上海房管局局长落马牵扯楼市隐秘链条

土地官员和开发商那些不得不说的故事
就在大家关注上海下一季度的房价是涨是跌的时候，突然间，被称为上海市房管局第一副局长的陶校兴被纪检部门带走调查，据传很可能和他之前长期分管的土地问题有关。无独有偶的是，陶是上海房管局近年来第三名“落马”的处级以上官员，而之前已经“栽了”的上海房屋土地资源管理局原副局长殷国元和上海房地局原土地利用处处长朱文锦都和土地有密不可分的关系。
土地官员如何利用职务之便
陶校兴被带走时，职位是上海市房管局副局长，位列局长刘海生之后，因此也被称为第一副局长，主要分管政策法规等工作。不过，在2008年上海市房屋土地资源管理局重组为上海市住房保障和房屋管理局之前，陶校兴长期担任分管土地的副局长。
因此有媒体揣测，陶被带走调查很可能跟其分管土地期间因利益原因对囤地调查不力有关。
然而，事实并非如此简单，从一个名为“帝景苑”的项目，牵扯出这位土地官员是如何对这个项目一路绿灯，致使其开发商从中牟取了巨大的利润。
据报道，1999年，台商蔡青峰重启帝景苑开发，成为项目实际控制人后即完成了土地合同的首次改签，将帝景苑由外销改为内销，土地出让金额由原来的1396.6万美元，下调到了1683.3万元人民币，蔡氏轻松从房管局拿回近亿元资金。
之后，2002年，帝景苑项目的总建筑面积又从1999年合同约定的64124平方米调整到82778平方米，项目容积率高达5，而根据上海市的原本的规定，位于内环的居住建筑的容积率应控制在4以内。
然而，在2004年，该项目再次签订两份补充合同，项目总建筑面积超过了9万平方米，容积率更是进一步接近6，但要求开发商补缴的出让金数字却一再下降，由第一次的200余万元，下降到178万，到最后一次补充合同时，只要求补缴土地出让金70余万元。
有证据证实，这数次土地合同的修改和补充，签署人都是陶校兴。
实际上，改动、增加出让合同中的土地容积率仅仅是土地官员滥用职权以提升开发商利益的方法之一，除此以外，通过更改小区规划，置换土地，优先低价获得优质土地，顺利办理土地证、对捂盘囤地视而不见等，土地官员利用职务之便为开发商大开绿灯的方式和途径多种多样，而正是由于土地官员涉及利益过大导致了权力寻租情况的出现。
内部低价认购——开发商的回馈
除了拿回近亿元土地出让金以外，帝景苑开发商通过增加建筑面积，直接获利逾两亿。开发商在获得巨大利益的同时，拿什么来回馈“行了方便”的土地官员呢？除了一些最直接的金钱回馈，这些年来，由于房价飞速蹿升，且考虑到不动产的保值增值特质，开发商送官员房子或者以优惠价卖房给官员的事件层出不穷。而各地几乎时不时都会爆出一两桩某项目内部认购的丑闻。
在陶校兴一案中，帝景苑低价卖房给相关政府人员的情况尤其明显。据了解，有官员内部认购该项目房源，七折价、六折价见怪不怪，甚至最低一折甚至有白送的。而不仅仅是土地官员，在被曝光的内部认购的名单中，有公安局、税务局的各种官员，被证实在不同的方面都给这家开发商“行了方便”。
其实，在开发商和某些政府官员间似乎已经形成一种“规矩”和“默契”。在今年5月沪上某楼盘公寓项目开盘时，其项目经理曾对记者坦言，该项目2/3都已经被内部认购。“现在正是市场不好的时候，反正也挣不了几个钱，不如拿几栋出来送送人。”
为什么犯错的总是土地官员？
陶校兴并非第一个因土地而落网的官员。据悉，房管局之前“落马”的两位处级官员，也和土地有密不可分的关系。
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此前落马的最高级别官员,是陶校兴的老同事殷国元。殷曾任上海市房地局副局长,先后分管全市土地出让、房屋拆迁等工作,于2008年因受贿、巨额财产来源不明、滥用职权等罪被判处死刑,缓期两年执行,受贿金额高达3555 万元。他在陶校兴之前分管土地,主要罪行就是利用职务便利,在土地利用、拆迁许可等事项上为他人谋利;受人请托,滥用职权违规办理用地审批手续。
另外还有 “上海土地第一处”之称的上海市房地局土地处原处长朱文锦,负责全上海土地使用权出让、租赁和交易等工作,因受贿近400万元,于2007年被判处有期徒刑15年。
为什么犯罪的总是土地官员？因为在房地产市场，土地市场是一级市场，也是开发商竞相争夺的最重要的资源。而随着房价进入上行通道之后，土地市场的日益红火，土地成本的逐年增加也使得开发商在土地上动足脑筋。既然在拿地的环节必须和其他开发商进行“硬碰硬”的竞争，那么只有通过拿下土地后的一些小动作去尽可能地让自己的利益最大化。
而握有对土地合同修改、签署权力的土地官员就难免会成为逐利的开发商们首要的公关对象。
地方财政对土地过度依赖
但反过来讲，土地官员甚至政府官员和开发商保持着良好的互动关系另一层重要原因，是地方财政对土地出让金巨大的依赖性。
例如9月29日，上海土地市场公开竞买12幅地块，仅此一天就收入土地出让金197亿，靠出让土地带来的巨大收益已经远超行政收费、税收等地方财政其他的收入模式，是地方政府支持市政建设的重要资金来源。
在今年房地产进行严厉的调控前，开发商捂盘囤地的情况屡见不鲜，而一些相关部门对此类违规的行为却睁一只眼闭一只眼，这不免让人怀疑其间的利益关系。
有业内人士认为，宏观调控之所以进行得并不是很顺利，各地的房价依旧没有下行的趋势，和地方政府不愿意花大力气整治房地产市场也有一定的关系。“说穿了，这就是一个两难问题，是中央政府和地方政府的矛盾所在。”上海明华房地产行政总监井维祥在接受记者采访时如是说。
在地方政府过度依赖土地的同时，房地产又是经济的支柱行业之一，漂亮的GDP数据一定程度上也要靠房地产行业来支撑，这也就不难解释，为什么地方政府从某种程度上会成为开发商们的“保护伞”了。
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