加息惊雷劈倒地产股

CFP供图
资金链紧绷2007年破产阴影重现
国庆节前“二次调控”政策的影响尚在蔓延，中国房地产业屋漏又逢连夜雨：10月19日，在市场普遍认为年内不会加息的情况下，央行突然宣布加息；也就是在昨日，住建部发布通知，上调个人住房公积金贷款利率。
“央行上一次加息是在2007年12月，时隔3年再度重启，令我又回想起2008年的楼市下跌。”广东一家中型民营地产企业的负责人昨日向南都记者表示，如果此次加息是进入加息周期的信号，那么房地产行业极有可能遭到重挫。“现在又上调了公积金，地产投机将受到严格的抑制，房价松动的概率进一步加大。”
加息对房地产开发商而言最大的影响在于资金链。尽管不少机构研究者均认为本次加息对开发商资金影响较小，但在昨日股市大盘上扬的格局下，地产板块已经呈现出恐慌性下跌，多只龙头股跌幅超7%。
考验开发商资金链
“基于本次加息，5年期以上的贷款利率仅上调了0.2个百分点，对购房人的财务成本影响较小，我们认为本次加息并非针对房地产市场。”华泰证券地产行业分析师鱼晋华认为，尚不能断定本次加息是新一轮加息周期的开始，中短期内，对房地产市场发生较为直接影响的应该不是本次加息，而是13个城市的限贷及限购令。
但行业人士的看法则有所不同。上述广东民营房企相关负责人表示，开发商极可能会调整自己的拿地和营销策略，现金为王、加速资金周转、更谨慎的策略或会被开发商普遍采纳。他说，2007年也是因为连续性的加息和存款准备金率提高，令很多开发商的资金链极度收紧，再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及全球金融风暴的影响，多家房地产公司甚至一度濒临破产的边缘。
事实上，从加息本身来看，购房者的财务成本的确没有提高多少，但开发商的开发贷款却是实实在在地受到了影响。一般而言，加息意味着开发商开发投资的成本上升，增加的利息额将会对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力，促使企业采取手段缩短开发周期，加快资金回笼速度。
海通证券房地产行业分析师涂力磊分析认为，目前1年期贷款利率上涨0.25%，而中长期贷款利率只上涨0.2%。“对于开发商而言，加息主要加大开发商的财务成本，尤其是当期的现金流。但从我们对全部A股主流地产上市公司中报测算来看，加息所造成上市地产商中报税后净利润的下降幅度很小。”
看法不一的关键点还是在中国是否将进入加息周期。换言之，此次加息是基于何种原因考虑，释放出怎样一种信号。在采访中，大多数分析人士仍然倾向于认为并非进入加息周期的信号。
“对于这个问题，我们并不愿轻易下判断。”广发证券房地产行业分析师赵强认为，关键问题在于未来是否会持续、有规律地加息。如果是，则意味着中国已经进入加息周期了，那么对房地产的影响是长远且不容小视的。反之，则可看做是一个警示，而非问题已到了非治不可的地步了。
地产股低开低走领跌大盘
资本市场是实体经济的试金石。虽然各方对于加息对房地产行业产生多大的影响意见并不统一，但突如其来的利空消息一下子让市场的投资者慌了神。
加息对市场心理层面的影响昨日开盘就体现得淋漓尽致。沪深两市昨日大幅低开，其中沪指低开54点，但两市股指在短暂的震荡之后大幅上扬。开盘时，地产股跌幅居前。首开股份、保利地铁、世茂股份的开盘跌幅均已超过5%。
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全天地产板块走弱，稳居跌幅榜前列，其中华发股份、福星股份跌幅超过8%，保利地产、苏宁环球、中天城投、招商地产、云南城投、鲁商置业及华侨城A跌幅超过7%，龙头品种万科A收跌6%以上，盘中一度逼近跌停。
这是9月29日至今，地产股连续拉阳后的首次大幅度下跌。二次调控后至今，房地产开发与经营业行业股票持续上涨到昨天略有跌幅，大智慧交易系统显示，从9月30日到10月19日收市，上涨16.51%，同期上证指数涨幅为14.98%。
国信证券指出，长期而言，加息将增加房企开发成本，会减少房企拿地意愿，减缓楼盘的开发进度等。因而，多数房企会选择去库存化，减少新增量；长期以往会大幅度减少市场供应量。而中国正处于城市化高速发展期，楼市的需求正在稳步上扬。这样供需双方矛盾将更加激烈。


不同的是，招商证券分析师贾祖国反而认为应当坚持持有。在他看来，收流动性了，小股票和大宗商品行业股票将迎来一轮调整。此时拿地产股就显得相对安全了；从房地产行业看，利空出尽，行业将向预期的方向发展。拿地产股再不用担心房价上涨、担心出政策的折磨了。
房产税利剑始终高悬
就在地产股大跌的当口，住建部昨日下午再度祭出更严格的楼市调控手段，宣布根据19日《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》，对住房公积金存贷款利率调整，其中，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。
如果说前日晚宣布加息更多的是为了抑制通胀和资产泡沫，那么昨日住建部宣布上调公积金贷款利率则是直指房地产行业。满堂红(中国)置业有限公司广州分公司研究部主任沈锐培认为，加息再加上上月的房地产宏观调控、限购等政策，对房产的影响会比较大，预计未来两三个月成交量会持续下跌，何时反弹要视限购政策何时放松。
诸多分析人士认为，中国各部委相继出台了房地产调控政策的“组合拳”之后，加息的横空出世必将使房地产行业再度承压，房地产调控效果有望进一步强化。
但考虑到在“十二五”规划中，中央政府提出了不求高增长而求高质量的可持续发展模式的目标，房地产行业将不再是中国的支柱行业，加息极可能就是为今后健康的货币环境打下基础，更可能将是中国率先释放退市的信号，而房地产业将可能面临一个长达5年的调控期。
业界认为，被视为终极利器的房产税或会推迟出台。招商证券分析师贾祖国认为，未来1年半内行业供销比都将在1.5：1，再加上收流动性，房地产行业会沿着调控预期的方向发展。此时，猛烈的行业调控政策就没有必要出了。
“考虑到此次中央和地方政策已经连续出台调控政策，政策叠加效应作用必然更大，楼市必然面临重压。”中原地产项目部总经理黄韬认为，在限购令出台后市场已经进入明显的观望期，即便不出台房产税，预计接下来广州楼市将出现量价齐跌的走势。
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