加息非针对房产市场 房贷政策执行力度是关键

中国人民银行突然发布消息，人民币存贷款基准利率自10月20日起上调0.25个百分点。本次加息虽然对购房者和开发商都会有一些影响，但显然其并非针对房产市场，因而影响不会很大，从金融方面看，对今后房地产市场走势影响最大的还是房贷政策的执行力度。
房贷利率已“率先”上调
虽然说这是央行34个月来首次加息，但对购房者来说，房贷利率早已上调。按这次5年期以上贷款上调0.20个百分点计算，房贷借款人被加息少则两三次，多的几乎相当于十次。今年以来，银行严格执行二套房政策，二套房购房者“享受”的是1.1倍基准利率，高达6.534%，相比原先的最优惠利率4.158%高了约2.38个百分点。而即便是首套房购房者，现在也很难拿到七折利率，75折、八折甚至八五折利率已经非常普遍。实际上，今年绝大部分的购房者都已经被加息了。
记者调查发现，目前首次购房者大多为“特刚需”，被加息的幅度也不大，房贷负担大多不会成为购房决策的主要因素。而置换型购房者则明显受到二套房贷政策的影响，加息可能会强化他们进一步观望的预期。当然，少部分置换客原本就计划买新后卖旧偿还贷款，因为持有贷款的时间很短，对利息负担的增加相对不敏感，仍然会视房价走势而实施置换计划。
不会导致提前还贷潮
本次5年期以上贷款基准利率加息的幅度为0.20个百分点，对购房者来说，增加的利息支出不大。比如，以30年期100万元商业房贷为例，原七折优惠利率每月还款额约为4867元，而加息后为4948元，仅增加81元，对原本享受七折优惠利率的老借款人来说，其影响很小，提前还款的意愿不会很强烈。相反，在贷款政策日趋严厉和物价指数走高的预期下，他们会更加珍惜持有的优惠房贷。老借款人更关心的是明年是否还能继续享受最优惠利率，如果银行统一将老客户的房贷利率折扣上调，更多的借款人才可能选择提前还款化解利息负担的增加。
需要提醒的是，小部分借款人签订的房贷合同，其利率调整的周期为月，而不是年。这些借款人需要留意在下月还款账户中多存入相应的款项，以免无意中造成还款逾期。
加息了，每月贷款增加多少
从普通购房者的角度来看，自10月7日上海细则公布以来，买方群体观望气氛已经重现，加不加息对目前的楼市影响不大。而对于真正急需购房的刚性群体来说，加息所增加的这点还款也不足以动摇他们的购房计划。
说明：2010年10月20日，央行加息后，以贷款额100万、贷款20年计算：（1）首套房基准利率加息后每月月供增加115.57元，总利息增加27737.29元；首套房八五折利息，加息后每月月供增加94.48元，总利息增加22676.12元；（2）二套房上浮1.1倍利率，加息后每月月供增加130.24元，总利息增加31256.73元。
房贷市场陷“十月围城”
据统计数据显示，新政实施半个月以来，沪房贷市场交易量滑落，10月1日-15日环比9月16日-30日，降幅约为25%。购房人心态不一，观望、弃单情绪加重，房贷市场陷入“十月围城”。
首次置业人群——“观而止步”
新政中将首套房首付“一刀切”调至30%，原有差别化首付政策优惠不再。首套房新政实施节点，银行均以面签时间为准：新政后面签的客户要按30%的首付比例执行，之前按20%首付签订合同的首套房客户，需补齐10%的首付款。对于刚刚凑足首付的首次置业人群来说，眼看购房首付成本增大，原本离购房“一步之遥”，现在只能“观而止步”。据统计显示，政策出台后因无法补齐首付款而选择退单的客户占交易类贷款人群总量的5%左右。
置业升级人群——“别无选择”
回复该发言

新政出台前，部分置业升级人群为规避二套房政策或减轻再次购房的压力，将目光投向抵押消费贷款，试图将名下房产抵押以实现全款购房，绕开二套房贷的限制或弥补首付不足的弱势。而此次新政禁止消费类贷款用于购房，直指住房抵押贷款，使得置业升级人群“抵押之路”被堵，借款人只能直接贷款实现置业升级，首付款不足的改善型置业人群换房升级计划搁浅。据统计，抵押消费贷款用于购房用途的停发，使近10%的抵押贷款客户选择退单。
投资投机人群——“按捺不住”
政策效应推动上海二手房挂牌量较大幅度回升，为14.6869万套，环比上周上涨2.91%。其中杨浦区挂牌涨幅最大，单周环比上涨4.41%。
新政对抑制投资、投机需求也起到了推动作用，投资投机购房人大部分都拥有三套以上的房产，其中部分人担心调控后房价下跌和房产税征收，已经按捺不住开始抛售手中房源，其中以闸北、杨浦、松江等房价上涨较快的区域为代表。据分析，资金不足需靠贷款投资房产的购房人，因为三套房停贷和抵押贷款用于购房的禁止而希望破灭；资金充裕的炒房人群虽然可以全款购房，但受“同一家庭10月1日后在沪限购一套房”和外地人“限贷令”影响，投资之路困难重重。
中国人民银行突然发布消息，人民币存贷款基准利率自10月20日起上调0.25个百分点。
房贷利率已“率先”上调 虽然说这是央行34个月来首次加息，但对购房者来说，房贷利率早已上调。
记者调查发现，目前首次购房者大多为“特刚需”，被加息的幅度也不大，房贷负担大多不会成为购房决策的主要因素。
不会导致提前还贷潮 本次5年期以上贷款基准利率加息的幅度为0.20个百分点，对购房者来说，增加的利息支出不大。
需要提醒的是，小部分借款人签订的房贷合同，其利率调整的周期为月，而不是年。
加息了，每月贷款增加多少 从普通购房者的角度来看，自10月7日上海细则公布以来，买方群体观望气氛已经重现，加不加息对目前的楼市影响不大。
说明：2010年10月20日，央行加息后，以贷款额100万、贷款20年计算：（1）首套房基准利率加息后每月月供增加115.57元，总利息增加27737.29元；首套房八五折利息，加息后每月月供增加94.48元，总利息增加22676.12元；（2）二套房上浮1.1倍利率，加息后每月月供增加130.24元，总利息增加31256.73元。
房贷市场陷“十月围城” 据统计数据显示，新政实施半个月以来，沪房贷市场交易量滑落，10月1日-15日环比9月16日-30日，降幅约为25%。
首次置业人群——“观而止步” 新政中将首套房首付“一刀切”调至30%，原有差别化首付政策优惠不再。
置业升级人群——“别无选择” 新政出台前，部分置业升级人群为规避二套房政策或减轻再次购房的压力，将目光投向抵押消费贷款，试图将名下房产抵押以实现全款购房，绕开二套房贷的限制或弥补首付不足的弱势。
投资投机人群——“按捺不住” 政策效应推动上海二手房挂牌量较大幅度回升，为14.6869万套，环比上周上涨2.91%。
新政对抑制投资、投机需求也起到了推动作用，投资投机购房人大部分都拥有三套以上的房产，其中部分人担心调控后房价下跌和房产税征收，已经按捺不住开始抛售手中房源，其中以闸北、杨浦、松江等房价上涨较快的区域为代表。
此次楼市二次调控从收紧信贷“闸门”、抑制购房需求出发，实施半个月来，对房贷市场影响较大，预计新政效力将持续到年底，楼市“银十”铁定成泡影。
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