自“沪12条”调控细则及全国主要城市纷纷出台限购严政以来，申城楼市再次弥漫观望气氛。不过记者发现，由于自4月17日今年首波调控政策以来，楼市经历了观望、回落和回暖三个阶段，不少市区楼盘项目的开发商乐观地认为“前车可鉴”，不仅铆足了劲不降价，还有个别项目在售房源的价格甚至比4月时的“高点”上浮约4成。
但值得注意的是，与市区楼盘相比，本轮调控以来在开盘量和成交量上唱主角的外环外项目日子却并不好过。业内人士大胆预计，随着调控效果进一步“发酵”，区域房价变动格局将产生分化。
市区房价：逆势涨价
华泾板块虽离市中心不近，但因其位于徐汇区，至徐家汇的交通出行较方便。曾在4月调控政策影响下，该板块内以较低价格入市而迎来逆势热销的印象欧洲（资料、论坛)城，近期在售房源的报价已悄然攀升至28500元/平方米，较4月时20000元/平方米的均价又提高了约40%。记者从网上房地产一手房交易平台查询看到，印象欧洲城（资料、论坛)目前仍有135套房源可售，而其参考价已升至29000元/平方米以上。即使在如此高的价位上，该楼盘本月至今已有9套房签约成交记录。据知情人士透露，其短期内不太可能采取降价促销策略。
记者发现，与印象欧洲城一样保持乐观心态的开发商并不少。其中市区及部分热门板块的楼盘价格尤为坚挺。最新调查数据显示，目前本市部分楼盘在近半年的调控周期内（4月至10月），房价依然没有丝毫下跌迹象，不少还稳步攀升。在逆势涨价的项目中可以看到，汤臣一品（资料、论坛)、中海瀛台（资料、论坛)、慧芝湖花园等市区知名楼盘处于领涨地位。
外围楼盘：知名开发商也降价
与市区项目相比，外环外及郊区一些楼盘的日子则显得有些不太好过。记者从一些外环外新盘项目如万科城花新园、绿地公园壹品（资料、论坛)、嘉宝紫提湾等了解到，其成交量暂时看不出有冷却迹象，但与4月的历史成交价格比较可以发现，不少外环楼盘项目的价格确实“跌”了。
记者从网上房地产等数据中心获得的历史成交资料显示，部分楼盘目前在售房源价格较4月成交均价下降明显，嘉定区域内个别楼盘甚至“跌幅”超过30%以上。“造成这种极端情况可能是由于不同批次房源物业类别不同，如4月开售的是别墅、目前在售的是小户型公寓。还有的可能是楼盘此前开价过高，在严酷的市场环境下调价后，巨大的价差导致目前的价格看上去跌了很多。”业内人士分析。
在上周末新开项目中，9个位于郊区县的项目在开盘之前就表示“会有优惠”，其中最高优惠幅度为总价减24万元。而撇开其他因素，单纯从成交价格对比数据看，4月至今，出现降价的楼盘多位于郊区，其中不乏保利、万科、绿地等知名开发商的项目。
调控加息：或分化区域房价走向
“沪12条”调控新政出台尚不足两周，央行加息就紧随而至。种种迹象表明，首付能力弱、对贷款依赖程度大的普通购房者及中小投资客，可能受到比较明显的政策影响。“调控受影响的主要是中低端买家，这也是造成郊区房价可能率先扛不住的重要原因。”业内人士指出。
记者从部分新盘售楼处和房产中介了解到，有不少“沪12条”出台后一直犹豫观望且资金实力较弱的客户反映，此次央行加息无疑是“雪上加霜”，一些本已打算出手的客户因此再度陷入观望。在这些人中，刚需购房者不在少数。
中房信分析师薛建雄则认为，随着调控效果进一步“发酵”，郊区楼盘在销售不理想的情况下只能选择降价跑量。市区多以豪宅、高端公寓为主，此类楼盘不太可能出现降价。
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