广州退房潮初现 楼市资金或流向周边城市

信息时报10月22日讯 今年以来，遏制房价上涨的楼市调控政策接踵而至，但广州房价却越调越涨，这种现象被业界戏称为房地产顽固“高烧症”。正在市民对房价下滑不抱有希望之时，10月15日，被称为史上最为严厉的穗版“限购令”出台，广州成交量在随后的几天里应声而跌。
那么，限购令能否真正治愈广州楼市的“高烧症”？在限购政策下，开发商又将会有怎样的应对措施？有着住房刚性需求的置业者又会持有怎样的心态？投资客的资金将流向何方？
豪宅按兵不动新盘推迟上市
新政接踵而来，让广州楼价停止了上涨的步伐。对于上千万元的豪宅而言，买家基本为三次或三次以上置业群体，也是限购的主要目标。但据记者了解，广州豪宅暂时在价格上没有任何松动，取而代之的是转换经营方向，扩大目标群体。
海珠区某中心地段的豪宅目前价格为3000万元/套，其负责人告诉记者，高端消费群体的暂时观望不是因为价格太高，而是对于未来后市的暂时不确定。对于上千万元的豪宅来说，降价作用不大，因此，该项目下一步会将目标买家定位为全国富豪，做一些全国推广的活动。另外，在银行限贷方面，开发商也会寻找境外的银行，看看能否为买家提供一些贷款策略。
豪宅盘按兵不动，让中档楼盘“有机可乘”。天河某楼盘目前剩余尾货不多，户型都为70~90平方米的两房、三房单位。据发展商透露，项目计划在月底推出9.5折优惠，外送两年物业管理费，“我们楼盘主要针对首次置业者，尽管受新政影响不大，但仍有一些买家对后市产生观望情绪。所以我们只要适当做出折扣，买家就会动摇。”
而新政的接二连三出台，也让不少准备在年底开盘的楼盘放慢了步伐。天河某楼盘从今年下半年开始加紧赶工，其负责人之前曾表示，希望赶在国庆前开放，国庆后正式开卖。但该盘在国庆开放前夕刚好遇上新政出台，真正登记的客户不多。近日发展商向记者透露，市场都在观望，正好在停工期好好看看市场。至于什么时候开盘，要等到市场回暖再说。
三周退69次广州退房潮初现
由于受到限购、限贷政策的影响，近期，广州楼市开始隐现“退房潮”。虽然在十一黄金周期间，很多楼盘都号称取得了优异的销售业绩。但在政策的影响下，最终的数据还是令人担忧。
据相关机构对阳光家缘网签数据的统计，自9·29楼市新政出台以来，近三周时间里广州已有69次退房记录。其中，在各地纷纷出台限购令、广州也传闻不断的10月11日~17日这一周时间内，退房次数更是高达58次，占当中的绝大比例。其中退房量最多的是13日~15日，在“穗四条”出台的15日，广州退房达12次，而13日和14日则分别有20次和23次。
番禺某开发商人士告诉记者，真实的情况更加令人担忧。“比如说，一些只交了定金但尚未正式签约的客户，其退房行为并不能在阳光家缘上显示出来。”同时，记者了解到，近期热销的番禺某项目，虽然在9月底开盘以来销售飘红，但由于其中投资客比例庞大，新政出台后，部分买家开始寻找渠道退房。
业内人士分析，当前市场上退房的案例，基本上都是由于政策变化引起的。包括首套房首付须超三成、三套房贷全面停止等规定，让入市门槛大大提高，部分买家只能选择离场；而限外令、限购令更是直接将部分超出条件的消费者踢出市场。
某国有大型房企负责人表示，该企业旗下一楼盘在9月下旬开盘，也有少量消费者受到影响。为避免出现退房，现在只能采取其他的付款措施，来降低购房者的压力。
两套产权“合并户型”面临尴尬
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所谓“合并户型”，是指开发商提供两套可合成一套房的小单元，并提供两套产权证，买家可将隔墙打通合成一套大户型；有些开发商干脆在出售时将两套小单元之间的间隔打通，以一套大单元的形式出售。“合并户型”的出现，可以说是“时代”的产物。与目前市场上较为活跃的“N+1”户型一样，都是开发商为了规避前两年的“70/90”限建政策而想出来的“妙招”，一度受到市场的高度欢迎。
虽然近两年广州已取消了出让“70/90”地块，但目前市场上还是存在一定数量的“合并户型”产品。在10月15日“限购令”出台之后，这些产品将面临着尴尬的销售局面。
番禺某大型开发商人士对记者表示，在限购令之下，这种产品可以说受影响最大。“一方面，它是大户型设计，以满足改善型多次置业需求为目的，受到了贷款的限制；另一方面，它有两个产权证，又受到限购令的限制。而且，很多“合并户型”产品在设计之初就是一套单位，虽然有两个产权证，但功能无法分割，根本就不能分开来买。”因此，该人士表示，如果完全按照政策去执行，这种产品根本无法销售。“或许只能等到取消了限购令，才能重新推出合并户型了。”
而另一国有大型开发商负责人表示，其实，这种“合并户型”产品在市场上的受欢迎度并不是很高。以他们旗下在海珠区新开的一个楼盘来说，在9月底推出的时候，购买“合并户型”的消费者不到10人，仅占全部400多套单位的不到2%。“其他楼盘的情况就不太清楚了。我觉得，单纯就这种产品而言，肯定是有影响的。但这种户型在市场上的数量较为有限，不会对市场产生多大的影响。”信息时报记者李东元
不同买家心态各异
首次置业：转向近郊买房
尽管出台了限购令，广州楼市仍未见降价迹象。一些首次置业者只能祈祷房价下降，或者转向郊区区域购房。
在海珠区工作的李先生，目前正被准丈母娘逼着买房。可现在海珠区的房价接近2万元/平方米，番禺区房价也在1.2万元/平方米以上，让李先生束手无策。“现在看到国家出台这么多政策，但房价却没有下降。看来只能跑到花都、从化这些区域买一套房当婚房了。”
换房族：暂时按兵不动
限购令一出台，一些已有物业而需要换房的买家倍感不安。据满堂红数据显示，10月15日~20日，满堂红新收的可售盘比10月9日~14日减少9.3%。业主李先生原本打算将一套物业出售，换一套大点的单位。但广州细则出台后打乱了他的计划，现在他已到中介撤下了放盘的物业。
与李先生一样的业主不在少数。据了解，目前很多换房族都是表示先观望，以后再考虑换房。
炒楼客：不炒房炒商铺
受限购令影响最大的是投资投机者，据记者了解，目前已有不少炒楼者转向炒商业地产或黄金。在外企工作的王先生，其另一副业就是投资房地产，限购令出台后，他不能再投资住宅，“我现正在瞄商业地产，同时关注金价等。”
新政探讨
楼价将受打击？
广州楼价难下调长期仍看涨
最近，广州出台“限购令”后，据记者最新调查，并没有发现开发商有降价促销的迹象。满堂红研究部高级经理周峰认为，限购令导致以下一批客户的流失：外地来穗且无法提供一年或以上社保缴费证明的客户、必须申请第三套房贷款才能购房的客户，目前这两者至少占20%；此外还有犹豫不决的刚需客户或改善型客户等约占三成，故第四季度剩余的两个半月，广州一手和二手市场的成交量将比第三季度缩减三成左右。
但由于在过去的8月和9月成交量反弹，发展商资金压力得到有效舒缓，故楼价短期内还是会继续维持高位振荡。只有等到12月下旬，在冲击销售业绩的压力下，发展商才有可能对项目采取降价促销策略，但估计幅度不会很明显。
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中国著名金融证券专家、复旦大学金融资本市场研究中心主任谢百三教授日前表示，在人民币升值过程中，会有大量资金流入中国，导致房地产和股票上涨，“最近人民币升得太快了，股市就上来了。”
此外，也有地产人士表示，农村正在城市化，不断有农民进入城市，加上每年大量的大学毕业生首选广州等一线城市，这也将导致城市房地产继续上涨。
对成交量影响？
成交大降年底或下滑4~5成
统计数据显示，广州“限购令”出台后的三天里，一手房网签量仅1300多套，还不到新政前三日3500多套的五成。
根据网易房产监控的广州国土房管局阳光家缘数据，新政颁布后的第一天(即10月16日)，广州一手住宅网签702套，与10月15日1973套的成交量相比足足回落了65%。而10月17日网签数量再次下滑，仅为308套，为“限购令”前一天的15.6%。另据最新统计，10月18日，广州楼市93个项目共签约了336套住宅，相比新政细则推出前四天的日网签情况，出现了跳水式的下降。相比10月11日下降了69.2%，跌幅达7成。
中地行发展研究部总监吴荣超表示，限购令刚出台4天，加息又再次来袭，有着住房需求的置业者在政策组合拳的重压下，将会再次被陷入观望期，在这种情况下，一手房的成交量肯定会走下滑路线。
满堂红研究部高级主任肖文晓预计，今年年底广州一手楼市成交量将较新政前减少4~5成。同时，肖文晓认为，本次加息主要是为了应对负利率、通胀压力增大的宏观经济现实，并非专门针对楼市。
知名房产专家韩世同表示，本次提高存贷款基准利率标志着加息周期的启动，对楼市的影响非常大。“基准利率上调将影响着供房一族，并且对开发商的资金链产生很大的冲击，形成楼市二次调控的叠加效应。”
近郊盘迎来春天？
周边区域或成投资客新目标
马小姐近期准备辞职，正式加入专职炒房行列。对于近期出台的一系列政策，特别是广州出台了“限购令”，她没有表现出丝毫的担忧，“我的目标是周边没有限购限制的城市。”而对于限贷政策，她也表示总有办法去规避。
据了解，此次“限购令”的控制范围，不包括增城、从化两市，以及临近的佛山市场，这些区域或将因此而受惠，吸引原先活跃于广州十区的投资客到来。
“在通胀压力不断加大的情况下，投资物业成了资金避险的一种选择。广州实行限购，那么这笔资金肯定要寻找新的出路。”有开发商人士表示，在这种情况下，增城、从化将吸引不少投资客的目光。
此外，在广佛地铁即将开通的情况下，佛山市场也同样可能因此受惠。“相比广州的高房价，佛山楼价还是相对较低。在广佛同城化不断推进的情况下，其升值空间相当大，也将成为限购令下投资客的新目标。”
投资资金流向？
股票、黄金、商业地产投资趋旺
廖小姐的买房计划最近戛然而止，由于手中已有三套房用于出租，她成为新政打击的目标，手头的闲钱只能寻找新的投资方向。
最近一份调查数据显示，目前广州市场的买家群体中，首次置业买家仅占40%，投资或短期炒房的买家占了30%。专家认为，在楼市调控之下，市民手头的闲钱可能将转向股票和黄金市场。中国工商银行日前发布2010年第三季度“工行投资理财指数”显示，投资理财意愿指数止跌回升至99，表明城市居民在投资理财的的意愿方面开始出现积极变化。从产品看，城市居民持有股票和基金的比例大幅增加，同时，未来6个月内城市居民意向购买股票、基金、黄金和银行理财产品的比例上升。
除了购买理财产品外，限购令出台后，很多投资者将目光投向商业地产。因为宏观调控的范围并不包括商业地产，无论是第几次购买商铺或写字楼，首付都必须5成，但都能贷到款。
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记者从多家地产公司了解到，新政出台后，不少地段的商铺销售异常火爆。著名学者叶檀认为，由于商业地产与实体经济关联度较紧，加之商业地产的税费已到达一个高点，从中长期来看，商业地产仍然看好。






二手楼市动向？
业主转售为租买家暂停购房
广州“限购令”出台后，从持有多套房的投资客反映来看，长线投资出租占据一定市场份额。沈锐培表示，从目前了解到的情况来看，二手房业主急于出手的不多，因为不少人认为，在“限购令”影响下，卖了可能买回来更难，特别一些高端物业集中的地段更明显，很多业主干脆转售为租，不愿出手，“如果一手房下跌，二手房业主心态会有变化，但也很难再返价。”
此外，各地执行细则将陆续公布，令三季度在季节性因素支撑下稍有起色的二手楼市，可能再度步入盘整期。合富置业市场部梁燕明表示，刚刚过去的十一黄金周中，部分在中秋前夕声称计划在国庆长假购房的市民，受新政影响出现观望情绪，一些投资者和预算不足的自住买家率先暂停购房计划。
梁燕明同时表示，“二次调控”政策一出，逼使投资者和首付预算较低的用家离场，市场再度出现观望气氛，预计在第四季度二手楼市或将进入新一轮的调整。
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