限购令+加息:双管齐下,带来楼市新变化

严厉新政,还原购房本真需求
众多二次调控新政接踵而来,对市场成交发出明确压制信号。其背景,则是当前房地产市场炒风再起,房价暴涨的现状。今年以来,房地产调控新政以“温补”开局,多种手段实现综合结构调整,目标还是直指房价,然而市场难逃“越调越涨”的怪圈,在下半年市场成交全面向暖后,一度消失的投资客再度涌现,对房价推波助澜,一时调控新政治压顶之势再度袭来。
对于首次置业或多次换房置业的自住买家来说,房价的一味上涨并不是好事情。眼见得房价一年一个台阶,众多未出手的买家心里总抱有焦躁感。把握最好的购房时机,总是考验购房者的“抄底”智慧。不少买家是被突如其来的涨价推着跑,面对随之而至的新政,却又驻足观望。回首过去5年的房地产市场走势,把握2005年市场将升未升,或2008年低谷之时出手的购房者,至今都是笑得甜入心里。
市场疯狂之下,难得理性的房价,也难有买得顺心、爽快的房子。而政策风云变幻,却有助市场降温,驱逐投机炒家的作用。房地产市场多年来一直在政策市和大赌场之间徘徊,盖因住宅的本真居住需求,已因不动产的投资属性而变为众人博傻的赌注,开发商获得巨额利润,地方政府获得天价拍地款,而购房者则得到足以自豪的业主或房奴身份,及十年二十年的供房负担。对于众多仅仅为自住需求的购房者来说,这并不是一件很让人快乐的事情。
在这样的逻辑下,不少自住客,实际上是抱着乐见政策打压的态度来看待新政的出台。对于首次置业者也好,换房自住买家也好,都希望调控能实实在在地发挥效力,让追求炒房获利推高房价的投资客少一点,让房价降下来,让购房的支出少一点。对于这类期待新政的自住买家来说,严厉的新政,将驱逐商品房的投资投机属性,更多地还原购房的本真需求。
尽管对于自住买家来说,新政的条文对于他们也造成了杀伤。怕的不是新政,怕的是新政之后,房价还是继续涨。有位三次置业的买家就对记者表示,计划将自己原来买的郊区大户型单位卖出,再在市区单位附近买一套合适的房子。这次新政出台,对于购房计划有一定的影响,首付等肯定要预留更多的资金,但关键是房价能降得下来,不然设想很可能要落空。
市场新变化
限新购一套,令市中心区物业更稀缺
“既然二套房的成本那么高,三套房都不能贷款,那买房还是尽量考虑市中心有学位这些配套齐全的,争取一次性搞定。”于小姐最近一直在物色新房,而楼市“二次调控”让她开始转移购房的目标,将原来定位市郊大户型转变为市内的经济小户型。而她置业目标的转变,也是目前不少买家的心态代表。
无论是首次置业买家还是换房的买家,限新购一套的政策,必然让优势资源集中的市中心区物业成为必然的“唯一”。
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以上海为例,中介方面的信息显示,10月7日政策出台后,公司门店带看量、询问度以及成交量都有明显的下滑。然而,中心城区的高端物业价格没有任何松动的迹象,由于地段稀缺因素,短期内大面积降价并不现实。相反有的楼盘挂牌价不降反升。中房信的最新报告显示,上海高端住宅近期出现了新一轮集中成交的热潮,限购令出台以后的热销楼盘甚至会拉动整个上海商品住宅成交均价大幅上涨。
这样的情况在广州也有出现。有房产中介透露,此前很热卖的小面积公寓,现在少人问津,反倒是大面积的单位受到的关注比较多。“中心城区置换型的需求较多,即使是投资客资金实力也相对雄厚。而一些好的小区房源又很稀缺,所以抗压能力普遍强。”在环市路工作的李小姐18日刚刚在淘金一小区敲定一套二手房,立刻遭到房东反价,中介方面认为,新政造成“卖出容易买进难”的现象,因此市中心区物业更加稀缺,房东们不愁卖,近期反价惜售的现象普遍。南方日报记者吴旦颖
换房买家力求一步到位,大户型受宠
受“限购令”影响,部分自住换房买家选择了暂时观望,而另一部分买家则选择一步到位,直接购入符合自己理想的大户型单位。相比首次置业者,改善型换房买家通常购房资金实力更为雄厚,能承受更高总价的预算开支,而对比较依赖信贷金融杠杆的炒房客,改善型换房买家也愿意付出更多首付乃至一次付清房款以获得理想的单位。在这类买家看来,能买到自己所青睐的单位,才是更重要的。
上周经纬行监测的广州豪宅成交大增,凯旋新世界（资料、团购、论坛、二手）、汇景新城（资料、团购、论坛、二手）和中海锦榕湾（资料、团购、论坛、二手）三个楼盘网签金额名列前三。
对于限贷政策,事实上对资金实力雄厚的换房买家影响有限。记者了解到,近期不少楼盘成交中,选择高首付或一次付清房款的买家比例,均有所提高。如10月初开售的南海某项目,所成交别墅单位中有近半是选择一次付清。有开发商表示,由于信贷收缩政策在今年上半年就开始执行,目前购房者对信贷收紧后的购房成本上升都已有所接受。而限购细则的影响则有待观察。
另一方面,由于本次广州限购令的区域并不包括从化、增城,对于这两个区域的楼盘是一大利好。由于从化、增城近年交通及各项市政配套不断完善,与市中心区的心理距离也日益拉近,吸引了越来越多的市区上班族置业常住。国庆期间增城区域成交排名位居全市第三位,显示购房者对其认可度较高。随着这两个区域受惠于“限购令”盲区的利好,更多的自住买家将受其高性价比产品和政策环境优势的吸引。
投资客一次性付款,钟意小户型
9月份随着居民通胀感受的增强,购房者的理财投资意识也逐渐增强,长线投资出租占据一定市场份额。合富置业数据显示,9月份广州、佛山长线投资或出租的比例有所提高,比例分别上升到7.7%和19.4%。进入10月份后,受第三套房贷暂停的影响,依赖房贷购房的投资客已经离场,从前三季度每月房贷购房的投资客比例分析,估计已有近半投资者受到影响。
紧接着北京、上海、深圳等一线城市陆续出台“限购令”细则,第三套房的暂停贷款,令到许多投资客没法从银行“融资”。广州的一些小规模的投资者开始考虑一次性付款购房,作为长线的保值手段。加上加息的按揭负担,此时,总价偏低的小户型成为他们的首要投资目标。
其实,投资客对“调控”的敏感,在“十一”黄金周期间即时有反应,不少投资客时常出没的热点板块,在9月底之后投资客基本上已经绝迹。合富置业天河北芳草分行主管宋春芳表示,天河北板块很多之前有意购房的投资客都开始观望了。
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总价相对较低的物业,部分投资者也会愿意转为一次性付款。如黄埔、白云部分板块一些受到投资客欢迎的低总价小户型物业,资金不算庞大,即便贷款有阻碍也很容易转成一次性付款。
同样的情况也在一手楼市场出现。上周六,万科Idea爱地住区开放样板间。记者在现场看到,全部是60平方米的小户型设计,吸引了不少首次置业的年轻买家到场。同时,现场活跃的还有不少“跃跃欲试”的小投资客,与专业的炒家不同,有限的资金流让他们对总价低的小户型物业情有独钟。限购和加息之下,他们的选择都倾向于一次性付款。
调控之下慎用“对策”
随着各地“限购令“的纷纷出台,“二次调控”的靴子终于落下。而与前几次相同的是,当严苛的楼市新政发布后,见招拆招的对应之策,也纷纷兴起。
对应“限购令”,最常见的一个方式就是“假离婚”。上海媒体这两天已有报道,有人准备假离婚,以便拥有两套免税的房。网上也出现了网友发帖征求大家对假离婚投票表决,说明为房假离婚这已经形成了一种群体性的避税思维。
据了解,北京在4月份出台了限购政策之后,出现了不少假离婚的情况。而上海的一些“假证公司”还对媒体透露,每个月基本要做20-30张假离婚证件,都是房产中介为了帮助客户规避二套房做的,不少中介还成了“假证公司”的老客户了。而为了规避为了房产而假离婚的状况发生,个别城市还出台了配套政策:离婚3年以上的个人才能以个人名义购房。
有趣的是,“房产税”还在传闻中,规避方式也已经被网友发上微博广为流传,方法还是一个:离婚。有网友计算,如果以90㎡+人均30㎡×3=180㎡免税,则人们可以通过假离婚形成两个家庭,即男90㎡+30㎡,女90㎡+30㎡,小孩30㎡,共计270㎡就都是免税房,比原来未离婚的可多出90㎡免税房。
离婚这个方式虽然直截了当,但是也存在不小风险。因此除了离婚一招外,还有不少方法可以使用。
目前,一种“接力贷”的方式开始被人熟知,并引起业界关注。据介绍,所谓“接力贷”,就是,“接力贷”的基本操作路径是父贷子还、母贷子还。以老人的名字申请按揭,必须是年龄较大且具有稳定的职业和收入,预计有稳定的退休收入,需要指定其某个子女作为所购房的唯一连带还款人,并经所指定的连带还款人承诺“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务,以及在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”。以此种按揭方式进行的还款记录,仅表现在合同人(即父母)名下,不增加其子女购房及贷款记录。
而另一种借助家中老人的比较保险的做法是,夫妻共有住房财产通过法律公证除去一方相应的权益。具体来说就是:在一户家庭,若干套住宅目前属于夫妻共有。其中一方的权益在双方自愿之下公证处理,行使处置权,转让给家族其他成员(隐性共有人)。在认房又认贷的信贷政策之下,转让方将可以成为没有房屋产权记录的人士,可以申请新贷款。
此外,还有“借证买房”一族也开始涌现。由于各地“限购令”细则纷纷规定,暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。对此,温州投资客们发挥其人脉优势,家中人丁兴旺者、企业员工数量大者则多用此招。不过,借证有风险,一定要信得过才借,万一房子也买了,身份证上的人要分你房子的话,亏的可就不只是房子了。这一招比夫妻离婚买房的危险系数大得多。
而相比这些个人行为,有专业投资客更是想出了高招,目前的限购令都是对个人行为进行限制的,公司企业行为并不在此范围内。因此,若用一万元注册一个微型公司,然后以公司的名义,就可不受限制的任意买楼,炒楼。这虽然可行,也要承担开公司带来的一些手尾和麻烦。
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当然,前面罗列的几种方法仅供参考,在实际操作中,尤其是假离婚和“借证买房”这种存在较大风险的投资行为,还是掂量着办吧。
打通户型考验买家实力
受“70/90”户型限制政策影响,这两年广州楼市中两套小户型打通变身大户型的设计十分流行。而在此轮调控中,这类产品颇为尴尬。虽然看起来就是一套单位,但是买家成交时却等于买两套房,而两个房产证的身份,却令这种户型在按揭时颇为尴尬,也成为目前限购令下,遭遇“退房”最多的一类产品。
例如国庆期间开放了样板房,近期开盘的荔湾新盘,其两套单位打通的182平方米大户单位,分别由125平方米和57平方米两套单位合并而成。而珠江新城某在售楼盘,也同样有两套单位合并而城的大户型产品。其270平方米的大单位,分别由一套80平方米小单位和一套近200平方米的单位联结而成。对于这类单位,买家如果确认要购入,则在购房时要考虑更多的成本支出和手续流程。买家张先生就对记者抱怨了自己的遭遇,他在国庆期间看中了某楼盘一套大单位,该单位户型、朝向都十分理想,且价格也在他预算范围之类。和销售人员详谈签约事宜时,对方明确该单位属于两套打通的单位,在购买时要算两套。由于在信贷上操作相对繁琐,且广州“限购令”细则就在上周出台,其相关认定条文明确了户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房,对于张先生来说,这意味着要买下该单位变成“不可能的任务”。
某开发商就私下对记者透露,该盘不少购房者迫于政策无奈而流露退订意向,给销售方面增加了很大压力。这类退房退订并非买家对产品不满意,而完全是由于政策限制,导致买家难以完成交易。
而由于“限购”新政和收紧房贷,近期广州的退房现象有所增多。据阳光家缘网签数据显示,10月11日至17日一周时间内,广州退房量就猛增到58例。据了解,在目前已经出台限购令的各大城市,陆续都出现了一些退房现象。
保值买家转战商用物业
虽然新政频频,且力度都不小,但规定的都是住宅的购房限制,对商业地产则没有相关的规定。因此,在住宅受到诸多制约之时,商用物业与住宅相同的利率,甚至比住宅更为宽松的贷款环境,令意欲令资产保值、增值的买家,转战商铺、写字楼等商用物业。
限购令是否真的可能成就近年来开始热度上升的商业地产?商业房地产作为房地产的一个投资产品,因为其在选择上存在一定风险,曾经让许多人投资赚到第一桶金,也不乏投资失败的案例。与居住产品不同的是,商业地产的回报相对没有住宅来的又稳又快。但是,在住宅市场政策的压力下,如今地段较好,升值潜力较大的办公楼、商铺、公寓成为房地产投资的新宠,不受政策限制而备受关注,价格也不断地攀升。
DTZ戴德梁行发布第三季度研究报告会称,商业地产的价值目前仍处于被低估的状态,而未来约有4500亿元保险资金投资商业地产,此举有利于中国商业地产体现其应有价值,提升物业品质。
最近几年,在一些交通便利和商业氛围比较成熟的地段,商铺升值的幅度是有目共睹的,这种增值的趋势在上海、广州、深圳等一线城市表现得尤其明显。在深圳“限购令”出台不久,一位投资客豪掷1亿元购买位于后海湾的11个商铺。中介方面也表示,自“限购令”出台后,看住宅楼盘的人数大大减少,但是却带动了前来看商铺的投资客。
业内人士建议,如果是短期投资客,比较容易出手的是50～100平方米,等待半年左右价格上涨后抛掉。如果是长线投资客,可以投资100平方米以上的,持有2～3年后等待时机出手,获利更大。
但也有业内专家认为,商业地产并不存在刚性需求,其投资风险远高于住宅,过度炒作或许会催生下一个“泡沫”。
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