25日晚，“万保招金”四大房企三季报出齐。受结算滞后影响，各家企业的第三季度数据并不好看，但四大房企前三季度销售总额已接近2009年全年。有分析师表示，良好的销售状况会使企业的现金流更为充裕，这无疑让房企在买卖双方的博弈中占据更多主动权，从而使二次调控的效果显现期限延迟。
第三季增速下滑 不改向好趋势
从报告来看，除保利地产第三季度表现相对较好外，万科、招商、金地三家房企的营业收入和营业利润都出现了增幅的回落。其中，万科第三季度实现营收56.1亿元，同比下降27.4%，净利润4.6亿元，同比仅增长6%；招商地产第三季度营业收入同比增幅仅为7.96%,净利润则比上年同期减少了20.54%；金地集团第三季度净利润仅为1.12亿元，同比减少了76.75％。
不过，需要指出的是，由于结算滞后长达半年左右，因此这并没有反映出调控以来房企的真实销售情况。据销售简报统计，四大房企前三季度销售总额达到1377亿元，与2009年全年1427亿元的销售总额仅相差不到50亿元。今年的“金九”似乎更成了房企破纪录的表演比赛。
一些研究报告认为，随着近期大量已售未结算开始进入各个上市房企的报表，万科等房企非但不需要为第四季度的业绩报表发愁，甚至已经不需要为明年的业绩报表担心。以万科为例，三季末已售未结资源的合同金额达到约863亿元，已基本锁定今明两年的业绩。
负债率虽攀升 房企压力却不大
从负债情况来看，保利地产资产负债率为78.92%。成为“万保招金”四大开发商中，负债率最高的。此外，金地集团资产负债率从二季度的69.85%上升至72.26%；招商地产则由二季度的61.30%上升至三季度的61.30%；万科的资产负债率也攀升至73.75%。
虽然如此，但一些分析师认为，由于销售情况良好，企业的现实压力并不大。以万科为例，全部账面负债中47.4%为预收账款，净负债率仅为27.2%，较中期的40.8%下降13.6个百分点。而保利地产总负债中43.38%为预收账款。此外，“万保招金”四家企业手中的货币资金分别为191亿元、137亿元、109亿元和130亿元，合计达567亿元之多。
此外，从第三季度末“万保招金”四大龙头的经营活动现金流量净额来看，分别为：-12.07亿元、-261.48亿元、-22.38亿元和-14.15亿元。虽然为负数，但分析师表示，保利和招商地产的经营活动现金流量净额并未大幅下降，而像万科和金地，第三季度经营活动现金流量净额已是正值。而且这与企业对于市场乐观，因此加大了土地及开发成本支出有关。三季度，招商、保利和万科都在积极拿地，就连此前少有动作的金地也表示，将在四季度加大拿地力度。
买卖双方博弈时间或延长
一些受访分析师认为，虽然今年以来，房地产融资渠道不断在收紧，但超出预期的销售情况，无疑使房企在买卖双方的博弈中占据更多主动权，从而使二次调控的效果显现期限延迟。
时富证券分析师周杏苑表示，调控是一个双方在玩平衡木的过程，彼此都在试探对方的底线。考虑到目前房地产在国民生活中的重要比重，国家不可能一下子彻底打压房地产。而内地的刚性需求实在过于旺盛，这使得房企的业绩非常出色。
另有分析师认为，今年的两次调控都以行政调控职能打击了投机需求，对真正的自住需求影响较少，虽然成交量确实在环比下降，但幅度不大。相比4月调控，二次调控的影响更为温和。
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