发展商六计斗新政

亚运城的房价走势将是购房者和业界判断调控成败的标志。 摄影：邹阳军
抽样调查显示八成看跌楼价，但自己楼盘不会主动降价
新政下之发展商策略篇
南方都市报10月22日讯 限购令和三套房禁贷，组成了史上最严上加严的调控新政。在专家叫好、买家喊爽之时，作为房地产市场乙方的开发商，咀嚼的却是另外一番滋味。还好他们反应够快，短短一周的消化期，他们已学会施展各类防守招式，来抵御宏观调控新政策带来的市场压力。
大规模降价尚未出现
“上海、北京比广州还早限购，人家房价还不是噌噌往上涨？”上周六上午11点，罗马家园（资料、团购、论坛、二手）样板房，一位销售人员向买家解释新政影响，说到“涨”字时，食指上举做了个夸张手势。
与以往开盘才发出价目表不同，罗马家园开放板房时还高调公布售价：1.9-2.1万元/平方米，同比涨了将近20%.“整条南洲路下半年就我们一个楼盘有货，不怕卖不动。”销售人员自信满满，丝毫看不出对宏观调控有所忌惮。
花都的蓝色天马河这个周末开盘，虽然新政来袭，销售计划并没有调整。“我们的盘单价五千多，又都是小户型，首付门槛15万，首次置业者应该接受得了。”天马河地产营销策划廖文称，楼盘将执行之前订下来的先9.7后9.8折置业优惠，考虑到调控因素，开盘当天可能会再加一个折扣，但还要等开会确定。
山水庭苑（资料、团购、论坛、二手）倒是显得低调一些，楼盘仍然处在销售期，但已经取消了之前的宣传推广计划。“就快到年底了，完成销售任务的压力比较大，但遇到新政谁也没办法，还是先观望一段看看，不慌着作价格调整。”楼盘营销总监程喆说。
调控成败就看亚运城
东湖映月1000多套洋房已经卖得只剩下40来套，营销负责人张建勋现在考虑的，是叠加和联排别墅的销售问题。在他看来，限购令组合拳对于买家的影响，主要来自于心理。他的理由很简单，广州户籍人口有1025万，大约330万户家庭，如果每家限购一套房，用广州一年10万套房的销售量来相除，限购指标可以一直用33年。
至于下一阶段的价格方面，开发商群体一致把目光投向了亚运城。这个将占据最近几月全市成交总量四分之一的指标楼盘，目前签约均价在1.2万元/平方米左右，刚好与9月份全市商品住宅均价相当，再加上它的购买者中相当一部分属于政策打压的投资客，其走势如何，将显示此番新政的成败。
开发商见招拆招一览
移花接木
出招楼盘：
君华香柏广场
君华香柏广场上个月底开盘时推出A栋和B栋产品，前者为55-78平方米的小户型公寓，后者为94-103平方米的三房两厅单位。十一黄金周期间，开发商将B栋大户型单位作为主打产品，受到周边改善型买家欢迎；新政甫一出台，推售主力则转向公寓产品，并瞄准天河区的白领一族做重点营销“攻关”。
招式解析：“移花接木”在广州楼市不是新招，当年华南板块和南湖区域推盘时就曾经使用，但后来因为楼市一路向好而在江湖失传多年。之所以罕见，是因为该招数对开发商要求极高，前期策划设计阶段就得打下伏笔，在同一时间内提供多种类型产品。更重要的是，火候的把握还得恰到好处，在市场变化之时，第一时间推出不受调控影响的产品，稍有差池，移花接木就会变成狗尾续貂。
适用类型：产品类型或户型面积跨度丰富的房地产项目，开发商具备较强的随机应变能力。
借力打力
出招楼盘：
居礼润园（资料、团购、论坛、二手）
回复该发言

从化温泉镇板块楼盘居礼润园已久未在房地产市场抛头露面，新政出来之后，该盘突然高调，先是以420万元的总价推出三套独立温泉别墅试探市场，接着将最后30套剩余单位一次性推出，最低单价15700元/平方米。楼盘营销负责人表示，市区限购令出台之后，部分在市区被“剥夺”购房资格的投资客把目光放到近郊，居礼润园此时推盘就是为了吸引这部分买家的注意。
招式解析：对于大多数广州发展商来说，上个周末出来的限购令毫无疑问是盆当头冷水，当然也有例外。那就是新政策调控范围只涉及广州十区，并没有把从化和增城楼盘纳入范围内。在如今宏调四处发力的市场条件下，不受政策伤害就是利好消息，于是从化、增城，甚至清远、南海的房地产项目在新政出台后立马回过神来，借调控之功向市区楼盘发力，争夺原本属于中心城区的客源。
适用类型：从化、增城以及广州周边地区打广州客主意的房地产项目。
反客为主
出招楼盘：
万科idea爱地住区
限购令出台的周末，在不少楼盘临阵退缩进行战略调整的情况下，万科idea爱地住区走上前台，向外界揭开样板房的神秘面纱。楼盘首批供应属于今年典型的“非主流”产品，只有60平方米一种户型空间，所处金沙洲比起亚运城、华南板块来说，在近期也远非热点，但却造就了火爆的看房局面，市民纷纷解囊，现场交出2万元定金。
招式解析：三套房禁贷加限购令的连环调控新政，对今年市场上“唱主角”的改善型换房一族来说，无疑是致命一击，投资者的投资热情也备受压抑，而首次置业者则成为此波调控风潮的唯一幸免者。身经百战的万科在一众开发商中最先“消化”政策，集中优势兵力主推近郊纯小户型楼盘，网罗首次置业者和部分投资客，在这个大户型横行的时代实现反客为主。
适用类型：以小户型作为供应主力的楼盘，单套总价优势明显。
暗渡陈仓
出招楼盘：
碧桂园豪庭（资料、团购、论坛、二手）
当全世界都以为碧桂园豪庭将在上周六开盘推货之时，它却在上周二突然宣布开卖，要知道，这可绝不是卖楼的好日子。大伙儿的纳闷劲还没缓过来，两天之后，限购令落地实施。于是，业界惊唿，碧桂园豪庭演了一出暗渡陈仓的好戏。当然，碧桂园方面对此的解释是巧合，事实到底怎样，则是天知地知你知我不知了。
招式解析：暗渡陈仓在调控新政下的开发商策略里属于防守型招式，其成功的关键，就是要有“占卜”能力，可以遇见到市场将发生突然变故，并在最短的时间内作出营销方面的时间调整，化被动为主动。如果对碧桂园豪庭不够熟悉，还可以参考不久前亚运城的范例。有人提出质疑，说政策制定者事先漏了风声，不过根据过往经验，“漏风”好像不是条罪。
适用类型：熟悉房地产领域的大政方针，“人脉型”开发商旗下楼盘。
投桃报李
出招楼盘：
东湖映月
白云项目东湖映月黄金周推出139-176平方米的大面积复式，一共卖出37套单位，当中有10套单位的买家属于想要按揭的第三次购房者。由于新政对第三套房有严禁放贷的要求，他们必须一次性付款。针对此种情况，楼盘作出销售调整，允许买家先交5、6成的首期，剩余款项由开发商先行垫付，买家在6个月内还清。
招式解析：买家缺钱买房，卖家帮着垫付，这一招“投桃报李”当年被祈福集团运用得风生水起，在新的宏观调控时代，通过东湖映月重出江湖。对于买家来说，开发商的解囊相助，无疑可以缓解贷款门槛提高带来的资金压力；对于开发商来说，拿出一部分钱来解决买家的燃眉之急，可以将新政调控的负面作用最大程度降低，可谓令买卖两方双赢的良招。
适用类型：自有资金雄厚且有爱心的“不差钱”楼盘。
以退为进
出招楼盘：
凤凰城
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十一黄金周期间，碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）推出全新组团“26峰”，当时售楼部打出的置业优惠是开盘9.5折。由于销售看好，国庆假期过后，销售中心将折扣收回。此次遭遇限购令突然袭击，开盘时确立的9.5折优惠再度放开，如今楼盘200多套单位已经售出9成左右，属于广州楼市在调控周期当中为数不多取得较好销售成绩的商品住宅项目。
招式解析：通过楼价上的“退”，来换取销量上的“进”，从新政出台一周多的时间来看，肯做出这种“牺牲”的开发商还不算多，大部分楼盘都还在观望。从营销上来说，“以退为进”是最逼不得已招数，也是开发商对抗宏观调控的杀手锏。如果降价这种狠招仍然无法对市场成交起到帮助作用，说明此次调控起到了应有的作用。
适用类型：具备自我“牺牲”精神，短期内需要提振销量的楼盘。
问卷调查
开发商：全市楼价会下调但不包括我
记者以口头的方式，找了15位开发商进行有关“新政作用力”的问卷调查。结果显示，开发商对新政的威力相当“忌惮”，其中有7人认为会导致市场出现“价量齐跌”的情况，接近调查比例的50%，如果算上选择“价减量升”的5人，认为广州楼价会出现降价行情的比例高达80%.
至于开发商们最大的担心，则莫过于挞定退房，有10位开发商选择了此项，接近总量的2/3.倒是对于房产税落地担忧的仅有3人，可能是税率不明确之故。
1、如何看待新政组合拳的影响？
a、价量齐跌 7票
b、价升量减 3票
c、价减量升 5票
2、您所在的楼盘最近会不会降价？
a、不会 9票
b、会 4票
c、不知道 2票
3、最担心出现哪种情况？
a、挞定、退房 10票
b、出台房产税 3票
c、其他 2票
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