限购加息后的京沪穗楼市调查 需求遭"强遏"

网易房产10月21日 一方面，超强台风“鲇鱼”即将正面吹袭影响全国大部地区，另一方面，新一轮调控“风暴”也突袭楼市。
9月29日晚，中央出台新一轮调控政策，业界称之为“新五条”。随后，上海、深圳、广州陆续出台限购令，四大一线城市全部加入“限购”阵营，紧接着央行加息、公积金利率上调等连串调控政策出台，网易房产调查发现，在限购令出台后广州楼市成交暴跌四成，上海二手房成交也出现急剧下滑，作为全国首个推出限购令的城市--北京，大批的炒房团几乎已经在北京销声匿迹，在经历了辉煌的“金九”后，楼市再度迎来了“严寒”。
广州:限购令后成交暴跌四成
尽管9月29日中央出台“新五条”，但10月前二十天全市成交更创出全年新高。根据网易房产数据中心监控显示，10月1日至10月20日，广州十区二县一手住宅成交面积达到150.9万平方米，成交套数为14195套，两项数据均超越9月份全月成交，成交再度创出年内新高。在价格方面，10月1日至10月20日，广州十区二县一手住宅均价为11777元/平方米，环比下跌4.8%。依然维持在高位盘整。
但在10月15日广州“限购令”颁布后，成交出现大幅跳水。根据网易房产数据中心统计，10月16日-10月20日全市成交2005套，成交面积为22万平方米，日均成交套数为401套，与本月前二十天日均成交710套相比，日均成交套数跌幅接近44%。除此之外，16-20日全市成交均价为9591元/平方米，与前二十天相比大跌18.5%，“限购令”与加息的威力表露无遗。
广州一位开发商人士向网易房产表示，在“限购令”出台后，看楼的人明显减少，很多购房者都是来了解政策，由于目前房贷政策严厉，加上限购令的影响，有买房意欲的人少之又少，市场转冷迹象非常明显。
上海:二手房成交急剧下滑
距离“沪十二条”出台已经有近两周的时间，而昨天起，央行又时隔34个月首度加息，房产调控的组合拳进行得如火如荼，但上海楼市目前的成交量却未如想象中那般腰斩。
根据佑威统计，10月11日-17日，上海市新房成交面积为34.6万平方米，环比前周下降23%，终结了本市周成交量连续8周上涨的反弹之势。另从美联物业市场部发来的报告也显示，上周共成交3973套商品住宅，跌破了4000套的关卡，政策对市场的后滞影响似乎开始慢慢显现。
不仅如此，二手房市场对新政的反应似乎更为迅捷一些，就上海中原门店的反馈信息来看，新政后其门店的带看量和成交量和国庆长假前相比有急速的下滑，但上海市二手房的挂牌量却维持在14万5000套左右，新政前后没有太大的波动。
北京：限购令后房租飞涨
北京作为全国首个推出限购令的城市，虽然被一些开发商嘲笑为回到计划经济时代，但是房价和成交量却是得到了有效控制，同时大批的炒房团几乎已经在北京销声匿迹。
然而，令人意想不到的是，虽然房价停涨，但是租金却出现了意外的飙升。今年的4月和5月，北京的住宅租赁市场没有出现淡季特征，交易量甚至比正月十五后到3月底的旺季还上升了6%，整体租金均价比去年4月和5月上升了近20%。我爱我家总裁胡景辉认为，究其原因，房地产调控政策导致部分买房人延迟购买，转为租房，导致需求上升；其次，部分改善型购房人为了享受首次置业的优惠，先卖后买，造成过度型周转租房需求增加。可幸的是，租金上涨的脚步在6月份基本止步。
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副作用不仅仅是租金上涨，一些社会问题也凸现出来，不少新人为了购买两套新房只能推迟结婚。在采访中，一对新人对网易房产表示，他们双方的父母都不在北京，因此他们除了在北京要购买结婚的新房外，还想给父母再买一套。而由于限购令，他们不得不推迟了婚约，直到购买到2套称心的房子为止。
随着限购令的实施，“购房指标”显得越发的珍贵，有的家庭为了不错过新推出的好盘，便想办法“借指标”和“拼指标”。
连续加息将压垮楼市
10月19日晚，央行宣布加息0.25%，次日地产股纷纷大跌，“招包万金”四大龙头跌幅更在5%以上，保利更一度接近跌停板，投资者担忧假如央行连续加息，或将对楼市造成难以估计的压力。
“加息显示了中央抑制通胀和资产泡沫的决心”，国泰君安房地产分析师孙建平表示，通胀和负利率是支持此轮销量反弹的重要原因，许多购房者表示，钱放在银行跑不赢CPI，所以要取出来买房，本次加息将在一定程度上将纾缓此类购房者的焦灼情绪。
孙建平还认为，对开发商而言，加息后增加的利息支出对其影响甚微，但销量下滑对其资金链的影响更大。从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已经是既成事实，“楼市在挤出投机、投资和保值需求之后，仅靠自住需求行业无法维持现有销量，也难以维持目前价格，未来销量萎缩和房价下降将是大概率事件”。
但中银国际分析师田世欣认为，加息的累积作用往往成为压垮房地产业的最后一根稻草，但是从以往经验看，在加息初期对楼价的抑制作用比较有限。由于美国、日本等全球重要经济体可能采取的数量宽松型政策，我国央行在加息和人民币升值压力间陷入两难，如果央行不能采取快节奏的加息方式收紧流动性，预计加息对房地产购买力的负面影响将可以逐步被消化。（记者:区家彦）
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