期。同时全面实行经营性用地预申请制度，增强土地出让透明度，引导房地产理性投资。全面加快推进保障性住房建设，18个今年新开工建设项目已确定并在顺利推进。全面开展并基本完成了历史土地出让合同的清查工作。全面公开了09年以来经营性土地开发建设审批情况等等。下一步，我们还将会同各相关部门，严格按照国发10号文和《贯彻意见》的规定，建立健全责任考核机制，建立健全跨部门信息共享和业务协同办理机制，建立健全信息披露和社会监督机制，坚决、有力、有效地贯彻好中央房地产调控新政，努力保持房地产市场健康、平稳发展，努力实现“住有所居”。
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