新政一周二手楼市骤冷 天河商务区成交量急降3成

在史上最严厉的楼市调控下，二手市场陷入僵局，买卖双方以观望心态应对。摄影：南都记者赵炎雄
限购令迫使半数投资者离场，业内人士预测成交量还将持续走低
新政下之二手影响
南方都市报10月22日讯 新政的靴子终于落地了，面对家庭限新购一套住房，非本地户籍买家不得购房，三套房停贷等调控举措，无论是买家还是卖家，都在第一时间做出了反应：买家延迟了买房决定，市场看楼客骤减三成；而卖家则开始盘算起自己今后可以购房的额度，市场上有一成左右的卖家将中介行的盘源收回，转为放租。而记者调查发现，本轮调控新政对于各板块二手楼市场的影响也出现明显变化，有些板块几乎不受影响，有些板块成交量则立减三成左右。
看楼客、成交量
新政实施一周骤降三成
10月15日，广州版新政细则出台，规定户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购1套商品住宅，非常住的外地个人和家庭不得购买商品房；买房使用公积金贷款的，二套首付五成，三套停贷等。记者近日采访了解到，新政影响可谓“立竿见影”，中介行纷纷反馈看楼客减少，成交量骤减。
满堂红研究部高级主任肖文晓指出，广州新政细则真正对市场有较大实质影响的是房贷政策的变化。“细则规定，公积金贷款与商业贷款都要执行差别化的信贷政策。这意味着，客户如果没有足够的现金，将再无公积金贷款的捷径可走，只能暂时停止购房。初步估计，受此影响的客户比例在两成左右。”
满堂红研究部的报告显示，细则出台之后，广州各个区域的二手看楼客普遍减少了三成左右。与此同时，经纪的日均看楼量也从新政前的1.2次/人下降到了目前的0.8次/人，市场观望氛围浓厚，部分业主出现了惜售的心态，最近一周整个市场的成交量下降了30%左右。
中原地产市场部人士则表示，本次广州楼市政策是落实中央调控政策，由于此前媒体吹风已久，市场上已有一定心理准备，因此对于置业需求迫切的首次买家及改善型二套房买家影响相对较小，但对于市场上一部分多次改善型需求和投资性的买家会有一定的抑制。“目前天河北、同和、珠江新城等板块成交量骤减，同比下降幅度高达三成，预计未来一段时间成交量或会持续低位运行。”
放盘量
一成业主“收盘”，盘源紧张
买家卢小姐打算在天河区骏景花园（资料、团购、论坛、二手）买一套二手楼，近几个月来一直在看楼，新政出台前看中了一套120平方米的跃式单位，与家人商量后很想买。10月15日广州出台新政细则，原以为新政打压之下，业主会在价格方面有所松动，但没想到，再去中介行时却被经纪告知，业主“收盘”不卖了。
记者调查发现，最近类似于卢小姐这样郁闷的买家并不少，本轮新政调控力度空前，二手楼市的卖家们未出现“抛盘潮”，却是另有盘算。满堂红有关负责人介绍，新政之后当地并未出现业主放盘增多的情况，反而有一成多原来想卖房的业主“收盘”不卖了。投资客李先生表示，自己手头上有三套房产，因为入市时间早，收益已经比较客观，但是按照政策，自己卖掉之后不仅不能贷款，还只能再买一套房，既然现金拿在手里也没好的去处，还不如把房子留着慢慢“以租养供”。
回复该发言

中原地产也表示，近来业主“收盘”情况明显，或转租，或不卖不租了，目前市场已面临盘源紧张的问题。天河区资深营业经理汤影明介绍，受新政影响，珠江新城是业主“收盘”惜售情况比较明显的一个板块。据介绍，目前珠江新城不少业主都是改善自住型，还有一部分是外地买家，“新政的限贷、限购，令到这些业主担心一旦出售了手中的物业，难以支付高额首期款，或难再贷款购买新单位。”汤影明分析，加上目前面临通货膨胀，市面上稳健且回报可观的投资渠道欠奉，买房抗通胀自然成了不少市民的首选，因此现时业主放盘量明显减少，出售物业态度更加谨慎。
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，限购令就像双刃剑，既限制了楼市的需求，也刺伤了业主卖房的积极性，不利于房源在市场上的正常流通，导致市场上的供求信息错位。在扭曲的供求关系下，买卖双方的观望气氛固然能使楼市暂时冷却，继而达到冻结楼价的目的，但是问题的根本始终没有得到解决。接下来，政府假如不能针对供求关系对症下药，政策一旦放松，市场上被压抑的需求就会喷薄而出，其反噬力度将令人心惊。
投资者
限购令一出，半数投资者受制
合富置业副总经理潘宇豪认为，这次的调控政策与过往几次不同，对买卖双方都有影响，而以往影响主要集中在卖家方面。“现在很多业主在考虑，如果房子卖掉了，还能否再买到？这一方面与他目前手上持有的物业数量有关，另一方面也与贷款状态有关，就算不受贷款政策的影响，‘限购令’后也只能新买一套物业了。”
潘宇豪认为，新政后买家对自己置业的目的会有更清晰的分析和定位，自住买家还是投资客会更加明显分化，“以前很多买家遇到笋盘后就会出手，本来可能是想自住却因为价格原因买了投资物业，但现在由于限购令，很多买家要把这个指标用在‘刀刃’上。”
合富置业数据显示，9月份广州、佛山长线投资或出租的比例有所提高，比例分别上升到7.7%和19.4%。进入10月份后，受第三套房贷暂停的影响，依赖房贷购房的投资客已经离场，从前三季度每月房贷购房的投资客比例分析，估计已有近半投资者受到影响。紧接着“限购令”细则出台，广州透过一次性付款购房的投资者也因为“限购令”的调控，开始考虑离场或转投其他投资渠道。
中介
寻找对策应对寒冬
记者调查发现，不仅投资客受到新政影响，整个中介行业也因市场僵持受到较大影响，在五羊新城的某中介行，已经开始打出“抄底价”为楼盘促销。据满堂红反馈，广州的新政落地后成交量萎缩了三成，中介行的业务量也因此大减，于是各大中介行已开始寻找对策应付提前到来的“寒冬”。
合富置业副总经理潘宇豪介绍，新政后，中介行加紧对市场的分析和判断。目前商业物业未受到政策波及，因此很多中介行也加大了这方面的市场开拓。“今年4月份以来，公司加大了商业物业的买卖、租赁业务，目前已占到了整个公司交易的20%。”
应对策略
算好贷款额度
避免申请不批经济受损
新政之下，受贷款限制的买家在购房时要注意哪些问题？而对于改善型的买家因受贷款政策限制，资金紧张的问题又能如何解决？
仔细评估自己的贷款能力
潘宇豪提醒，这次政策是最明示的一次，把政策调控的对象界定得很清楚，以前的政策还存在变通的可能，但这次没有了这种可能，因此无论是自住还是投资，买家都要根据自己的现状进行一个理性的评估：首先，自己有无还贷能力，这包括能否贷款及贷款额度的多少；第二是自己买房的需求是什么，是短期内改善，还是面对长远的购房，以决定买多大的房子，贷多少钱，以免在交易过程中贷款审批不下来，造成经济损失。
回复该发言

保来理财的黄先生介绍，目前由于利率较低，主要是首套房和三套房运用公积金贷款比较多，由于新政上周五广州才出细则，目前公积金三套房贷是既认房又认贷，还是认房不认贷，细则还未出来，还要等最后的界定，“目前还未出现贷款申请被打回的情况。”但他提醒，如果因为新政原因贷款申请未通过，买家仍要支付评估费等手续费，因此对自己的贷款能力要仔细评估。
先凑齐房款，再抵押还款
中原地产市场部人士表示，在新政出台后，的确有不少原来已经签订了买卖合同的交易因为贷款受阻而要搁置或要处理，但是真正要“挞定”的客户目前并不多，很多买家正在想方设法凑齐首期或者改为一次性付款，而大部分的业主亦愿意宽限买家相应延长交纳首期时间，从而让交易顺利进行。
目前，第三套房限贷打击了不少已经签订买卖合同或者有购房计划的改善型买家的入市积极性。对此，中原地产市场部人士建议，置业需求迫切的改善型买家，可以先尽量想办法凑齐房款一次性支付，然后再将新购物业以纯抵押的方式抵押给银行，纯抵押所获得的贷款可以用于还款。纯抵押的办理时间比较快，但是贷款年限比较短，最长的贷款年限只有10年。而且纯抵押的贷款利率银行普遍是按照基准利率上浮10%收取，买家选择纯抵押的时候，要充分考虑自己每个月的还款能力，量力而为。
相关报道：
广州天河北半数业主"收盘" 员村超5成业主反价
回复该发言