调控大半年 广州30大二手楼盘仅有4指标盘微跌

本报对30大二手屋苑监控数据表明，4月份调控对抑制楼价无作用，楼市越调越涨
广州日报10月25日讯 “你知道自4月份调控半年以来，楼市涨了多少吗？”最近记者在采访新政调控影响时被问到这句话，发问者是广州市一名地产高层，他说从去年底到今年，每次调控他都建议只要不是非理性抢房，客户都可以大胆入市。记者为此从广州市三大行搜集了2010年3月、5月以及9月的真实成交价格，从广州日报30大二手屋苑的价格比较可见，从3月份持货半年升值幅度从1%~42%不等，只有今年初领涨的天河区出现4个微跌的楼盘，跌幅轻微，且不排除是结构性下跌。
楼市越调越涨，个盘上涨因素各有不同，本报请地产中介人士分析个中因由。10月广州市地方楼市调控细则出台，限购限贷同行，这严苛的措施是否产生作用？天河4个指标盘楼价微跌，是否推倒多米诺骨牌的一个信号？本报会持续搜罗30大二手屋苑的最新市价，敬请购房者留意。
劲涨原因一：家长入市无惧调控
自设立广州日报30大二手屋苑调查以来，淘金家园与锦城花园一直升幅凌厉，2009年因地铁五号线开通，向来没有地铁到达的淘金家园因此劲升40%有多。今年虽经4月份调控，但这两个盘的涨幅依然没有慢下来，9月份成交价格比3月份分别涨了16%和27%。地产人士分析认为，老城区学位房保值功能强，带小区的老城区学位房更是罕有，以锦城花园（资料、团购、论坛、二手）为例，近八成买家都是追捧省级名校学位而来的中高端家长型买家，入市热情基本不受政策干预。
劲涨原因二：地铁开通楼价上扬
合富置业市场部梁燕明表示，亚运前多条地铁开通，今年楼价升值里面包含了地铁开通的预期利好。受新地铁开通影响的板块分别有白云区的同和、新广从板块、黄石—广花板块、机场西—广园板块等。新二号线9月底开通，白云区时代玫瑰园、番禺区丽江花园、海珠区金碧花园（资料、团购、论坛、二手）当月成交价比3月份分别升了24%、22%和17%。
满堂红有关人士表示，地铁沿线楼盘价格“不畏新政，逐步走高”，例如丽江花园，常年受刚性需求买家追捧，加上二号线延长线通车后通达跨度大，不少白云的买家也会前来看房，高企的放盘价反而对成交影响不明显。满堂红广碧分店店长施建国表示，刚性需求买家选择的小户型单位并不太受到业主放高价的影响，由于面积小、总价低，买家还是愿意追价。中原地产时代玫瑰园分行营业经理周虹表示，随着地铁开通，一方面加强了业主对后市的信心，大幅提价；另一方面带来了大量的市区买家，这些买家对价格接受度较高，导致楼盘的成交价节节攀高。
劲涨原因三：亚运城带动番禺大盘涨价
二手房价格受一手新盘开价影响，这是楼价上涨的直接因素。年初调查时升幅落后大市的番禺区目前已收复失地，亚运城宣传攻势强劲，其均价过万，给业主强烈的心理暗示，也让该板块成交价达到高位。在30大二手屋苑中，离亚运城较近的祈福新村（资料、团购、论坛、二手）、广州雅居乐和华南碧桂园升幅分别为10%、17%和31%。
劲涨原因四：老城区盘源供求失衡
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供求关系是直接影响价格的因素。有地产专业人士表示，老城区的成熟大盘已经持续呈现“盘源少消化快”的情况，如海珠区光大花园、荔湾区富力广场，缺盘情况相当严重，放出来的盘源价格也明显高出成交价每平方米1000元左右，但买家也开始逐步接受这种高价放出的盘源。如光大花园和富力广场今年9月与3月份相比，升幅同为14%。
记者观察：天河4盘为何逆市下跌
天河区是全市价格领涨的桥头堡，从2009年3月楼市反弹后一直飙高，不过从2010年9月的楼价来看，天河区指标楼盘的升幅已大为收窄，且4个指标盘出现轻微下降，分别为天河北的芳草园（资料、团购、论坛、二手）、中怡城市花园，员村的美林海岸（资料、团购、论坛、二手）及广园东的汇景新城。地产人士分析，虽然汇景新城出现9%的跌幅，有可能是因为3月成交户型与9月成交户型大为不同而出现结构性下跌。
领涨火车头减速乃至“倒车”，有可能昭示楼价到顶，进入下行调整。天河一手均价在今年内从1万多元迈进“2字头”进而“破3”，都是在短短几个月之内发生的事情，这不由使人想起一句话：“上帝让其灭亡，必先让其疯狂”。
楼价出现下行调整迹象，但9月底出现的政府调控有可能会逆转自然调整的轨迹。地产人士表示，限购令会使刚性需求及其他有心买楼的人士暂停入市，一旦开闸，楼价有可能因需求井喷而上涨。
上季度忙涨价下季度忙调整
行家预测：二手楼市第四季度，涨价合理，减量合情
上一季度广州哪里的二手住房涨价最猛？记者从城内各大中介机构得知，老城区二手房因其原有价格高企，短期内价格上涨空间有限。番禺、天河和白云的部分楼盘则成为上一季度二手住宅价格涨幅新贵。而此次未上榜的海珠区呈稳中见涨态势。至于老城区越秀，不少行家则看好它在这一季的表现。但不知道在新政细则颁布后，上一季度的新贵还能否笑傲这一季度的榜单呢？ 文/表:记者王雯倩
番禺区
上榜理由：一手带旺二手。
在合富置业提供的榜单里，番禺区占据三席，荣登榜首。“升幅较快的主要原因在于广州雅居乐花园有新盘推货，也极大刺激了买家关注二手市场。”合富置业雅居乐二分行主管刘家庆说。据了解，番禺一、二手物业存有价差，但同区域内彼此享受生活配套却相去不远，无疑令许多关注一手的买家转向二手市场。满堂红专业人士认为，受同区内“亚运城效应”影响，其过万的均价仿似给业主注入强心针。
前景分析：刘家庆表示，新政出台对该区影响较大，“约有六七成的买家受到影响”。番禺置业的买家以改善型买家居多。第三套停贷后，大部分原打算贷款的买家都放缓了置业计划。但记者随机采访中介行则发现，看楼客虽有所减少，但华南板块二手楼价未见松动，由此看，业主心态并未因新政而减弱。
白云区
上榜理由：地铁通车催生“反价”潮。
受地铁利好影响，白云区不少楼盘出现一定程度的涨价。据满堂红专业人士介绍，白云区时代玫瑰园、岭南新世界以及海珠区的南洲板块，业主“反价”潮主要集中在8、9月。而在此置业的买家以刚需客为主，虽不悦业主的集体“反价”，也不乏一定数量的“追价”者。这类买家关注的户型较广，无论是70平方米的两房一厅，还是184平方米大三房，只要置业预算达到市场价，都能淘到自己需要的房子。
前景分析：新政细则进一步明确，买家观望情绪加重，虽在价格上未有波动，但各大中介行经纪预计，第四季度的成交量势必受挫。
天河区
上榜理由：刚需客扎堆，业主或反价或惜售。
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“新政出台，部分业主担心日后无法再置业而选择惜售，而反价现象也比之前要明显。”合富置业中海康城分行主管于连水告诉记者，新政催生买家的“购房恐慌”，买家们不再寄希望于楼市降价，取而代之的是担心日后楼市会再度疯涨。
前景分析：不少经纪认为，第四季度二手楼市并不乐观，新政实施目的在于抑制楼价的过快上涨，而限购令的出台并非从根源上解决供求关系，而是将房产投机者从市场中抽离。
预测：四季度成交量减至四成
满堂红研究部人士预计，限购令出台会导致一批需求受限，加重市场观望气氛。加之业主惜售的影响，广州第四季度二手楼市成交量将比第三季度减少三四成。从8月份急速放大的成交量看，只要市场稍有反弹迹象，需求就会喷薄而出，业主的放盘价也会相应调高。如越秀区的学位房等，年底学位房买家开始出动找房，业主就可能会反价，反价幅度一般在5%~10%左右。
但下一阶段的走势将视乎政策执行的力度及持续的时间而定。
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