海南楼市：靠旅游支撑的房子（1）

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，一盆冷水浇熄火热的“特区”——海南，留下破败的烂尾楼无数。17年后，金秋10月，一场49年一遇的倾盆暴雨突然而至，“国际旅游岛”成了水乡泽国。这一次，跟随暴雨一起落地的还有限购令。10月12日和10月14日，三亚与海口先后颁布限购令，践行包括提高首付门槛、禁贷三套房、行政限购、房产税改和“一房一价”房价备案制等在内的新政“国五条”。
海口的限购令规定，10月14日起至12月31日，海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。三亚的限购令除无时间限定外，与海口基本相同。
10月14日，海口颁布限购令第二天，楼市成交量由前一日的97套下降到42套，降幅超过50%。
惊心动魄的数字
成交量一天内下降50%。这看似是个足以挑动神经的数字。然而，就在不久之前，海南这片神奇的土地上，每天上演的惊心动魄的房地产业的数字故事让人目不暇接。
2009年11月，海口市商品住宅每平方米成交价稳定在5000元左右。两个月后，成交价迅速蹿升至6627元的历史高点，环比增长10.45%。
今年1月中旬前后，三亚商品房在10天内签约1625套，平均每日成交约62.5套，成交均价达2.05万元/平方米，销量环比1月上旬拔高86.35%。
2009年12月，三亚凤凰岛公寓的内部认购价为3.8万元至6万元/平方米。今年1月11日开盘时，楼盘均价达到7万元/平方米，700多套房子开盘当日被抢购一空。随后，该项目开始内部认购的3号楼再创12万元/平方米天价。3月起，市场上开始有人以5万元/平方米的价格抛售该楼盘。
时间回拨17年，1993年，投资热“退烧”后的海南面对的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。四大国有商业银行的坏账一度高达300亿元。
1999年起，海南省用整整7年的时间基本完成处置积压房地产的工作。截至2006年10月，海南全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。
蝗虫式扫楼运动
仔细看看这些发生在海南的数字传奇，不难发现一个规律，每每有新的政策出台，海南房地产的表现总能突破人们的想象极限。
这一次，让海南全岛沸腾的是“国际旅游岛”计划。2010年1月4日，国务院正式发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，“国际旅游岛”战略成为国家战略。
第二天，海南的大街上开始蜂拥而入挂着外地拍照的车辆。三亚的主干道堵车程度一度让坐在车里的人们觉得行驶在上班高峰时段的北京二环路上。
海口、三亚乃至更多海南二、三线城市的宾馆、酒店住满操着全国各地口音的外地人。他们捧着《海南日报》，盯着海南电视台，追踪着每一条与“国际旅游岛”有关的信息。
“下一个拉斯维加斯”、“下一个夏威夷”，这些让人血脉贲张的提法迅速吸引着上百家地产开发商、数以万计的投资客以及超千亿元的国内、国际资本疯狂砸向这个看似有着无比炫目前景的中国惟一的热带岛屿。一时间，在海南圈地、买房似乎成了一场竞赛、一场运动甚至是一种潮流或者时髦。
海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人透露的非官方数据表明，至少有超过4700多亿元的资金流入海南大肆圈地。“蝗虫”式资本以及大规模的“圈地”导致的直接结果是海南地价和房价急速飙升。
回复该发言

“蝗虫”空袭而来，但总要在啃食完草场后飞走。仅仅两个月后，海南楼市似乎已盛况不再。曾经最红火的三亚，不少中介以高峰时期三至五折的价格挂出房源。“十一”黄金周期间，海南旅游房地产房博会总成交量甚至不到100套。除了海口中心地区的部分成熟楼盘，整个海南的楼市在风雨中飘摇。
热潮渐渐淡去，人们开始心惊，历史是否会再走一次轮回？今日是否是17年前那一幕的重演？
轮回中的“鼓声”
“那是最美好的时代，那是最糟糕的时代；那是智慧的年头，那是愚昧的年头；那是希望的春天，也是绝望的冬天……”
时光流转，岁月倒流。1992年，随着中央“加快住房制度改革步伐”中“土地税收归特区所有”的一声令下，海南迎来建省以来的第一个发展狂潮，轰隆的打桩声响彻海口和三亚的天空。
那时,几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫“击鼓传房”的炒房游戏，每个人都在想方设法地把手中的房子或地皮转给下一个接棒者。
“一开始都不敢相信，在1楼刚签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了，现在想想都怕。”作为当初热火朝天的炒房大军中的一员，SOHO中国董事长潘石屹回忆当初，仍感到后怕。
最高峰时期，这座不过160万人口的海岛上，驻扎的房地产公司超过两万家，各类银行也有2600多家。
“击鼓传房”的结果是房价的飞速上涨。根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1991年，海南省商品房均价为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。三年内，房价涨了近6倍。
1993年6月24日，“鼓声”忽然停了。国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等，招招针对房地产,一路高歌猛进的房地产热浪应声而落。
潘石屹是幸运的。直到如今，当他对《国际金融报》记者谈起海南的过往时，仍然为当初用五斤橘子从规划部门“贿赂”来一份“机密文件”而感到庆幸。这份文件及时震醒了沉醉在楼市盛宴中的他，让他得以急流勇退。然而，上世纪90年代初的海南，更多人不愿浪费时间查看一份地产规划材料。
“当时海南省有18000家房地产公司，可海口本地人口不到30万。海口市人均报建面积达到50多平方米，北京才不过7平方米。”至今，潘石屹仍清楚记得“机密文件”里的数据。
“我的第一感觉就是天要塌下来了！”他说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，一盆冷水浇熄火热的“特区”——海南，留下破败的烂尾楼无数。
海口的限购令规定，10月14日起至12月31日，海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。
10月14日，海口颁布限购令第二天，楼市成交量由前一日的97套下降到42套，降幅超过50%。
惊心动魄的数字成交量一天内下降50%。
2009年11月，海口市商品住宅每平方米成交价稳定在5000元左右。
今年1月中旬前后，三亚商品房在10天内签约1625套，平均每日成交约62.5套，成交均价达2.05万元/平方米，销量环比1月上旬拔高86.35%。
2009年12月，三亚凤凰岛公寓的内部认购价为3.8万元至6万元/平方米。
时间回拨17年，1993年，投资热“退烧”后的海南面对的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。
1999年起，海南省用整整7年的时间基本完成处置积压房地产的工作。
回复该发言

蝗虫式扫楼运动仔细看看这些发生在海南的数字传奇，不难发现一个规律，每每有新的政策出台，海南房地产的表现总能突破人们的想象极限。
这一次，让海南全岛沸腾的是“国际旅游岛”计划。
第二天，海南的大街上开始蜂拥而入挂着外地拍照的车辆。
海口、三亚乃至更多海南二、三线城市的宾馆、酒店住满操着全国各地口音的外地人。
“下一个拉斯维加斯”、“下一个夏威夷”，这些让人血脉贲张的提法迅速吸引着上百家地产开发商、数以万计的投资客以及超千亿元的国内、国际资本疯狂砸向这个看似有着无比炫目前景的中国惟一的热带岛屿。
海南阿里巴巴投资管理有限公司地产部负责人透露的非官方数据表明，至少有超过4700多亿元的资金流入海南大肆圈地。
“蝗虫”空袭而来，但总要在啃食完草场后飞走。
热潮渐渐淡去，人们开始心惊，历史是否会再走一次轮回？今日是否是17年前那一幕的重演？轮回中的“鼓声”“那是最美好的时代，那是最糟糕的时代；那是智慧的年头，那是愚昧的年头；那是希望的春天，也是绝望的冬天……”时光流转，岁月倒流。
那时,几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫“击鼓传房”的炒房游戏，每个人都在想方设法地把手中的房子或地皮转给下一个接棒者。
“一开始都不敢相信，在1楼刚签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了，现在想想都怕。
最高峰时期，这座不过160万人口的海岛上，驻扎的房地产公司超过两万家，各类银行也有2600多家。
“击鼓传房”的结果是房价的飞速上涨。
1993年6月24日，“鼓声”忽然停了。
潘石屹是幸运的。
“当时海南省有18000家房地产公司，可海口本地人口不到30万。
资源换取政府利益
当年，人口与报建面积的严重比例失当让潘石屹感觉到泡沫近在眼前。现在，富力海南销售策划部经理黄义透露的数字是，在已销售的楼盘中，海南本地人购买的不足5%。
公开数据显示，2009年，海口60%、三亚80%至85%的商品房由岛外人购买，且主要是购买二套房、三套房。
“除了拉高房价、地价和物价，我真不知道国际旅游岛给我们海南人带来了什么！”土生土长的海南人小潘接受记者采访时这样描述自己的感受。在他看来，现在，土生土长的海南人已经很难买得起一套房。
过山车式的房价，有价无市的尴尬局面，这看起来又是中国楼市的一个“政策市”典型案例。事实果然如此简单吗？
投融资专家、房地产专家陈真诚就指出，除了政策刺激这一导火索外，我国目前不合理的房地产制度以及市场化缺陷导致的海南资源性住房被过分炒作是导致海南楼市目前有价无市的主因。
“国际旅游岛”的国际和旅游概念让海南把房地产业的希望几乎全部压在了外来人口上。“海南房地产资源在全国是有惟一性的，随着人们开始追求健康人居，对海南房地产的需求肯定是越来越旺盛。”海南省省长罗保铭曾在新闻发布会上如是表示。
此外，上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长印堃华在接受《国际金融报》记者采访时就表示，地方政府一味追求GDP增长的主导意识也是导致房价大起大落的原因。
据了解，2009年三季度，海南省土地出让金收入达52亿元，占政府性基金收入近八成。
另根据海南统计局数据显示，2010年一季度，海南房地产业完成增加值96.38亿元，同比增长1.0倍，对GDP增长的贡献率达35.1%，其中对服务业增长的贡献率为48.9%，成为推动服务业加快发展的主要动力和最大行业。
“国际旅游岛的目的是通过旅游业来发展海南经济，但是在真正的实行过程中，房地产却成了政府获取收益的主要来源。”印堃华告诉记者。
靠旅游支撑的房子
回复该发言

与潘石屹一起从上一轮泡沫中全身而退的“万通六君子”之一冯仑毅然投入到这一轮的海南地产热浪中。冯仑认为，现在的海南，今非昔比。“海南还有很多利好会激发旅游地产的开发热情。现在，进驻海南的都是国内数一数二的企业，不像以前都是皮包公司。”他说。
短短几年时间，除洲际外，万豪、希尔顿、雅高等九大最富盛名的酒店管理集团、12个品牌的13家酒店全部进驻亚龙湾。放眼整个三亚，国际高端品牌酒店达48家，而北京有45家，上海为40家。
有旅游发展支撑。这一点被看成这一轮地产热潮与上一轮地产泡沫的最大区别。然而，旅游资源过度开发，旅游布局不清等问题已经成为不少人批评海南旅游业时常被提及的话题。
记者通过卫星图片看海南，发现海南岛的海岸线已经很难看到原始的痕迹。而海南省海洋与渔业厅厅长赵中社却表示，“海南海岸线目前只开发了100多公里”。
“在未来建设国际旅游岛的时候，一定要把海南全岛按一个大城市的思路来发展，做到规划、布局、土地利用、基础设施建设、社会事业发展方面的统一。”印堃华强调，尤其重要的是土地机制的问题，如何用创新的方式实现可持续发展是海南房地产业乃至全省经济发展的重要问题。
而在复旦大学房地产研究中心主任、经济学院教授尹伯成看来，海南国际旅游岛的建设应该作为一种战略模式，它的实践是一个长远的过程，如果现在拿来过分炒作的话，不仅会导致房价猛涨，更会阻碍国际旅游岛的建设。
“如今海南房地产市场还是主要依靠岛外居民来消耗，本地的居民基本买不起，这是值得思考的地方。”印堃华说，“海南的发展需要实体经济的支撑，如果脱离实体经济来谈房地产，肯定会产生泡沫，因此，对海南来说，如何使旅游业与房地产业协调发展是重要问题。”
随着海口和三亚出台限购令，海南省政府向房地产业动手了，但这却换来行业内不少政策政治色彩太浓，未从市场角度出发的反对声。
资源换取政府利益当年，人口与报建面积的严重比例失当让潘石屹感觉到泡沫近在眼前。
公开数据显示，2009年，海口60%、三亚80%至85%的商品房由岛外人购买，且主要是购买二套房、三套房。
“除了拉高房价、地价和物价，我真不知道国际旅游岛给我们海南人带来了什么！”土生土长的海南人小潘接受记者采访时这样描述自己的感受。
过山车式的房价，有价无市的尴尬局面，这看起来又是中国楼市的一个“政策市”典型案例。
投融资专家、房地产专家陈真诚就指出，除了政策刺激这一导火索外，我国目前不合理的房地产制度以及市场化缺陷导致的海南资源性住房被过分炒作是导致海南楼市目前有价无市的主因。
“国际旅游岛”的国际和旅游概念让海南把房地产业的希望几乎全部压在了外来人口上。
此外，上海财经大学教授、上海市房地产经济学会副会长印堃华在接受《国际金融报》记者采访时就表示，地方政府一味追求GDP增长的主导意识也是导致房价大起大落的原因。
据了解，2009年三季度，海南省土地出让金收入达52亿元，占政府性基金收入近八成。
另根据海南统计局数据显示，2010年一季度，海南房地产业完成增加值96.38亿元，同比增长1.0倍，对GDP增长的贡献率达35.1%，其中对服务业增长的贡献率为48.9%，成为推动服务业加快发展的主要动力和最大行业。
“国际旅游岛的目的是通过旅游业来发展海南经济，但是在真正的实行过程中，房地产却成了政府获取收益的主要来源。
靠旅游支撑的房子与潘石屹一起从上一轮泡沫中全身而退的“万通六君子”之一冯仑毅然投入到这一轮的海南地产热浪中。
回复该发言

短短几年时间，除洲际外，万豪、希尔顿、雅高等九大最富盛名的酒店管理集团、12个品牌的13家酒店全部进驻亚龙湾。
有旅游发展支撑。
记者通过卫星图片看海南，发现海南岛的海岸线已经很难看到原始的痕迹。
“在未来建设国际旅游岛的时候，一定要把海南全岛按一个大城市的思路来发展，做到规划、布局、土地利用、基础设施建设、社会事业发展方面的统一。
而在复旦大学房地产研究中心主任、经济学院教授尹伯成看来，海南国际旅游岛的建设应该作为一种战略模式，它的实践是一个长远的过程，如果现在拿来过分炒作的话，不仅会导致房价猛涨，更会阻碍国际旅游岛的建设。
“如今海南房地产市场还是主要依靠岛外居民来消耗，本地的居民基本买不起，这是值得思考的地方。
随着海口和三亚出台限购令，海南省政府向房地产业动手了，但这却换来行业内不少政策政治色彩太浓，未从市场角度出发的反对声。
“1992年的房地产热和泡沫是局部的，而现在是全国性的。
回复该发言