业内：大兴、房山依然是四季度热点区域

节目现场


世联地产华北区域拓展中心总经理 袁丽昆

旭辉地产总经理助理 王浩
尽管普遍认为9.29新政是比4.14新政更为严厉的楼市调控，但做客网易房产163视点的嘉宾仍然认为大兴、房山等仍是第四季度的热点区域。
“举个最简单的例子，大家可以从网上查到北京9月份的成交额，看看三个冠军盘，我这里有一个数据，虽然不一定准，但可以让大家看到热区性。第一个是保利茉莉公馆，18亿（大兴）；第二是绿地的希斯莱公馆，12亿（大兴）。再往前查8月份、7月份的销售冠军，万科的、中铁建的，都在房山。因此我觉得今年北京房地产热点肯定都是在这两个区域，围绕这两个区域地铁的开通。”王浩表示。
以下是访谈实录：
网易房产：您觉得现在热点区域有哪些？

王浩：举个最简单的例子，大家可以从网上查到北京9月份的成交额，看看三个冠军盘，我这里有一个数据，虽然不一定准，但可以让大家看到热区性。
第一个是保利茉莉公馆，18亿（大兴）；第二是绿地的希斯莱公馆，12亿（大兴）。再往前查8月份、7月份的销售冠军，万科的、中铁建的，都在房山。
我觉得今年北京房地产热点肯定都是在这两个区域，围绕这两个区域地铁的开通。

网易房产：南城的发展，地铁的开通，现在是全北京往南看。

王浩：某种程度上可以这么说。

网易房产：关键是现在大兴和房山的房价您觉得合理吗？现在大兴房价在一万六到一万八左右？

王浩：对，基本普遍价格在这个区间内，因为定房价有很多标准，袁总比我在行，成本加收益、市场定价，由多因素导致，就说一个网友最爱听的定价方式，就是成本+收益的定价法，但这个定价法可能不同于网友自己的概念，比如我是单个盘，旭辉的盘卖多少钱，中建的盘卖多少钱，房地产在一个区域内面临一个价格标杆，可能在大兴会有十个盘，如果是同种类型的产品，这十个盘的价格一般不会相差到10%，肯定是在一个狭窄区域内。
目前来看，房价基本是成本最高的那个人定的。

网易房产：您跟我们说说大兴现在成本最高的是谁？

王浩：其实是两家，一家是中建，一家是城建。如果我没有记错的话，他俩在去年年底、今年年初拿了两块地，在地铁沿线的枣园。

网易房产：成本是多少？

王浩：拿地成本（楼面地价）一个是10500，一个是11000左右。

网易房产：土地成本就是一万一，再加上建安成本……

王浩：再加上税费，先不算它的货币价值，也就是利息，你可以看到这两个项目的基本成本应该在一万五吧。

网易房产：人家还得赚点儿。

王浩：而且没有算利息，其实开发商最大的成本是利息，因为现在在北京来说，土地成本占整个成本的比例越来越高，土地成本占得越高，它的利息投入会越高，这么加下来，大兴现在是一万七左右的价格，网友可以自己算合理不合理。

网易房产：所以您觉得大兴在一万七左右还是比较合理的价格？
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王浩：对，我个人这么觉得，因为最后是由最高成本的人定价，虽然有的成本低，再低也不会比成本最高的低一千，一定是贴着它的，所以房地产不具有价格战的因素，网友永远不会像买家电一样买到经过价格战的房地产，因为首先房地产的产品属性不一样，比如家电类，它打价格战的目的是什么，什么才能导致价格战，也就是价格战的根本元素是需要挤垮对方，提高自己的市场占有率，从而通过规模优势降低成本，提高收益；二是通过打击对手，提高进入门槛之后逐步提价再产生后期收益，这是能打价格战的根本因素，但房地产都不具备。
第一是土地资源稀缺，不可能造成资源无限多，也就不可能造成他的市场占有率很大；第二，卖了之后它没可能再卖了，很难造成后期收益上升。所以很多人在08年时说房地产价格战，最后你会发现它可能有价格竞争，但很难有价格战。

网易房产：这个计算方法非常好，也给网友心里留了一杆称，我问问丽昆，你认同王总刚才说的计算方法吗？我们知道世联在住宅销售定价方面也是非常有话语权的，我们想听听您的观点。

王浩：他们是集团作战，比我更专业，我只是个人感悟（笑）。

袁丽昆：实际上世联操作的项目和马上就要入市的项目，针对不同的房子、自身的特质，我们会给很多议价因素，现在北京处于泛豪宅化的趋势，特别是09年，四环以内的房子门槛就是500万起，现在再看北四环这边的房价，有的已经接近1000万的门槛了。
可以看到我们在定价上有几个原则，一方面是产品议价，靠产品自身提升；一方面是通过高端的资源配套来定价，资源实现的议价，再就是景观社区的议价。每个项目都有自身的特点，我们会根据几个纬度，比如产品配套、园林景观等非常稀缺的资源来实现不同的定价策略。

网易房产：我们知道9.29当中有一条杀伤力最强的，首付要增加到三成。通州东方花园（音）玫瑰是你们做的代理，现在没有开盘，应对这样一条调控措施，你们有什么方式吗？

袁丽昆：因为现在这个项目还在内部认购期间，因为首期推出的货量不是特别多，因为华业（东方玫瑰）项目首期推的还是以刚需中小弧形为主的，从目前客户认购和排号情况来看，第一期销售基本不会受影响。

网易房产：也就是通过增加王总刚才说的“蓄水期”的时间，来降低要降价的可能性和风险？

袁丽昆：因为前期我们也在等待拿销售证的时间，所以本来计划10月份开盘，现在可能会有一些延期，在销售期延迟的过程中，我们也在做项目内部的自身的提升。不管市场多么严峻，客户对于你产品的认知、预期还是要通过开发商自身对产品的打造、理念来让客户作出判断，现在来看还不错。

网易房产：王总您觉得呢？新政出来了，9.29首付提高也出来了，什么限购、限贷的，你们会不会降价换市场？

王浩：所有开发商面临的市场竞争环境是相同的，不管4.14还是9.29，针对的是整个行业，北京市场出的细则，针对的是在北京做项目的所有开发商。
开发商需要更多提高自身的产品，做好你为客户服务的意识，能够做到行业中最强的，现在不是要你跟政府申请或叫板，（讨论）这个政策合理不合理，那个政策合理不合理，不管合理不合理它已经颁布了，你只能适应，那么你只有做得比其它开发商强。成交量少了，但它毕竟不是零……
回复该发言