豪赌:中小房企冒险求援高息贷款 最高月息达3%

随着调控政策加码，开发商资金链不断受到考验。有知情人士称，有中小开发商为缓解资金压力，不惜冒险高息借贷，最高利率达到月息3%，等于30%以上的年利率。他们敢于高息贷款，赌的就是房价将继续上升。
最高月息达3%
近日，一位房产业内人士向早报记者透露，受调控新政影响，不少开发商制定的高定价出货的如意算盘被打乱，部分中小开发企业不得不依靠一些非主流的融资渠道拆借资金，比如小额贷款公司、典当行或私人财团，而这些渠道提供的贷款，月息从1.5%到3%不等。按此利息，早报记者算了笔账，借款1000万元，每月还款高达30万元，是银行贷款的4至5倍。
昨日，早报记者以借款人身份致电沪上多家小额贷款公司，其中90%以上表示愿意接受房地产类贷款业务，但均要求在一年内还清贷款，而且最高借贷款额不超过1500万元，年贷款利率在18%至20%之间，必须是房产抵押。此外，有部分贷款公司还要一次性收取贷款金额的千分之二的手续费。一些由温州客组建的私人财团也是房地产借贷者的重要融资渠道，相比向小额贷款公司借贷，他们需要支付的利率可能更高。据一位开发商透露，向私人财团借贷的年息率最高可达36%，但相比小额贷款，私人财团放款速度更快，额度更大，最高可达1亿元。
豪赌房价只升不跌
有知情人士称，在市场不好的时候，民营开发商多不愿降低利润卖房。为了保证在捂盘期间有足够的资金运转，他们就利用房产可以多次抵押的特点，循环借贷。该人士介绍，对许多出借者而言，房产是所有抵押品中风险最低的产品，因此很多企业接受重复抵押，而开发商正好可以借此循环贷款。这种模式在2008年房地产市场拐点期就已经出现，一旦市场好转，他们的借贷成本就可以通过高价出售项目一次性转嫁给购房者。
该人士称，即使捂盘被查，只要开发商调高房价，使价格远超项目本身价值，即可达到无法成交的目的。某开发商表示，此次的调控刚开始，接近年底，开发商资金链将进一步趋紧。对于中小企业而言，没有资本市场的资金来源，只能求助于一些非主流的融资渠道。以前很多企业可通过信托公司发售信托类产品，如今这个方式也被银监会喊停，加上银行收紧开发贷款，不少企业只能向小额贷款公司借款。但这种融资渠道贷款期限短，抵押要求高，只能短期内周转用。换言之，如果房价进入下降通道，中小开发商将面临房产被抵押的风险。
高价融资背后的普遍乐观
而敢于豪赌高房价预期的，并非只有部分资金实力较弱的民营企业，一些房地产业的龙头也不甘落后。
早报记者了解到，小额贷款公司大多颇具背景，其中不乏知名国有企业，也有资本实力雄厚的上市企业，大部分主营房地产。在小额贷款公司发展最早的浙江,新湖中宝(600208)、浙江富润、广宇集团(002133)等房企已参与小额贷款公司。经营房地产的重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司，也是重庆长寿区的瑞康小额贷款有限责任公司的股东。
中华企业股份有限公司营销总监戴正芳表示，在传统渠道融资收紧的情况下，自发设立金融类机构，正成为大型房企拓展融资渠道的方式。他介绍称，小额贷款公司发展到一定规模一般就可以成为小型商业银行，届时就可以像银行一样向社会吸纳存款，为存量资金补充血液。另一方面，房地产是这类贷款公司熟悉的行业，风险相对较小。
有业内人士透露，这种大房企向小房企拆借的背后，折射出开发商对房产市场的预期普遍乐观。乐观分两方面，一方面是房价短暂的下调，未来会继续上升；另一方面则是将房产变现的信心。
先关阅读：资金链突遇加息“大考”民营房企或掀抛售潮 每日经济新闻
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突如其来的加息让开发商资金链面临大考。《每日经济新闻》记者发现，在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。
应对加息早有准备？
富国基金管理有限公司首席策略分析师张宏波在10月19日加息当晚对《每日经济新闻》记者分析，一些意识到加息周期可能到来的开发商，近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。同时，会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
其实这种做法早在一年前就存在了。中原地产（中国）研究院研究经理刘渊昨日向《每日经济新闻》记者提供了一组数据，真实地反映了各家大型房地产商在今年上半年所作出的战略调整。
根据刘渊提供的数据，今年上半年除了万科和中海两家行业龙头外，保利、绿城、富力等其他房地产商6月末所掌握的现金额都比去年同期大幅增长。除了万科，以及去年基本没拿地的富力和复地外，今年十大地产标杆企业中的其他七家房企前9月购地金额全部较2009年大幅下跌。
其中，尤以雅居乐、金地、绿城等民营房企的表现最为明显：截至9月份，雅居乐仅花了12亿元买地，只占到去年买地金额的1/10出头；金地的买地金额也只有32亿元，不到去年全年的1/6。
与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。
龙湖地产的一位分析人士介绍说，很多房地产公司实际上早已预判到今年的经济形势，因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。
数据显示，相比于去年同期，今年的土地价格要“合理”许多，但在各地土地出让金额创历史新高的同时，大型开发商的购地金额却不增反减。
刘渊说，今年年初各家房地产企业制订的融资计划实际完成率很低，这让很多依靠外部融资才能拿地的开发商遇到了不小的困境。根据他的介绍，除少数国有房企还能继续从银行获得贷款外，大部分公司只能向海外发债，或者通过发行信托计划融资。而发行信托的融资计划正变得越来越困难，可以发行海外债券的又只有少数房企，开发商不得不依靠销售回款维持正常的需求。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。
降价套现保资金链或“流行”
相比于民营房地产企业，国有和海外房企受到加息以及可能出现的加息周期影响较小，他们甚至仍然有希望获得成本比较低的借款资金。
根据机构对华润、富力等六家大型房地产公司2009年年报的调研，央企的无抵押贷款比例明显高于富力、碧桂园等民营企业。根据易居研究院的数据，招商地产的无抵押贷款占到了所有贷款的97%，华润也占到了89%，而碧桂园只有3%。
数据显示，类似华润、招商、保利等房地产公司，可以大量获得来自母公司的担保贷款和信用贷款。以华润为例，截至2009年年末，来自母公司的担保贷款达到135.5亿元，而抵押贷款数却为零。和华润的情况类似，招商地产的担保贷款超过34亿元，信用贷款45亿多，而抵押贷款却不足3亿元。
大量无抵押贷款的存在，使得开发商即使遭遇货币收紧等政策环境，也依然有机会从银行获取高额贷款，解决资金链问题。
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与大陆房地产开发企业相比，来自海外的开发商或投资机构，受到加息影响更小。上海宏辉置业有限公司执行董事吴宗霖昨日就向《每日经济新闻》记者表示，即使大陆进入加息周期，他们准备在大陆26个主要城市发展写字楼的计划也不会变更。因为作为台湾上市公司，他们的资金主要来自台湾，不受大陆加息任何影响。
上海三湘股份有限公司副总经理张涛说，由于目前多个国家和地区都执行宽松货币政策，此次央行的加息，将令境外进一步加大对中国的加息预期，并吸引更多的热钱流入内地，为在内地的外资开发商和基金提供更多的“弹药”。
一家民营房地产企业的营销负责人昨日表示，会不惜余力地完成剩余的销售任务，争取更多的套现资金，以确保资金链绝对安全。
正略钧策管理咨询顾问邓宇明也认为，在融资成本增加的大背景下，会有更多的开发商通过降价促销、加强融资等方法予以应对。
刘渊对此表示：“最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。”
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