限购令仅短期抑制需求 上海成交受新政影响不大

距离“沪十二条”出台已经有近两周的时间，而昨天起，央行又时隔34个月首度加息，房产调控的组合拳进行得如火如荼，但上海楼市目前的成交量却未如想象中那般腰斩。
网易房产在对多个有购房意愿的购房者进行调查后，发现限购令对他们买房的影响并不是很大。而业内人士也表示，限购令只是在短期内抑制部分需求，防止投资者利用杠杆进行炒房的一种方式，要真正平抑房价，必须商品房和保障房两个体系的建设双管齐下。
允许改善性需求卖掉一套再买
小胡在新政公布后第一时间给记者打了电话，“我节前刚买了一套新房，那我还能再买一套不？”小胡刚大学毕业，在父母的坚持下前不久刚买了一套小户型的二手房，“我爸妈说房子越涨越快，怕等我结婚的时候买不起，让我不论怎样先买套备着。”这套二手房虽然在小胡名下，但是首付和贷款都是爸妈帮着还得，但他一直嫌房子面积太小，“我结婚肯定不住那儿，肯定要换套大的。”因此限购令一出，小胡很紧张，生怕刚买的新房也算“新购”。
不过，类似小胡这样的情况并不在“限购”的范围内，上海市房管局局长刘海生在解读“沪十二条”上海细则时曾明确表示，限购起始日期为10月7日，也就是说，在10月7日之后，不论之前拥有多少套房产，都能“新购一套”。
此外,对于有个别家庭新购一套后,又卖掉再重新买一套是否允许的问题,刘海生表示,对这种情况,政府部门会进行判断,如果确实是为了改善居住条件,是作为改善型住房,可能会允许;但如果是炒房,将坚决制止。
不是不能买而是不能贷
已有两套房产的范先生新政后买房却碰了钉子，他在购买闵行某楼盘时被销售人员告知不能再买房了。“他们说房产证会办不出来，是由于新政的问题。”对此，网易房产以同样情况的客户身份连线该楼盘售楼处，确实得到了同样的回复，但是销售人员却不能清楚明白地告诉记者是出于何种原因。“反正你就是不能买了。”销售人员说。
“照理说，即使你目前手头有两三套房子，甚至十几套房子，都还是能够再新购一套的。”知名分析师薛建雄告诉记者，“应该是不能贷款了，因为目前银行都暂停办理三套房贷。”
之后，记者又拨打了其他几个在售楼盘的电话，销售人员皆表示已经拥有两三套房产的客户仍可以购新房，但贷款可能办不下来，只能一次性付款。
根据 “沪十二条”上海细则的规定，各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女,下同）贷款购买商品住房的,其首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的,其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款。而公积金贷款方面，除了早早停止对购买第三套住房及以上家庭发放住房公积金贷款，更是首次规定暂停对购买非改善型第二套住房家庭的公积金贷款。
因此，相对于限购令，原本差异化的信贷措施对投资者的影响更大。
炒多套变成炒一套
上海房管局局长刘海生在解读“沪十二条”时曾明确表示，“限购令”是一种行政手段,买家不贷款也要予以限制,该措施主要是针对投资、投机性购房,旨在打击他们购买多套房、多层房。
“限购令就是让原本打算买多套房产的投资客只能新买一套房产了，打个比方说就是原本1000万可以买5套200万的房子，现在只能买一套1000万的。”上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，这迫使许多投资客不能利用房价买卖的杠杆来赚取暴利，而只能通过投资一套房产去获得相对少一些的利润。
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美联物业上海研究部认为，因为只能购一套，大家的理性选择，就是转向购最贵的那套。如果富人只能挑总价高的房子选择购买，顶级豪宅有可能因祸得福。而从实际的情况来看，上海星河湾（资料、论坛)、仁恒怡庭（资料、论坛)等新政前后上海入市的一些项目销售情况良好，这些高端项目单价皆在4万元以上，总价在千万左右。
在二手房市场，也出现了市中区区域的房东跳价撤盘的现象，这也和限购令脱不了关系。“因为只能新购一套，一些拥有市中心高端项目的房东就考虑到交易次数大大减少，因此产生了惜售的心态。”宋会雍表示。
六成网友认为新政不严厉
在“沪十二条”公布之后网易房产发起的投票中，有高达65.6%的网友认为新政完全不严厉，是“老调重弹”；58.5%的网友对于新政的实施效果并不看好，他们认为年底上海房价可能仍旧会涨。另外，现阶段有购房打算的网友超过了目前坚决不买房的网友，有17.1%的网友认为新政后是购房好时机，而另外39.7%的网友表示要看情况决定是否买房，坚决不买房的网友比例已经降至了5成以下，为43.2%。






而在新政过去的一周时间内，上海楼市的成交量并没有急剧地萎缩，维持在日成交500套左右的水平，这一水平和7月底8月初楼市刚开始回暖时的成交量类似，是5、6月份楼市低迷时期的两倍左右。
不过，二手房市场对新政的反应似乎更为迅捷一些，就上海中原门店的反馈信息来看，新政后其门店的带看量和成交量和国庆长假前相比有急速的下滑。但上海市二手房的挂牌量却维持在14万5000套左右，新政前后没有太大的波动。
“不论是限购令还是其他政策，‘沪十二条’总体来看还是一个出发点很好的调控政策。”上海中原研究咨询部经理马冀接受网易房产采访时表示，“但这个政策是从商品房和保障房两个体系上去进行调控，通过‘限购令’先抑制需求，然后给保障房的兴建发展提供时间。”马冀担心的是，这个政策目前看来过于理想化，执行方面需要一定的时间，但愿这个执行时间不会太过短暂。
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