定金100万 上海星河湾定金逾期次数仍在上升

位于闵行区的上海星河湾花园一期项目，在10天之内定金逾期总次数38次。今天，网易房产再次从上海官方的网上房地产获悉，上海星河湾（资料、论坛)花园一期项目的定金逾期总次数仍在上升。
截至今天16:30，网上房地产数据显示，上海星河湾花园一期项目已售住宅115套，签约次数100次，而定金逾期总次数达45次。
与此同时，网易房产获悉，目前，上海星河湾花园项目12天以来的销售面积，仅为整个项目住宅建筑面积的5.5%，但却已回笼资金超过18亿元。而在传闻中，上海星河湾花园项目地块当年股权转让的报价为20亿元。
定金100万
对于持续上升的定金逾期次数，一位知情人士向网易房产表示，相信这一数据的上升，只是因为购房者没在一周内来签合同，网上房地产将该笔交易由定金转为可售。
据悉，根据销售流程，上海星河湾花园在开盘前会收100万元意向金，到开盘那天，购房者如果不买房源，会退还100万元意向金。但开盘那天确定购买，那么，这笔100万的意向金就转为定金，双方会签订一个定金合同。
也就是说，在签订定金合同之后，如果购房者反悔，这笔定金或许将不能被退回。
而目前网上房地产所显示的定金逾期，也是这部分缴纳了100万定金的房源。
网易房产同时了解到，上海星河湾花园或许是近两年来星河湾项目中收取定金最高的一个项目。去年，浦东的星河湾项目，定金数额为50万元；而太原项目的定金仅为20万元。
知情人士同时向网易房产表示，星河湾对于项目定金的收取，主要还是看项目的平均总价。如果按照闵行的星河湾项目380平方米左右的主力户型，以单价5万元来计算，那么，总价就在1900万元。也就是说，上海星河湾花园项目，平均总价超过1500万元。
事实上，100万的定金，其实也是对开发商销售的一个保障。而对于政府相关部门而言，也不希望看到楼市出现冲动购买之后的退房现象。
一位业内人士表示，或许正是由于100万的定金，在限购等一系列宏观调控背景下，目前为止，上海星河湾花园项目还没有实际退房现象发生。
土地款20亿？
与此同时，网易房产获悉，目前，上海星河湾花园项目的销售面积，仅为整个项目住宅建筑面积的5.5%，但却已回笼资金超过18亿元。而在传闻中，上海星河湾花园项目地块当年股权转让的报价为20亿元。
网易房产在翻查上海星河湾花园项目资料时发现，该项目是通过股权收购方式获得土地，而最早传闻闵行的星河湾项目是在2007年4月。
07年4月，当时有媒体报道称，中介的一份土地资料显示，位于闵行区的“金色紫都”项目寻求100%股权转让，报价20亿元。整个项目规划总用地787.5亩，建设净用地641.3亩，容积率1.67，总建筑面积84.46万平方米(其中住宅65.3万平方米)。
一位业内人士表示，对于星河湾闵行地块的最终成交价格没有定论，不过，即便是20亿元的价格，在2007年同类地块中也是相对较高的。但经过3年来的土地价格上涨，只能说，有胆识的企业能够获得更多的回报。
根据网上房地产的数据，截至10月21日16:30，上海星河湾花园一期项目已售总面积为36210平方米，如果以5万元/平方米的价格来计算，星河湾已回笼资金超过18亿元。
如果根据当时该项目65.3万平方米建筑面积的规划，目前已售的3.621万平方米的住宅面积，仅仅相当于整个项目住宅面积的5.5%。
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中房信的分析师薛建雄表示，远在外郊环之间的上海星河湾售价已经高达3.9万-7.4万元/平方米，和浦东星河湾（资料、论坛)的售价接近；而他周边公寓的价格也仅1.8万元/平方米左右，周边类似绿城玫瑰园（资料、论坛)、御涛园（资料、论坛)、森园溪谷等优质超低密底独栋别墅的售价也仅4万-7万元/平方米，算上别墅的超高得房率和地下室附送面积后，目前在售的这些别墅比星河湾还便宜。
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