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新政“满月”,实质性降价开始?还早着呢!

1 新政“满月”,实质性降价开始?还早着呢!
wangdaotonga2010-10-23 15:32:21 发表


新政出台一个月后,开发商推货的积极性有所提高 张秀钦 摄


如今投资客的风险意识比以前强,有楼盘还出现了两三个人凑钱合伙买房的现象 赵亚洲 摄
羊城晚报5月18日讯 有网友证实,扔向任志强的那双鞋子不是同一个牌子的,证明了肇事者的扔鞋行动是一次有预谋的举动,而并非一时的冲动之举。被扔鞋子的任志强十分淡定,悻悻然地说,自己是享受了总统待遇。如今房地产市场的遭遇不过也是如此。
上周末,“史上最严厉的调控新政”刚好“满月”,如今的房地产市场随时都在准备“挨打”,不过发展商心中非常清楚,哪些是真正打得肉疼的,哪些不过是“打了也白打”的招数。譬如被扔鞋子,缩一下脑袋、避一避风声便可以了。如今尚未出台的广州细则,便是一只即将扔向发展商的“鞋子”———预谋性十足、杀伤力不强、走过场嫌疑很浓。
正是如此,尽管上周有更多的发展商开始积极推货,加入到所谓“促销”的行列,但仍以外围区域的楼盘促销为主,且优惠力度依然不大,低调与敏感成为当前的主基调,试探性观望仍为当前的主题。几时才会有真正的实质性降价?专家说了:“要发展商真正心慌才行,现在还早得很呢。”
{观望派}
新政难撼“极刚性需求”
楼市新政已经“弥月”,政策的威力逐渐在一二手市场发挥作用,以二手市场为例,部分业主的放盘价开始出现5%-10%的降幅,不过,依然有些二手房价格坚挺,比如那些有名校学位的房子,放盘价格咬得很紧。
名校学位房是刚性需求
上周六,正好是广州市小学一年级新生报名首日。上午9时多,在省一级体育东小学校门外,已集中了不少准备给孩子报名入读的家长。由于天河区之前已经取消了小学入读入户时间的限制,因此,现场有几位家长均表示,房子是今年初刚买的。
一位年轻的妈妈表示,她是今年3月才买的房,当时还没有什么新政,她买的房子是一套有近20年楼龄的二手房,没有电梯,7楼,但价格依然高达1.1万元/平方米左右。“当时我们在附近看了很多房子,带学位的房源本来就不多,这套房子由于楼层稍高,价格已经算是最便宜的了,开始我们也有点犹豫,因为挺旧的一套60多平方米的房子总价也要70多万元,但考虑到孩子的上学问题,最终还是咬咬牙把房子买了下来。”
“房子才刚过户不久,房地产新政就出来了,开始孩子爸爸有点后悔,说买得早了点,如果迟点才买,说不定价格就下来了,不过,我这段时间一直在留意楼价,我们这种学位房的价钱一直没下跌。”这位妈妈说,“其实也是,我们看房的时候也遇到不少家长也在看房,现在大家都只有一个孩子,为了求个名校学位,买房子就是我们这种找不到‘关系’的人最简单的办法。”
名校学位房要降价不易
记者从附近中介公司处了解到,由于小学的报名工作已经开始,现在并不是这类型房子的成交高峰,不过,带名校学位的房源依然是铁价不二。合富置业一位经纪人告诉记者:“价钱一点都没有降,有部分素质较高的楼盘,价钱比今年3月份还要高了。”
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2 回复:新政“满月”,实质性降价开始?还早着呢!
wangdaotonga2010-10-23 15:32:21 发表
据了解,该地段20年左右楼龄的顶楼单位的价格也多在1万元/平方米左右,楼层较好的单位价格则达到1.2万-1.3万元/平方米,如果是南雅苑等素质较高的楼盘,楼梯楼的价格还高达1.5万元/平方米左右。“等降价?估计不太容易,因为这种房源本来就不多,业主的心态都很强硬,而买家又多数是属于极刚性需求的人士。”附近一家小型中介公司的经纪人表示。
{死挺派}
“未收到有任何降价的指令”
新政“满月”,记者上周末走访海珠区两个楼盘,结果都碰到销售人员称:“上涨容易下降难。要提价的话,上级上午来一个电话,下午马上就涨了,但要降价,那是非常慎重的事。”
两个楼盘都位处市中心区,发展商都来自外地,售价在2009年都是一路上涨,慢的时候一个月一个价,快的时候一周一个价,如今虽然遭遇新政已有一月,但销售人员称“未收到上级有任何降价的指令”。
两三个人凑钱合伙投资
位于琶洲磨碟沙的邦泰国际公寓,90%以上的买家都是投资客,受新政影响较大,销售人员坦承,现在客人的观望情绪确实比之前要浓,不过,真正想投资的人似乎并不太关心这些,“他们最关心的是买下来之后可以租到多少钱,回报率是多少”。
记者在售楼中心碰到两位来自珠江新城的女士,她们坦言是来找投资产品的。记者问:“会不会等广州细则出来以后再买?”“什么细则啊,我们不知道。”两位女士称,就是过来看看,问问有没有优惠。不过,她们得到的答复是,价格仍是1.9万-2.2万元/平方米,除了原有的9.8折外,再没有其他折扣。销售人员称,老板来自浙江,这是在广州的“处女作”,不可能随便降价。
记者发现,除了优惠之外,看楼者问得最多的是广交会期间,周围的酒店是多少钱一晚,该项目又可以租多少钱一晚。开发商承诺每年4%的租金返还,两位买家认为“少了点”,毕竟一套40多平方米的公寓,总价也达到了百万元。销售人员介绍,如今投资客算账很厉害,风险意识比以前强,最近还出现了不少两三个人凑钱合伙买房投资的现象。
“再等也不一定降价”
位于广州大桥南旁边的世纪云顶雅苑,从去年初开盘至今已经卖了一年多,均价从刚开盘的1.3万元/平方米一路上扬到1.8万元/平方米,现在不搞促销,价格也停在那不动。记者在楼盘看到,偶尔有一两台客人到访,销售人员更是直接站在环璃门背后像礼仪小姐一样迎客,这在其他楼盘售楼部内并不多见。
“现在出政策了,有没有什么优惠?”一位就住在附近的中年男子带着老人、小孩进入销售大厅,一进门就问价格。他们看中了一套20楼的东北向单位,被告知这套单位的售价不是均价的1.8万元/平方米,而是要1.96万元/平方米,“价格跟以前一样”。至于什么时候会降价,销售人员称,开发商的背景是新加坡的财团,在广州就这么一个楼盘,肯定不会轻易降价,“你如果继续等,可能再等三个月也不会降价”。销售人员称,现在只剩下几十套货了,因此不愁卖。而记者查看阳光家缘网数据显示,该盘在去年4月17日拿到预售证,总共货量为349套,截至今年5月15日,还有143套未售出。
“楼价根本没有怎么降呢”
上周末,记者在不少楼盘现场看到,广州楼市买卖双方的观望氛围比想象中还要浓重:不少楼盘把发售期推后,楼盘现场少见非常吸引人的优惠和折扣,发展商推售热情不高;与之一致的是,消费者多持观望心态,对于岿然不动的楼价表示失望,不少看楼者表示,现在谈“抄底”为时过早,因为“楼价根本没有怎么降呢”。
观望拉锯或将延长
在新政出台后,不少专家预测,楼市的拐点将会在6月份见分晓。但按目前的市场态势来看,观望的拉锯期肯定会比想象中要长,至少将达到半年、甚至半年以上。
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3 回复:新政“满月”,实质性降价开始?还早着呢!
wangdaotonga2010-10-23 15:32:21 发表
目前,广州楼市尚处于观望初期,成交量的下降并不足以撼动开发商。记者上周在楼盘现场看到,不少原本称即将在“五一”发售的楼盘至今仍未发售,很多发展商甚至将最近的策划全部推迟,活动不搞了,促销也不做了。白云区的几个楼盘,现场优惠幅度有限,发展商促销热情明显不高。
“现在市况不明朗,想慢慢卖,等到下半年缺货高峰再卖”,一位策划经理人对记者说,“由于是最后一期产品,货量不多,所以老板并不着急,发售日期仍未定下来”。而多个经理人都认为,这一次卖家的观望心态更浓重,因此,主动促销结束观望的热情不高,导致观望拉锯的时间可能会更长。
轻言抄底为时过早
对于坊间的“抄底”言论,很多消费者听罢都连连摇头,“现在抄底,太早了吧,哪里有底可以抄”。
最近一直在看楼、准备买房子结婚的小斯说,自己近期看了很多一手和二手楼,基本上一手楼都没有什么降价的,二手楼倒是有一些业主肯主动降价,但幅度也非常有限,因此“铁定了心,要等等再说”。
在山水庭苑,一位准买家对记者说,至少要降价10%-15%他才会出手,他觉得,相比起去年来说,去年中旬的楼价是相对合理的,“从去年下半年开始,楼市就疯了,现在如果能将这些疯狂的泡沫挤掉,我就会立刻入市”。
{松动派}
品牌楼盘开始放低姿态
新政刚满一月,广州细则只闻风声不见条文,令不少商家心态更加矛盾:想出货吧,又不敢大力宣传,“怕是拳头打在棉花上”;不出货吧,以后的市场谁也说不清楚,“任务还是要完成的啊”。
在这种被视为“很烦人”的市场环境下,不少楼盘加入到促销的行列,即使是一些品牌楼盘也开始放低姿态,打出较吸引人的价格或利用二手中介等以求带来更多人流和成交。当然,目前这些均是小范围内的宣传。
老城楼盘直降15万元
时下,越来越多商家开始加大优惠力度,就连皇帝女不忧嫁的老城名校物业,也开出了相对大手笔的优惠。
上周末,记者收到荔湾区翠竹苑一条信息称“新开样板房且接受优惠登记”,记者随即前往现场,看到已有看楼者在咨询相关情况。销售人员介绍,提前交纳2万元诚意金的客户,在开盘当天购房可直接减免最高达15万元的楼价,另外还有额外折扣。这些优惠似乎有些出乎看楼者意料,一对在花鸟鱼虫市场做生意的夫妇说:“本来只是关注学位问题,原来还有这样的优惠啊。”楼盘相关人士说:“这一两个月市场氛围不好,我们还是先避避风头,看看客户反应再说。”
无独有偶,同在荔湾区内、一向少做短信宣传的逸彩新世界,上周末也发出信息称“新中会金卡会员购房享受额外优惠”,商家的推货积极性大有提高。业内人士认为,虽然其中有一些优惠只是“随随大市,意思意思”,但只要有越来越多的商家打出促销信息,就会动摇更多商家的定价决策天平。
万科也搞一二手联动
面对浓厚的观望氛围,一二手联动更加活跃,此次,就连龙头企业万科旗下的楼盘也加入了此行列。
上周五,记者接到合富置业二手经纪的电话,对方称:“我们现在一二手联动代理万科天河御品,最低价1.38万元/平方米,如果你有时间,我们有专车接送。”“价格也不低啊?”“从最近售价看,这个价格算很抵的了,而且我们带过去的客户,还会有一个额外的、比现场销售人员手中更低的折扣。”记者随后登录该行网站看到,确实已有不少经纪挂出了万科天河御品的一手单位,最低价是1.3万元/平方米,还有几套的售价是1.37万元/平方米,经纪们的描述均是“代理一手楼”。
据介绍,此次万科天河御品进行一二手联动的楼宇有1栋,货量不算少,商家说:“人来了就好办,就能知道他们在想什么。”
开发商开始加大推货动作
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4 回复:新政“满月”,实质性降价开始?还早着呢!
wangdaotonga2010-10-23 15:32:21 发表
经历了新政出台后买卖双方一个月时间的观望后,开发商开始表现出主动,推货的积极性有所增加,当然,随新货而来的,还有一口价、9.5折、8.8折等优惠。
而与开发商的积极形成鲜明对比的,是绝大多数消费者依然“按兵不动”,当然,也有少数楼盘因推出新货吸引了部分消费者到场。
动作加大,部分商家主动出击
新政出台之后,由于对市场前景难以作出判断,不少开发商都采取了消极等待的态势。一个明显的数字是:之前曾有代理行根据监测的情况预测黄金月广州将会有1.3万套新货面市,结果却只有约5000套新货推出市场,其余产品发售无期。所以,在连续几个星期内,广州市场上难得见到有新盘或新货面市。
这种状况在近期略有改善,部分楼盘开始主动出击,为近期推出新货作铺垫。位于珠江新城的嘉裕丹顿阳光,为促销E座高层单位,开放新的样板房。位于金沙洲的保利春天里,月底有望推出二期新货,目前也增加了活动及其他形式的宣传力度。同样是位于金沙洲的金域蓝湾,其江岸别墅近期也开始接受咨询。位于花都的雅居乐“花间集”,为加推的50套单位举办巧克力DIY活动。这些近期有动作的楼盘,都是在“五一”前后销售业绩不错的楼盘,之前的成交业绩支撑了发展商的信心。
除了活动、开放新样板房外,楼盘的促销短信也有大幅增加,这些楼盘主要位于花都、番禺、增城等外围区域,促销也以折扣优惠为主。例如,大学城的大学城馨园表示正进行9.5折VIP登记,城央御景正进行8.8折优惠等等。
对于为什么近期动作有所加强,即将推出新货的天河某开发商营销负责人表示,原本7、8月份是惯常的销售淡季,9月和第四季度倒是销售旺季,但今年受亚运会的影响,情况如何难以估计,既然如此,还不如趁现在推出新货试探一下市场,“说不定能有不错的成交”。
人气较淡,消费者仍延续观望
开发商积极主动了,消费者的态度则没有太多改变:继续观望。
记者上周末在珠江新城数个楼盘、天河北一个在售楼盘以及宏发大厦的看楼车停靠点看到,人气依然比较淡,和前几周没有太大区别。不仅如此,记者和在宏发大厦坐看楼车到增城看楼的刘先生聊天,他也表示有相同的感觉,“最近看楼的人都比较少”。
当然,少数楼盘可能由于有新货即将推出,近期的人气略有好转。例如嘉裕丹顿阳光,记者在场的20分钟左右时间内分别看到3台看楼客。销售人员说,近期开放新的样板房,看楼的人自然会多一些。
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