豪宅大反弹 半月成交量是增加3.4倍

上海商品住宅市场成交量在9月份爆发性增长，引发政策警觉。“沪12条”虽抛出“限购令”，但短期市场却表现淡定。
值得关注的是，豪宅市场在政策出台后的几周时间内反而拉出了大阳线，仁恒怡庭（资料、论坛)、闵行星河湾、尚海湾豪庭（资料、论坛)、香梅花园（资料、论坛)等最近一些热门豪宅均迎来短期热销的局面。
“沪12条”后，豪宅成交倍增
佑威房地产研究中心最新数据显示，在9月27日—10月10日这两周时间里，上海豪宅（单价5万元以上）的成交量高达4.1万平方米，是先前两周（9月13日—9月26日）的3.4倍。
据上海中原研究咨询部监测数据显示，9月份单价5万元以上的高端住宅占全市成交面积比重为3.8%，而10月1日-10月14日比重上升至4.39%。其中低价位实用型豪宅公寓成交旺盛，套均总价1200万元以下、200平方米左右的三居室成为本轮豪宅交易主流。位于龙华板块的“尚海湾豪庭”、花木板块的“香梅花园”、江宁路板块的“君御豪庭（资料、论坛)”等均表现出色。
美联物业上海副总经理丁伟在接受理财一周报采访时，针对目前豪宅市场的近况作出了以下分析，他认为，近期本市豪宅市场成交火热主要原因有以下几点：首先是因为豪宅市场的供应在近期出现了大放量，多个品质优良、地段不错的项目开盘或推出新房源。其次是因为8月底以来市场在被逐渐炒热的过程中，投资客已慢慢入市，我国经济通胀、人民币升值等因素催生其加快入市脚步。最后是因为此次“沪12条”虽来势汹汹，但其实限购及停贷等购房门槛越高，越有可能促使购房者在仅有的一次购房机会中选择最好、最贵的。这也在客观条件上带动了豪宅市场的成交。
“成交量出现大幅增加的主要原因还是由于整个住宅市场在8、9月份开始一波大幅度的反弹，其中在9月份全市商品住宅成交面积已经达到了133万平方米，已反弹至2009年下半年的成交水平，尤其在9月底10月初全市商品住宅周成交量已经达到了2009年楼市火爆的峰值水平，在整个大势回暖的情况下，豪宅也随之出现了一波回暖。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，在近两周，调控政策频出，限购一套房的政策对楼市的打压作用更是显而易见的。在一段时间内购房者只能购买一套住宅的情况下，那么对于那些手头具有较大资金，并且希望在上海买房的购房者而言，就可能选择总价相对较高，适合自己资金量的房产项目，并且在只有一次购房机会的情况下，豪宅将会是其首要的选择。
豪宅也“日光”
上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，强化对单价在3万元/平方米以上住宅项目的审批并不能切实抑制高价位楼盘的市场需求。由于豪宅具有稀缺及高投资回报率的特性，从某种程度来说政府的干预使得高端住宅供应节奏放缓，市场出现短期一房难求的现象。最明显的例子就是近期开盘的星河湾，一方面品牌效应形成巨大的产品吸引力；二是上市时间推迟及其他豪宅推盘量的减少使购买力量向局部集中。同样近期热销的还有新江湾城的仁恒怡庭。
“就在中央和上海新政出台后的数日，闵行星河湾与新江湾城的仁恒怡庭同日开盘，两盘均价皆高于5万元/平方米。从目前来看，两盘的销售进度颇佳，订购踊跃，数日内闵行星河湾预订套数已近七成。”汉宇地产董事总经理施宏叡在接受理财一周报采访时表示，在中低端商品房市场普遍因新政的“限购”和“限贷”而瑟缩时，两豪宅盘的火热向市场证明了豪宅是不为新政所干扰的。更直白地说，房地产调控的目的是缓解中低收入阶层的住房难问题，而不是针对超高收入群体的。
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据悉，闵行星河湾的现有客户中，大多数打算上千万地全额付款，压根没被“限贷”令给捆住，虽然考虑到“限购”政策，目前预定的客户中可能会有一小部分被卡住，但不贷款的话也可以通过用他人名义购房规避这一限制。
事实上，近期各个区域豪宅成交的分布情况大相径庭，徐汇和浦东两区占据了近期豪宅成交量的近一半份额。佑威数据显示，徐汇区主要成交项目为尚海湾；浦东新区豪宅项目相对较多，因此，其成交也相对分散；在不被看好的普陀区，这段时间内也出现了较集中的豪宅成交，最主要由于区域内新推一个豪宅项目西康锦城，项目共成交51套，6804平方米，均价为51347元/平方米。
个案来看，位于徐汇龙华的尚海湾豪庭也是近期沪上热门的豪宅项目，在两周时间内售出45套，共计8864平方米的公寓，均价为57299元/平方米。事实上，该项目较早的一批房源去年末即已推出，较新的房源在今年9月初推出。项目紧邻黄浦江，属于龙华滨江板块；从发展前景来看，龙华滨江板块目前仍属滨江豪宅沿线中价格洼地，在目前二次调控形势下，具一定抗跌、保值乃至增值功效。
在10月10日开盘的位于外环外闵行颛桥板块的一个高端项目星河湾，据网上房地产数据显示，星河湾项目此次共推出其6号、8－11号楼等5栋楼中的245套房源，其中房源多为大户型，最高报价是74300元／平方米，最低报价是39000元／平方米，均价接近5万元／平方米。据悉，在10月10日开盘当天，推出的245套房源基本被预订完毕。
再如位于花木板块的“香梅花园”，成交主力为120平方米的大两房和200平方米的大三房，房型相对方正，兼具实用及舒适功能，约700万-1100万元/套的总价亦易为高端置业者所承受。此外，“君御豪庭”近期成交主力为160-180平方米的三居室、四居室，套总价约650万—980万元，在满足改善置业功能需要的同时总价相对实惠。
美联物业上海副总经理丁伟认为，从8月起楼市低总价和高总价房源呈现两头热的情况，这是投资客试探楼市所造成的。而从8月末开始，本市大量高端楼盘或开盘、或推出新盘，而8月全市平均房价的突然上涨，主要原因就是8月高端物业的成交量大幅上升所至，在高端房成交渐火的环境下，买家信心复苏在此显露无遗。
豪宅后市依然坚挺
短期内，沪上豪宅市场的火爆引起了业内人士对后市的讨论。
丁伟认为，限购令对豪宅的成交影响不会如市场预期般强烈，相反3万元以上项目需审批这一政策如果政府方面监管执行力度够大的话，可能将对豪宅项目的上市与销售计划造成严重影响。目前大量高档楼盘相继上市，市场供应大。而限购令对高端房成交的控制不强，至少在短期内无法体现。所以，预计在未来一个月的时间里豪宅市场在供需平衡的情况下，将保持如今的良好成交势头，直到该批供应被市场消化之后，后续供应才或将成制约成交的关键。
陆骑麟认为，从整体楼市走势来看：豪宅市场即使在楼市最艰难的2008年，其价格也并未出现下跌，因此对豪宅而言，开发商降价求售的可能性相对较小，即使部分开发商新开房源有下跌，这也只是其低价入市的行为，在取得一定销售业绩之后，价格马上会上调至正常水平。因此对于未来豪宅市场而言，还是具有较强的抗跌性，最多只能影响项目销售进度，这部分开发商的资金实力也相对雄厚，销售进度放缓不会让其受到很大影响。
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施宏叡表示，政策对于单价3万元以上楼盘预售许可的“严格审批”对豪宅的影响其实只在于延缓推盘，不可能长期不让卖，而且不会影响豪宅的定价。从短期来看，该政策反而促使了现有豪宅项目的更稀缺，对于豪宅价格具有向上的推动作用。而从长期来看，出台该政策有一定的调节一手房均价的因素，所以未来豪宅上市的节奏会受控制，分批分时段上市，反而降低了豪宅集中开盘集中竞争的可能，当然，也就无形中维持了豪宅的价格。总体来说，一手豪宅市场近期的火热是毋庸置疑的，而且其热度还将持续一定时间。
国内豪宅的购买群体其支付实力是相当强大的，在持续的通胀压力之下进入豪宅市场的资金规模也非常庞大。购买豪宅的动机中有一部分是彰显身份，虽然也有出于投资或保值的目的，但相对持有的周期较长，不会频繁换手，类似于投资收藏品，对于产品，只要看得中，不用贷款也有实力拿下，对于政策的敏感性相对较低。相比之下，中档楼盘中的投资客流动性较强，习惯利用信贷杠杆来大量买入，做的是“薄利多销，快进快出”的买卖，容易受到“限贷”和“限购”政策的双重压制。而低端楼盘由于需求以低收入、低存款的刚需为主，小部分购房者也会受到“限贷”政策的影响。（理财一周报）
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