深圳阴阳合同即将“失效” 二手房价短期或上涨

深圳市二手房交易按评估价征税可能于下月实施的消息在本报刊登之后，引起市民的广泛关注。业内人士昨日接受记者采访时表示，这一政策将使阴阳合同“失效”，同时可能短期内令购房者成本增加，导致房价短期上涨，但从长期来看，必将有效抑制楼市投机，促进房地产市场的健康发展。
新规实施后交易量不会大降
在深圳二手房市场交易中，阴阳合同可以说已经是公开的秘密，其主要目的在于为交易双方规避房价上涨可能带来的较高税费。
二手房将按评估价征税这一政策，使得人们的担心越来越重：实施之后，深圳是否会像国内有的城市那样，出现二手房成交量大幅下降甚至一段时间成交为零的局面？市房地产研究中心副主任王锋认为，这一担心是多余的，按评估价征税之后，不会出现交易量大幅下滑的局面。
王锋认为，房地产市场与股市一样，供求关系的不明朗，会导致市场出现震荡。而一旦政策和供求真正明朗之后，市场就不会出现震荡。对于这一措施，市场已经有充分准备，人们在心理上已对此进行了消化。他说，“明朗是一件好事，由预期到现实，反而会使市场更加有序地运行，对炒家也是一种压力，能有效地抑制市场上的炒房行为。”
中联地产市场研究中心首席研究员叶蓉认为，按评估价征税会降低炒作力度，有效地抑制楼市中的投机炒作行为。投资投机客投资房产是为了享受房价上涨带来的收益，由于购买成本的增加，会压缩房价上涨带来的收益空间，未来投资房产的收益会越来越低，从而降低投资客的入市需求。
可能拉高房价导致市场观望
叶蓉表示，按评估价过户对楼市成交会造成一定的影响。短期而言，这一政策的实施会增加买房的交易成本，由于当前买卖物业中一般都实行业主实收，征税部分卖方一般会转嫁给买方，从而增加买房的购买成本。同时，投资需求的减少将降低二手房市场的成交量。但是，长期而言，按评估价征税将能规范楼市，给楼市带来一个健康的生存环境。
在房价方面，她认为，按评估价征税对房价不会有直接的影响，当前房价的上涨主要是供应严重不足和通货膨胀引起的，因此，评估征税不会对房价产生实质性的影响。
世华地产布吉区营业部副总经理夏福林认为，成本的增加，将会转嫁到购房者身上，按照深圳的交易习惯，卖房者实收之外的部分都会落到买房者的身上，因此无疑拉高了房价。
世联地产华南高级研究员龙云表示，如果按评估价的20％征收所得税，将至少使房价上涨10％，但同时会导致成交下滑，观望气氛浓厚。
不过，世华地产市场研究中心总监肖小平认为，因为目前并不了解具体方案，但是总的说来，按照评估价征税将增加交易成本，从而抑制投机和投资需求，助长置业者观望气氛，因此预计成交量会下降。如果成交量持续低迷两三个月，则房价也会向下走。
精打细算 新规之下购房成本增加多少
前几年，我市曾在龙岗区试点过按评估价征税，但是由于相关制度不完善和条件不成熟，后来试点被取消。
业内人士表示，二手房交易按照评估价征税，阴阳合同一旦遭禁，无疑将会增加购房成本，但到底会增加多少，则要视方案所定的税率来看。
传闻中的征税方案有两种，一是以房价总额进行征收，有5％、3％、1．5％、0．5％等税率几种说法。如果以总额进行征收，一套总价100万元的房子，即需要交税5万元。
另一种则是以差额进行征收。按照国家的有关政策，二手房增值部分，按照20％征收个人所得税。
世华地产布吉区营业部副总经理夏福林认为，无论按照哪一种方式征收，这一政策的出台肯定会使购房者成本增加。
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以布吉中心花园的房子来说，目前均价大约为每平方米12000元，100平方米的房子办理过户时需要交税6000元～7000元。全市二手房交易按评估价征税之后，如果按每平方米1万元的评估价进行征税，100平方米的房子，以总额1．5％的税率进行征税，那应交税收为1．5万元。也即是说，税收成本翻了一倍。业内人士表示，目前，大多数购房者基本上是以原价或者略高于原价进行过户，所以许多时候现时的二手房交易并不存在增值部分的税收问题。
夏福林表示，这一政策对市场的影响要看其力度、执行情况以及税率的多少而定。如果按评估价征税之后所要交的税在1万元～2万元之间，对市场基本上没有什么影响，也就是说税率在1％～2％之间，对市场影响不大。
而如果税率在10％～20％，即一套总价100万的房子，需要交税10万元～20万元，购房成本增加了十几万元。
一位业内人士分析，由于目前二手房交易中规避税费的现象较为普遍，大部分人交税幅度并不大，而按评估价征税之后，交税成为一种常态，因此，如果按总额征收的话，税率不会超过10％，预计有可能在5％以下。
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二手房按核定价征税或下月执行
（来源：深圳特区报 谭建伟）针对深圳市将试点开征房产税的传闻，有权威人士证实，由于“限购令”对深圳房地产市场产生较大的抑制作用，所以房产税不会这么快就实施。昨日，市有关部门透露，二手房交易按核定价征税或下月执行，备受争议的深圳二手房买卖中的“阴阳合同”有望得以终结。
二手房将按核定价征税
一直以来，深圳二手房交易存在“阴阳合同”一直是公开的秘密。每套房流失的税收数以万元甚至数十万元计，从而让炒房者有获利空间可钻。9月1日实施的《深圳市房地产市场监管办法》第四十一条明确规定，房地产经纪机构不得“为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利”，违反者“由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。”但是，买卖双方自行操作“阴阳合同”的口子并未堵住，“阴阳合同”打而不死。
内地一些城市的成功经验表明，要杜绝“阴阳合同”所产生的问题，最可行办法是，不以合同价为依据，而是以税务部门核定的房价为基准征税。这样，交易双方签订“阴阳合同”就没有逃税的价值，此举堪称釜底抽薪。市地税局有关人士透露，个人转让二手房按核定价征税的相关准备工作基本就绪，原来计划年底前执行，现在看来会很快推出。目前，方案即将送交市法制办审核，预计下个月可能在全市正式实施。
对于深圳即将实行的以税务部门核定的房价为基准征税政策，记者采访了有关二手中介的从业人士，他们表示，“阴阳合同”终结后，二手中介想利用中间差价来获取利润的口子就封死了，这对二手房地产中介公司来说无疑是重大的打击，二手中介获利的空间大大减少。但这个政策可以进一步规范深圳房地产中介市场，使深圳房地产朝着健康的方向发展。
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