房产论坛：楼市成交回暖 该不该出手买房?

主题：楼市成交强势反弹 金九银十该不该出手买房？
时间：9月17日上午11：00—12：00
出席嘉宾：
颐和地产副总裁赵永爽
中原地产项目部总经理黄韬
合富辉煌首席分析师黎文江
主持人：网易房产主编 严家森


颐和地产副总裁赵永爽、中原地产项目部总经理黄韬、合富辉煌首席分析师黎文江以及主持人网易房产主编 严家森（由左至右）


现场市民认真聆听专家们的购房建议
主持人：各位现场的观众各位网友大家好，今天在2010年广州房地产交易博览会暨绿色安居会的现场，我们就举行一场今年的金九银十该不该出手买房这样的一个论坛。我现在就先介绍一下今天到场的嘉宾，我们今天非常荣幸邀请到了我们中国地产界一位非常年轻有为的我们的颐和地产的执行董事赵永爽先生，第二位是我们广州房地产也是持续研究我们的本地地产多年的两位专家，一位是我们的合富辉煌首席市场分析师黎文江老师，另外一位是我们的中原地产项目部副总经理黄韬先生。
我们今天定这个题目，今年的金九银十，我们按照以往每年的金九银十都是一个房地产交易季节，今年是否是一个好时机，因为今年是一个特别好的调控，也就是在4月17日，我们中国房地产就面临一个史上最严的房地产调控也经过了几个月市场的淡季，在两个月一线的楼市回暖的势头非常的迅猛，根据我们网易房产数据统计，在8月1日到8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积达到62.8万撇平方米，与7月同期相比大涨49.2%，均价为11086元/平方米，与7月同期相比涨了7.5%。在有半年没间到的日光盘也在我们楼市出现了，那我们的楼市真的已经回暖了吗？我们请黎文江先生。
黎文江：我们现在是回暖的状况，回暖有两个标准，一个是成交量的回暖，原来数据已经说了8月份我们跟新政的4月份比是有30%的成交量的上升，有一个标志，就是说新政之后首次成交量上升比新政之前要要多30%的成交量。我们8月份是一万一千多，说明了现在8月份的房价已经比4月份新政出台前的价格要下调了10%，新政出台只要房价下调10%，房价就会上来，我们在8月份已经印证了我们的判断，也就是说整体房价下调10%以后，成交量会上来，所以我们的数据是有依据的。
我们发现现在是80%的中小户型和中低价位这样的范围，成交量达到了总量的80%，还有外围区域的成交量是占的比重是80%。我们可以判断，首先是这种自住的首次置业的改善买家，就选择中低户型中低价位，这种价位就是比较多是在外围区域，从这个来判断，是有坚实的基础的回暖，我的看法就是这样。
主持人：我们也请黄总谈谈你的观点。
黄韬：我的观点跟黎文江有相同也有不同，相同的是这次是回暖的情况，比之前预计回暖要快。另外一个看法，价格没有下调10%，价格有部分的楼盘在郊区偏远的地方有下下降10%，整体的均价大部分的买家关心的楼盘价格应该没有下降这么多，市区的盘基本上有轻微的2%的下降。但是从8月份开始不但没有恢复到之前而且有上涨，不降反升跟我的预计是有差别的，价格下降我认为是没有的。同时我认为这种情况应该会持续到10月份，如果没有新政我们的金九银十，我相信是这么多年以来最好的一个金九银十，但是过后就很难讲了。
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所以我认为目前还是要买房的，或者开发商要卖的，尽快去卖，大家都好，但是之后我们还是要看国家的政策和态度。
主持人：我们请一线的房地产企业的老总赵总讲讲你的观点
赵永爽：从8月份来看成交量比较快，我觉得这次从发展商的表现来看是比较理性的。我觉得从4月底开始，市场的预计，大家在这个时候，包括我本人，我也在想自己要不要买房子，等了两三个月以后，大家发现调控的确是有效果和作用的，真正好价格的房子都出来了。所以我觉得8月份爆出来的成交量是4月份的成交量的体现，如果把8月份的成交量除以3或者4的话，我觉得还没有达到09年。
主持人：这次我们在8月份回暖的态势包括9月份，出手买房的人，主要是首次置业者还是改善型还是投资客，这几部分占的比例大概是怎样的？
赵永爽：比例是这样，从颐和销售来看，基本上没有首次置业，改善型居住实际上是改善型置业。以我为例，第一次是为了置业，第二次置业，是把父母接过来，第三次置业，存在银行的钱有多少。前一段时间很多媒体在问我控制率的问题，我基本上是没回答的。大家去银行取自己的钱的时候还要排队，还要看服务员的脸色，大家觉得买房子是保值的行为，也是无可厚非的。
主持人：另外两位是来自中介结构，赵总是投资和改善型的为主，跟楼盘定位会有关系。
赵永爽：我觉得跟广州的市民城市发展有关系，广州是最早开发的城市，你们肯定希望子女买一套好一点的房子，我们现在钱有了，第一个是花给小孩教育的钱，第二个是花钱养老的，第三个是买车的钱。
主持人：黄总您觉得三类买家的比例是怎样的
黄韬：他们的比例基本上是三分天下，差不多，但是我整体的感觉，首次置业者已经对目前一手房价已经承受率非常低了，刚才像黎主任也说了中低价位的房子我觉得现在没有了，中低价位很远了，对于刚性需求首次置业也不可以了，一个住在从化上下班不行，我们看到购房者的过程其实什么都有。房价的支撑率，多次置业，甚至拿来投资型的买家，是现在楼价的支撑，他希望能够保值增值，我们接触到一些很特殊的经销商他现在做10亿的投资减少拿来投房子，因为他赚的钱远远不够投房子高，现在有些老板把他的有些厂减量甚至关闭来投资房产。所以这种现象是推动目前一个房价上涨，以及成交量上涨的主要原因。
另有另外的原因，大家担心抄底，现在大家都担心，一旦上涨就一发不可收拾，所以大家都比较着急，对房价的发展。但是我的看法，这次的房价还没有见底，底都没有出现何来抄，我有点看不懂政府的态度是怎样的，回涨的周期是多长，过了10月份以后是怎样去看，我觉得是值得大家思考的。
主持人：黎老师你们合富在广州的市场占的江山非常的大，对买家的统计可能也会更全面，您这边的观察是怎样的？
黎文江：我刚才说了一点，现在补充一点，我们觉得在50万到10万一套，占总的比例根据我们的统计是占40%，100万到150万，我们统计占总的25%，剩下的是150万以上的很少。中等价位占的比例，就是50万到150万的占了65%，在我们8月份。
中心区来说，有档次比较高的，也卖得不错，我们赵总的，还有汇景新城两三万块钱平方的，还有星河湾的成交均价也好蛮高的。我们要判断，目前来说，这种自住的改善的首次置业者，投资客现在还没有完全进来，我的看法还没有完全进来，在这种情况下，国庆节一些大的节日的时候他们会进来，现在是房贷收紧，但是从我们的统计来说，30—40%是一次性付款的，我们从二手成交比较清楚，一般来说短线就是炒楼的，88%都是一次性购买，长线的买来出租的大概50%是一次性住房的，自住的大概有24%左右，也有一部分是一次性住房的。
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主持人：我们的政策，你要是说二套以上收紧，但是相对来说，一次性购买，他的比例是比新政之前是有增加的，这是我们按照实际统计的二手来说，我们掌握比较好一点，一手因为政府我们就不一定掌握得那么好，但是二手我们统计应该是准确的。我们广州的市民有钱人很多，购买力也是很强。刚才三位嘉宾都比较一致的认为我们8月份楼市回暖，已经是比较很坚实的一个回暖的基础。楼市回暖的话，可能我们在座的这些想购买房的人，包括我们业绩的发展商，都会，都会有一个担心，调控是史上最严厉的调控，政府也下了很大的决心，到现在好象楼价还没怎么去降的时候，楼市又反弹了，反弹之后，包括我们国家的一些主要领导人，也多次强调要继续调控政策不动摇，接下来的话，我们知道中国楼市还是一个震荡市场。我想经销商和代表分析一下未来的政策和走向，还有对楼市的影响，先请赵总。
赵永爽：我们的政府是人民的政府，人民对房价不满意的声音越来越不满意的时候我相信政府会出手的，我们的发展商是中国建国之后，我们的国家领导人在关键的时候都会拨乱反正，我们要理性一点。我想政府出不出手，发展商和我们的业主要相信，我们一定会做得最好，尽量不要让业主说卖得太贵。
主持人：黄总您也分析一下总的政策的走向。
黄韬：买房是一个非常大的题目，一方面说房价贵，但马上又掉头去买房，开发商目前对于房价也是没有错的，我们在销售当中，有销售量卖出去了卖得好，我相信将来也会越来越少，因为一天的房子是卖便宜了。开发商也要追求利润，这是很正常的，但是买房人处于各种各样的原因需要买房，包括自主买房，改善置业。包括香港也无非是股票和房地产，中国更加是这样，股票也是徘徊不前。我相信政府接下来的一些政策，应该是更加能够使整个房地产和谐发展，让开发商有生存的空间，让购买者有购买的选择，同时市场平稳的发展，这是主基调，不是大家所担心的那样是皮球效应，先压到水底下，一松手就升上来。我相信会更加的合理，多方面取得供应的局面我觉得这才是发展的方向。
主持人：黎老师分析一下政策，政策是否到头了，是否有更严的调控政策。
黎文江：对于房价来说有几个因素推动它，现在政府能够有两个因素是可以控制住，但有两个因素还正在需要时间去控制，有三个因素不能控制的政策，哪三个因素政府不能控制，第一个城市化的进程，我们很多农村城市化转变为城市的话，农村的人口涌进城市，不管是一线二线三线，农村的人口进入，这就意味着住房的需求，住房的需求增加，有人租房，有人买房子租给农民，有需求就把我们的房价推高了，城市化进程全国是66.6%，还不到结束的时候，在广州来说也是82%，所以还有进一步，城市化不能停，政策不能让城市化停止的。第二城市的建设是不能停的，就像我们亚运，就改变了地铁通了，地铁线一通房价就上来了，大家都明白这个道理，穿衣戴帽说一下这个破房子也就涨价了，所以这个政策没法控制。第三是GDP，就是我们的经济发展，经济越发展，大家收入会提高，GDP也要三驾马车也要靠投资靠需求靠出口，现在出口不行了，靠投资靠需求，投资需求对房地产很重要，GDP要上去，还是要依靠房地产。第三条新政没办法去控制他，但这三条对房价的是有作用的，这三条哪一条都不能让他停止的，还有两条是政府现在还不够时间去控制的。
第一个是投资的需求。刚才黄总说了，投资的需求就只有楼市股市，其他的投资渠道现在还打不通，像玻璃门看是好看，可以投资到高铁银行有的看很好看，进不去是玻璃门有的是弹簧门，你推门进去了，弹出来，这个需要有时间来实行，这个时间不是我们半年就可以做到的。
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到时候如果投资渠道疏通了，这种投资楼市的情况就会减少了，现在来说还是会反弹的，这个投资需求没地方去，现在通胀3.5，存款利率是2.25，你不放在银行放在家里就亏，你放在因有2.25%的收入，通胀有3.5%，你放在银行也亏了，你放在银行是亏，这个问题不解决房价会上去，需要有时间来疏通。另外政府依赖房地产的疏通，只有改革才能把房价把地价上升，把问题解决，所以两个需要政府来有时间去解决。
刚才讲股票，五个因素里面三个不能组织的，两个要时间的。剩下两个，一个是信贷，银行的信贷可以做抑制一部分的投资需求，另外一个是保障房的建设，政府现在做到了，广州来说7万7千7百10套的住房，已经落实了60%，剩下的40%才能全部解决，明年全部解决，还有2千套的登记，在芳村地铁口的4千块钱。我们觉得在7大因素里面有两个做到，有两个需要时间，有三个不可能。第一个房价是一个客观规律来的，不是人可以控制得了的，所以我们不能说寄希望于国十条全部解决，现在有效果，有些人现在没有正在出，但是出也解决不了刚才那几大因素，有些人说再来一个核武器，什么是核武器？我觉得核武器就是政府该对房价，你把这些钱像计划经济时代，房价肯定会下来，但是可以吗？不可以，下来全部都完了，如果政府干预家控制房价，就回到了计划经济时代，我们现在30多年的改革开放的成果就全部完蛋了，那什么都没有了。所以政策不可能是这样做的，落实地方政府问责制，地方正确要落实国十条，或者是收紧银行贷款，这有可能，但是你说房地产税的加息，今年可能会出来，这是我的观点。
主持人：黎老师刚才非常全面的分析了推动房价的各个因素，分析了政策可以作用和不作用的地方。我们实在一点，今年五一调控了之后，楼市就有五一黄金周，现在回暖的态势已经开始，请各位做一个预测，今年的国庆黄金周，有很多天，国庆楼市的表现会是怎么样，刚才黄总已经讲了，是最好的黄金周。
黄韬：从态势来看，趋势不看改变，金九银十我曾经说是金九钻石，在开始的时候肯定是展销两旺，同时价格会进一步的上涨，进一步的上涨其实有部分是结构性的，比如说高端或者超高端的楼盘，包括赵总在内的豪宅，在数字上会拉升成交量，会有一个结构影响。另外趋势会影响到整个未来的调控后国家的一个态度，这个态度我个人的看法我也不知道，因为现在整体的情况房价是非常复杂的一个情况，包括最近我们自己楼盘销售当中，我会跟一些买家，他买上千万的买家我跟他聊天的时候问他，为什么你会买这样的房子，他已经很多套房子了，他很紧张的告诉我，我现在一个月收入五六十万，我放在银行根本没办法去消化，没有办法去产生保值的安全感我必须采取一些措施，每个月五六十万的收入情况进行资产的配置，进行保护，所以他必须要买房。
在买房的心态当中可以了解到，他们也没有办法，很无奈，我吃不可能天天吃鲍鱼龙虾，我买汽车也坐不了那么多，必须要做出一些投资的行为。我觉得第一个，对于我们现在一些所谓的富人的行动及采取的乐观态度，你当是捐献，捐给国家，他们买了房我们也有事做了，包括配套等等，可以类似中国富人捐款的行为买房，特别是高端买房。第二个我认为中国的改革收入分配不公，如果收入分配不公能够彻底的好的解决这个方法的话，相信房地产会得到价格方面的改善，他们一个月五六十万，你说分配公吗？但是收入如果相对平衡的话，我相信房地产的走势或者价格方面会得到一定的改善。
主持人：赵总根据您的分析，金九银十含金量会是怎样？
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赵永爽：应该不错，交给大家的几个小窍门，如果去模仿。早期楼盘不论是早还是近，既然通地铁了，尤其地铁站在几条线路交集的时候那个地方的楼盘升值，另外买一些大型的楼盘，有一些人会有一些折扣，大家去看一下，我几年前也是没有钱的，我买的房子保值增值做了很多脑筋，第一步听报纸上瞎说，第二不听专家瞎说，还有尾货率能否抄到底，这是我购房的心得。
主持人：谢谢赵总的心得。黎总您觉得金九银十，包括价格和成交量的走势是怎样的，先做一个预测。
黎文江：今年新货比较多，我们估计新货有两万多套在9、10月推出，新货多的话，可以选择的机会范围就大了，由于新货多供应量多，我们觉得成交量也会跟着上来了，这是第一个。第二个，现在我们价格没有很大的上升，看了成交量已经上来了，开发商价格就不会往上调了，有这样的成交量不会上来。我们从09年的10月份，当时的价格是1万零8块钱，一直到现在，1.1万元/平方米，这中间大概在1万元/平方米以上，中间差不多有一段时候没有掉到下面了，已经有一段时间在1万元/平方米以上，说明买家的承受能力已经被迫了，被迫接受了万元房子的现实。所以价钱的低线是一万，他们选择了万元房，所以价格不会上来。第二是我们番禺增从的花都，雅居乐1千套，加说华南碧桂园都有好多套，在花都也有八九千套供应量，在白云区也有一点，整个中区量比较少，在增从还有不少，这些都是价格比较低的地区，大家可以去选择，特别是新的盘开盘的时候，价格肯定会低一点的，一个是新开盘，一个是尾货，别看叫价很高，但是买的时候会给你一点惊喜的，当时买就没有现在叫得这么高，不要被叫的价吓怕了。可能现在1万块钱卖的时候1.2万，不可能的，一般会有讨价还价的空间。
主持人：黎老师和赵总分别讲了一些选购房子的敲门，刚才黎老师也讲了一些板块。我再问一下另外两位专家，黎老师是很看好番禺，因为供货量很大，黄总您有没有什么新板块推荐一些，十一看来我们三位嘉宾是非常看好入市买房，讲点具体的，去哪里买？
黄韬：我觉得自主型的买家不管什么时候，你有支付能力的时候，因为我也看不准，我认为房价的问题非常难看得准，但是你要是自主的什么时候买都可以，长期的要看国家的整体形势定的。第二个，我认为定价都很合理很科学，你没有办法很容易看得到，作为从业人员来讲，定价定得准确最好是买与不买之间，这就代表定价准了，你一看就能买就便宜了，你一看不买或者大部分不买，那就定高了，我觉得现在的开发商定价定得比较准。另外我觉得广州的区域是十年开花，买房的个人的喜好很重要，比如说我喜欢郊区的空气好的，就远一点好一点，但是有的希望穿一个拖鞋就下楼吃个肠粉，有的就喜欢小孩要受教育方便一些，有的是结婚以后要享受的又不一样，所以你说十一买哪一种房子，我觉得哪一种都可以，买对了是你的，买错了是你的，你不要乱听，要会听。
主持人：赵总给我们支了两个招，买低开高走，这是普遍适用的策略，从您来看，东南西北中这么多地方，有什么好介绍。
赵永爽：现在炒得最热的是亚运城板块，20年前我是上初中一年级，参加了北京的亚运会，当时的价格我们觉得其高无比了，大家想买一个品牌的话可以去买亚运村，但是要注意一点，销售的房价至少有30、40%是亚运的概念，有广告费，所以等于大家要借亚运会推广这广告费。第二个我觉得要买享受要去花都，因为我在花都颐和山庄买了一套房子，如果金钱能买到健康时间买到寿命，他们一定会觉得150万的不是贵的。我如果住在花都的房子里面，每天可以唿吸到新鲜的空气，老人在那里可以唿吸新鲜空气多活几年，我觉得最保值的是老成区的。我觉得所有的增值的房子一定是老城区。
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现在很多人买假货的，可以去买亚运城，如果想买健康的便宜的，花都的可以。
主持人：谢谢赵总，我想黎老师您有看法，您是合富辉煌的代表，我们合富辉煌代表肯定是觉得潜力非常大，也请黎老师分析一下，看是否跟赵总的不太一样。
黎文江：被开发商选为代理，这是我们的荣幸，其实亚运城是我们全广州市人民的，也是我们全省全国人民的亚运城，因为亚运会是我们全国的全广州市人民的一个盛世，我们很荣幸。
我们觉得亚运城，其实是不同于一般的开发商开发的住宅，因为是由政府投资的，政府投资的160个亿，中心打造亚运城板块里面，大家以后可以去看一下录像。我们觉得政府打造的话，质量肯定是好的，因为全亚洲的运动员都来了，你质量不好，国家的声誉受到损害，产权是有保障的，政府开发的，开发商的十年八年不给产权证。土地使用权70年，任何一个开发商都拿不到70年的住宅使用权，因为去年12月22日才开买的，从那时候到今年的10月还不到一年你这个就拿到，你买到房可以有70年。许副市长说，亚运城是政府的女儿，哪天女儿出嫁了，市长也承认亚运城是政府的女儿，肯定会多关注一点自己的亲生女儿，以后的发展人民政府肯定会关照的。省一级的城市就要开学了，一些医院要开院了，四号线已经在运营了，所以大家不用担心。大家说宣传占的比例，其实现在亚运会的宣传是政府掏钱的并不是开发商掏钱，开发商是借政府的东风来的，当然成本多少我不知道，关注地价政府5千都就拿去了，那如果是开发商有钱赚吗，没有。当然政府也投进去了160个亿，是这个成本里面的。
我们说这种亚运城就比较适合自主加投资的这样类型的人，从风水来说，有一个莲花山背靠太平洋，有莲花，有观音，有太平洋，儿子可以女儿也可以，观音就在旁边。我们不是广州人去买，珠三角的人，我们不动员他们过来买，因为是全省人民的亚运城，省一级的学校，在湛江省一级的读，在亚运城来买一套很多省一级的学校随便你读。所以我们觉得无论是投资也好，自住也好，都是合适的。各有各的爱好，你要投资的话一定要跟着政府的规划走，跟着政府的市政建设走，地铁到哪里你就到哪里买房，没错，规划到哪里你就到哪里，亚运城肯定会升值的，别看现在不太好，但是市长的女儿肯定要关照，市长的女儿要出嫁肯定要关注。
主持人：欢迎大家去亚运城娶市长的女儿。我们看到楼市非常明显，供应量非常大。因为去年2009年突然整个楼市回暖之后，各大发展商都加大了开发力度进度，就在今年的三四季度是一个供应的比较高峰的时机，因为前面刚好有新政又压抑了几个月，现在的户主量在广州来讲货量是很充足的，在第三第四季度的供应量比较集中的情况下，是否在大增的供应量对房价会造成一定的压力，现在已经快到国庆了我也想请在座的专家预测一下，从后面的几个月到明年下半年，楼市的走势，以供我们想购房的市民进行参考。
赵永爽：有升，升的幅度不要超过GDP的幅度太大就可以了。
黄韬：确实从数字来看供大大于求，需要购买房看一些配套比较完善的板块，供应大的主要在一些偏远的地区以及新的楼盘，这当中有一些矛盾，数字上看肯定是大，但实际上的需求不对等性会造成接下来的房价，我认为还会继续上涨，但是这要看国家的政策了，因为接下来形势非常严峻，应该说是这么早回暖的态势会导致很多不利因素出现，如果一切正常一切没有政策的话，我相信房价已经按不住了，肯定会往上爬。
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黎文江：七个因素有三个管不了，有两个需要时间去控制，有两个已经是控制了，而且下一步政府会进行控制另外两个，比如说在制度上投资渠道上来更加落实，房价会受到更大的供给。由于有三个因素，城市化的进程，城市建设的发展，让我们的房屋价格上升，还有GDP的上升，只要GDP不掉到8以下，房价不会下来，这是我的判断，所以三个因素作用一下房价不会下来，但是由于有四个因素的控制，房价不会涨得很快，这是我的判断。
主持人：今天中午时间到了，各位肚子也饿了，我们今天的论坛就到这里，非常感谢我们三位嘉宾贡献的经典观点。谢谢！
(完)
探讨话题：
1，新政出台已将近半年时间，网易房产在新政后所做的几次楼价调查显示，市场已经逐渐消化新政的影响，最近一线城市的回暖势头明显。根据网易房产数据中心统计显示，8月1日至8月29日，广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万平方米，与7月同期相比大涨49.2%，均价为11086元/平方米，与7月同期相比反弹的7.5%。久违的日光盘频频出现，楼市真的已经回暖了？
2，从你们了解的情况看，现在都是什么人在买房？主力是刚需还是改善型、投资型的？
3，这一轮的回暖只是阶段性的反弹，还是意味着调控已经失败了？国家再出台新政策的几率有多高？
4，今年的五一小黄金受新政影响，成交惨淡，在接下来的十一黄金周中，各位预计楼市会有怎样的表现吗？
5，新政刚出台时，很多购房者选择了持币观望，但现在入市的买家已经越来越多，对购房者而言，现在是入市的好时机吗？在哪些板块或者产品是你们比较推荐的？
6，业界瞩目的亚运村将于十月前推售，货量有几千套之巨，对这个项目的定价和销售前景，各位是怎么看的？
7，在2009年第一季度市场突然回暖后，不少房企开始加大开工量，预计将于金莲第三、四季度集中上市，供应量的大增会否对楼价造成一定压力？预计下半年楼价走势如何？
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