限购后“不买也不卖” 深圳地铺3周成交降超6成

周二正午时分，原本是中介员工的工作时段，南山一地铺的大部分员工却在KTV聚集K歌。“生意不好半天也没一个客户，闲在分行还不如给大家减减压。前几天旁边的小中介刚关了门，人全部遣散了，近段时间员工压力都很大。”该分行经理范先生对记者说。
南都记者从中原、世华、美联、21世纪等中介一线地铺了解到，限购令之后三周，市场实际成交下滑6成以上，首次置业者成了最主要客源，低总价的中小户型单位成交在支撑市场。
1、很多潜在买家仍伺机而动
“成交到底降了多少？我给你举个例子，9月份我们分行周末一般能成交七八套，现在好的时候也就两三套。限购令之前，我们分行的签约室基本都是排满的，签约、谈判的客户一拨一拨地上，现在很少有机会推门进去了。”宝安西乡一品牌中介员工小陈对记者说。
多位一线中介员工告诉记者，限购令后他们都在做三桩事：做租单，打街霸(街头举牌揽客)和协调处理过不了户的单。“业主很坚挺，买家意愿很低，但奇怪的是，看房的人也还不算太少，就是没有成交。”福田南一中介人员温先生说。
南都记者通过采访了解到，限购令后三周，目前深圳各大中介成交持续维持6成以上降幅，部分中型中介成交降幅达到7-8成。“连续三周成交都如此低迷，但也没有在此基础上更糟。我们发现成交大降的同时，看房量只降了3成左右。这说明市场上有很多潜在买家，他们并不是坚定的看跌派，而是在关注价格变化伺机而动。”世华地产研究部总监肖小平说。
2、两类物业成交支撑当下市场
“现在市场上可促成成交的对象，主要是首次置业者，而他们需求的一般是90平方米以下的中小户型，以两房、小三房为主。”中原地产龙华坂田区域总经理李志强说。美联物业南山区总监刘庆兴也表示，在近期成交中，低总价单位明显行情更好，以南山为例，近期50多平方米左右的单身公寓就比较受欢迎。
中介人士告诉记者，目前支撑市场成交的主要是两类物业：一是90平方米以下的低总价中小户型，此为当下市场主流；二是可供换房的居家大户型，以及成熟片区的学位房。
“首次置业首付提高到三成，这使得这部分买家购房能力减弱，他们只得倾向购买总价更低的物业。而更有实力的那部分人，则在限购令之下，倾向选择一步到位。因为近期几次调控都表明，国家打击的对象是多套物业持有者。如果经济实力允许，他们会提前完成过渡。”肖小平说。
接受记者采访的多位专家均表示，大户豪宅将在此次调控中遭遇“滑铁卢”，因为多次调控经验表明，当出台调控政策时，豪宅的持有者、购买者一般会更谨慎，成交更保守。但当下也不排除个别符合限购政策的实力投资客，一次性拿出大笔资金买豪宅以抵御通胀。
3、11和12月成交量或触底回升
二手房成交是否会持续低迷？楼价下降是否可能在年内出现？接受采访的业内人士大多认为，第四季度成交仍将低迷，年内不排除部分片区有业主率先降价，但降价不会成为普遍市场行为。
“第四季度成交量仍难有大起色，但我认为11、12月份成交会比10月份暖一些，在谷底有回升。因为市场上有很多密切关注的潜在买家，如果政策之后没看到楼价下降迹象，部分买家会选择入市。当然，这是在国家不再出台更严厉政策前提下的预测。”肖小平说。
美联物业市场研究部主任徐枫表示，第四季度楼价会走跌。她认为，由于限购令影响，中低价位的楼盘成交趋多，这将带动二手价格出现结构性调整。而部分炒家集中的区域和楼盘，将会率先调价，成交价格将出现实质性下跌。“随着各项政策出台，成交量更长时间维持低迷，我们可期待个别区域的二手房业主调低价格。”深圳中原董事总经理李耀智说。
○ 市场各方
业主
刚签合同欲卖房，转眼就弃卖
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“限购令后，许多业主不是反价，而是直接不卖了。”美联物业南山区总监刘庆兴说。有龙华一中介人士告诉记者，前几天该公司刚签了大兴花园的一个买卖单，还在签约室的时候业主出去接了个电话，回来就把刚签的买卖合同撕了，让中介撤下挂牌说自己不卖了。现在业主心态仍然很强硬，在龙岗中心城、宝安中心区、南山前海等规划热门区域，不少业主在限购令后选择弃卖或转售为租。
李志强表示，现阶段卖家选择长期持有物业，一部分业主是担心限购令后卖了买不了，且更有看好后市的人，这样即使以后限购令解除，投资的购买成本也将增高，也有一部分业主是卖了以后难以选择钱的去处，因此只要在资金能承受的压力范围内倾向选择持有。
买家
一边看房，一边等房价下降
限购令后的三个周末，肖先生夫妇俩都在看房，龙华、坂田、梅林的房子都在看。居间的中介很热情地做推介，但夫妇俩也就是观望，只看不动心。“我们家现在小孩出生了，需要换套大点的房子，我也算是挺刚的刚需。但我觉得现在的房价还真是太贵了，国家调控得正是时候，我相信政策会令房价松动，但目前我们并没看到这个迹象，所以打算先观望下。”肖先生说。
跟肖先生一样一边看房一边观望的置业者大有人在。中介人士告诉记者，近期成交量大降，但看房量降得不算太猛，出街揽客也常能带客看到房。说明市场上还是有很多潜在购房者，他们大多在观望，打算房价松动或是出现笋盘了再出手。
中介
住宅不好卖，转战二手商铺
“在入职之后我们就进行过写字楼商铺方面的培训，没想到入行几年后，这个技巧要开始派上用场了。”中原地产宝安一间分行中介人员小陈说。他告诉记者，近期有早前熟悉的投资客开始向他咨询购买商铺事宜，他目前正将重心向商铺转移。“商铺比住宅总价更高，收佣也更高一些。今年年底1号线通到宝安，地铁口的社区商铺比较受投资客欢迎。反正我们这一行就是吃客户的饭，客户要买什么物业我们就跟着连轴转，反正最近住宅成交也真是够差了。”小陈说。
美联物业的经纪人小徐最近也在频繁和工商铺的同事接触，要和对方结对子，给手头的投资客推荐市区的写字楼、商铺。“投资商用物业比较需要专业技巧，从住宅市场进入商业领域的投资客们也比较谨慎，和这方面有专长的同事合作成功率更高。”小徐说。
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