任志强：说假话的人不如说真话的野蛮人

限价、限购、加息……房地产新政一波接着一波，刚刚回暖的房地长市场再次冰冻。25日下午，华远集团公司董事长任志强(博客)、SOHO中国董事长潘石屹(博客)以及财经作家吴晓波(博客)相聚任志强在人民大学举行的《任你评说》新书发表会，论战新政下的中国房地产走向。任志强称，拆迁通常产生问题的，大部分是因为钉子户要价太高。个别性的暴力拆迁是存在的，但是少数的。开发商给大家盖房子，也是公共利益。


以下为任志强在新书发布会上的发言实录：
说假话的人不如说真话的野蛮人
他们都是说我是野蛮人，但是不说实话的人可能还不如野蛮人，今天早晨我看了一篇报道，广州市等地区出台了一些廉租房政策，房租一块钱，这可能让老百姓会欢唿。但是如果在商学院说这种话，所有商学院学生都会反对，因为他是滥用政府资源。我想这是让法国那些罢工的工人更加不满的理由，因为法国政府已经不得不延长劳动者的劳动期限，以至于他们不得不在68岁以前才能领到全国的退休工资。广州市如果政府有钱可以用廉租房解决老百姓的住房问题，那些财政收入不如广州的城市是不是就不能解决住房问题了呢？
中国的房地产实际上就面临这样一种情况，每一届政府都希望我们用优惠的福利来保障人民的生活条件，实际中是不能在一个发展中中国家保障一个高福利的体系。我们看到大多数发达国家因为有选举，所以每一届政府官员为了获得选票，都用高福利满足社会群众的遐想。但是每一届都完成不了这个任务，结果用另一个政权上台之后再反对它，导致很多国家取得不了相对稳定的状态。世界各国发展历史告诉我们，仅仅靠高福利满足人民的权益，是不足以形成一个国家的良好基础。
我们马上要实施十二五规划，我们不会再用高度对社会承诺来满足执政党的地位要求，而要现实解决我们经济中发展的问题，为什么我这本书会对政府提出各种各样的批评，我们与其用幻想的办法解决我们进入天堂的问题，不如用现实的办法解决我们耕耘的问题。商学院的学生，你们可能想的是用商业的方法解决商业的问题，但是看我们的政策，比如限购和限价，他是市场经济的办法吗？虽然我们为了短期的供求矛盾，暂时用限价和限购解决市场矛盾，但是实际结果是什么呢？市场最基本的条件应该说是现有法律和现有新政，既违反了我们宪法，也违法了我们建设部发的88号令，如果我们的产品是在计划范围之内，限定了你允许购买和不允许购买的权利，中国还有没有自由，有没有民主，有没有市场？
虽然我们可能因为短期滞后，会用特殊的管理办法，会实行国家戒严等等，但是我们目前没有遇到战争，我们遇到的是和平经济发展状态，而我们发展状态中的货币增量，导致价格上升，或者利率低廉，导致自然价格上升。比如我们的土地先够导致自然价格上升，刚才院长提出我们新农村改造，在许多农村变成城市，城市化在十二五过程当中依然是一个重点，但是土地问题是不是因为盖房产生的，这可能是很多学者和学生没有搞清楚的，每到说房地产的时候，说他们破坏了耕地，还有说菜价上升是因为开发商把菜地占了，其实真相是我们每年在国土使用的农村土地面积中，商品房只占1.5%，而农村的宅基地有16万平方公里，是我们城市建成区的4倍。建设用地在所有用地中大概不到15%，如果我们学生们和我们社会并不了解这种情况，就会把占用和耕地的每一寸土地，是因为房地产商、开发商如何如何，所以才导致我们住房紧张。
回复该发言

其实真相并不是这样，我们就想通过我们的文章和我们的分析，以及我们的调研，把真相告诉大家，这本书能做到的就是我们尽可能提出社会上常常被误解的一些，没有被真正理解的知识的真相，希望他们通过我们的资料、调研、报告来了解真正的房地产市场现状。这样可能会对我们现有培养的一些学生，当你们进入社会的时候，会换一个角度和思路思考问题，不是仅仅凭媒体和想象来理解我们现实市场，或者仅仅看到我们从中获得的好处，去想象这个政策是对，还是错的，比如说廉租房只有一块钱，为什么不能把所有暗补变成明补，如果把这个钱补充道每一个人就是明补，明补你要调查公开，而暗补就可能变成一种人谋求私立的问题。明补和暗补之差，我们政府在执行政策过程，如果用明补就不能在民众产生重大的影响力，但是用暗补所有民众都会说好，我想结果是怎么样，应该更多的注重在市场经济发挥你的作用，那个时候你再想用明补还是用暗补。就像我们有的地主说，我们跟政府有合同，他们会用更高的一个价格去，因此没有拍到土地的地主，他会用更高的价格。正是这样一些社会制度的原因，造成了我们今天房地产市场，不得不用行政手段去扭曲市场经济的观念和误导，因此我给这本书起名叫《任你评说》，对不对大家去评说，如果你们认为我的不对，你也提出一些观点，可以用理论的观点告诉我道德上有问题，这样才能让我们为未来而努力，所以更多的是希望所有的人用自己的脑子，从各个方面想一想这个问题对还是错，而不是说媒体报道了某一个问题，这个问题就变成了对或者错的问题。
现阶段征收房产税不会降低房价，只会提高房价
如果按发达国家已经征收房产税的国家看，第一个前提条件就是在人们获得或者资产的时候，由货币资产转为资金的时候，要免税。第二，我们现在说的房产税的概念，好象是为了打压房地产，这肯定是个错误。第三，房产税是一个要有完全透明度的情况下，才能征收的。我们国家有20多种房子，在国务院事务管理局的大院里面，你如果没有房产证，你甚至不知道这个房子是谁的，我们全国有很多评估师，如果把我们的房子都评估一遍，大概需要100—150年，上海现有的评估师要把房子评估一年他们也可能需要20多年。我们现在卖的房子是毛坯房多，精装修少，如果我们权利是你不能敲门进去看你家里的装修，你凭什么给人评估，因为房子卖的时候还有装修，这个装修的时候可能比买房还贵，这都是不现实的东西。因为发展中国家的概念是人民收入很低，没有财产税的一说。我们房产税是一个普惠制度，然后才可以说后面如何如何。房产税不会降低房价，只会提高房价。
所有实行房产税的国家，前面的门槛大大降低，比如我们现在有土地使用费，农田占用费一大堆，还有增值税、营业税等等，前面的税大概要占70%，比如美国在西部大开发的时候，他会把西部的土地白给投资者，然后他用100年时间用地税方式把这个成本收回来，如果房地产不降低成本的话，没有人到西部投资，而我们政府是想不70年的使用权，先集中在自己手里，后面再加一个税，这个税没有道理，我们希望是把政府的行为扭过来。反过来说，如果政府不是说这届花下一届的钱，是是要求你花自己届的钱，这个利益驱动就发生转换，我们在93年实行收入分配以后，朱镕基把挣钱的税拿走了，所以现在财政收入中，中央在财政收入占到65%，地方财政收入只占35%，朱镕基当时很大方的说，把各地土地的税都留给地方了，因为他在93年的时候要打压房地产。那时候93年对于房地产调控的时候，是半计划经济，因为还没有完全市场化，所以反正要打压，这个就给你了，所以养成了地方政府卖地提高财政，现在我们改变了吗？没有改变。严格的说法是不在于分税制，而在于地方建立分税制。
回复该发言

所以我们三级税收里面，是爸爸把儿子的税拿走了，但是财政收入他拿65%，他拿35%，但是做事的时候，是一人一半，所以地方政府就对土地财政很依赖，我们中央财政拿走大头的问题上没有调节好，所以我们会在十二五规划当中要进行税制、体制改革，这个是要调整三级。
第一，老百姓做的方面，要改变国民收入，中央收入方面，各级税收利润要减少。第二，中央和地方之间的财政分配要转换，包括我们现有税收，比如说个人所得税调节问题，很多人觉得潘石屹很富，但是潘石屹不一定比我交的税的，因为他交的是公司的税，因为他花钱的时候可以在公司里报销，所以花的公司的钱，我没有，我们是国有企业，我们一定要把工资领到手以后，再交税。像宋丹丹交了税以后就剩1200块钱了，但是她演一个电影、一个电视剧可能就拿100万，但是这个税只交20万的税，如果她拿100工资的话，他要交40万的税，这就是我们的税法方面不合理。这就需要改革。每一个税收办法都是根据我们出现一个新生事物来制定的，而美国是按照家庭的所有收入混合在一起，做一个单一税率，但是我们做不到，因为我们的非法收入和灰色收入太多了，所以十二五要求要抵制灰色收入，这样才可以把我们社会变的透明和开放，税收体制改革导致政府行政变化，比如对土地的依赖，为什么我们政府规定要有适度的保障性住房，而这个一直实现不了。
其实在1993的时候，我当时提出，如果我们不建立住房保障体系，这个政策是推行不下去的。所以后来中央做了一个保障性住房的政策，但是这个政策还是延续到将近到2007年以后才实行。过去我们的说法是买房子不一定是最穷的。房地产或者投资市场，包括股票市场，都是造成收入分配差别的最大化的一个工具，而不是主因，为什么？中国80%的人不喜欢冒险，就是我们说过去的老地主，常常把银子埋在炕底下，而不会拿到银行。所以我们现在看我们只有1万多股民，包括基金1万多户，房地产也是这样，买的股票的投资这些人，20%的人只有5%的人赚钱，剩下15%都亏了，大家为什么都愿意投资房地产，因为这些投了的人都可以赚钱，所以很多人喜欢投资到房地产，那么这样就产生的贫富差距。
我们常常说公务员收入很低，但是他们有房子住，他们的房子是2万—6万就拿了房子，但是金融市场这套房子可能值好几百万。比如我们一个公务员在马连道盖一个房子，平均每平方米是4000块钱，而当地的房价是2万块钱。
在我们的法律中，或者我们的法律文件中明确规定，要鼓励居民获得财产性收入，但是后面还应该有一个说法，如果只鼓励大家做财产收入，而没有合理纳税调配的话，也会造成我们更大的问题。
我就很不服气潘石屹，他累计赚的钱比我工资赚的钱不一定比我多，他赚的钱都装在自己兜里，而我们的赚的钱都放在了国家，这就是造成贫富差距的区别。如果我们看到俄罗斯，当一个市场完全开放的时候，更多的人是通过获得资源的利益的，比如金融大亨，电讯大亨，这些人都是首富，但是我们应该成为首富的石油等等行业，都被国家垄断。
所以很多人说为什么房地产变成最坏的了，原因是因为他没有开放石油、传媒等等行业，北京是第三产业服务比重最高的，上海都不行，所以上海用工业去维持它的GDP，但是结果是所有城市转化为第三产业服务的第三型产业城市，否则如果没有第三产业做支撑的话，到房地产盖房的时候就发不了财，我们是因为政府的垄断，这个垄断主要体现在中国一级和二级的市场当中，所以这方面很让我们政府头疼，我们在座学生都想一想，你如果作为商学院的学员，出去管一个工业企业，你希望你的产品是次的产品吗？没有吧！
回复该发言

我们开发商为什么要生产全世界或者城市中最次的房子呢，如果不是最次的房子，你凭什么让我用最便宜的价格卖给你呢？你们想想这个逻辑关系，每个人都说中国的房价是最贵的，但是国外的人都要30多岁才能首次购房，而中国是27岁就可以买房了。这就是问题，是不是说我们房子便宜，我要说房子便宜了，你们没有一个人说是对的，但是我说我们的购房年龄比发达国家的年龄都低，这是事实吧，所以房价涨有很多原因。每个人都有自己的理由，所以我说任你评说，你们爱说什么说什么，但是我们要先把事实搞清楚，到底怎么回事。
对自己的人生越没信心的人买房越早
我们政府的一直认为他的政策是为了让年轻人买房，我觉得让年轻人买房不应该是一个政策规定，应该是工作到一定年限以后，有一定的工作和方向以后，你才去选择，比如你今天毕业了以后你想留在北京，明天你就可能到郑州，看到郑州比在北京生活好的多，比如市联的一个工作人员，在深圳一个月大概拿1万块钱，但是他买不起房子，但是他到了郑州以后，他也拿1万块钱，可是他能买很好的房子，因为郑州和深圳的房价差很多，所以不在乎你是年轻还是老，也不在于你是什么时候买房，而在于你是不是有能力获得那么高的劳动收入，能够比较轻松的买房。我这个轻松不是说你不还贷，从贷款来看，你涨息可能还超不过两年的，大概是1年7个月，还有可能因为物价上涨，对房子还会涨息。如果你为了一年或者两年多付一些利息，你就把房子退了，两年以后的房子利息比现在要高得多。今天你可能很吃力的还贷，三年以后你就很轻松了，不要以为现在的涨息会对你的购房成本变成一个持续的购房成本，过两年这个利息就往上走了，所以这不应该影响到每一个人的短期行为。
我不太关心我的地产股，他涨跌跟我没关系，只有在融资的时候会跟我有关系，如果公司是持续增长，那一定会有人去买，从我们公司的股票来说，我们在规模上和销售金额上都比不了潘石屹，如果你们查查年鉴的话，我们在其中只有一项是领先的，我们的资产和规模可能都排在70多位了，但是我们的回报率是排在前十位。这个操作方法不一样，不要看政策，因为我们政府常常和市场是反着的，为什么9月20日政策出台股票会涨，因为股票出境了。这就是因为大家觉得利空出现，没有可能会出问题了，现在十二五城市化是重点，而且我们第一个改变了过去的规划条件，第一条写的是扩大内需，什么意思？就是你不靠房子、不靠内需，十二五没法发展，所以我们不关心短期的市场情况，而我们关注的是长期的市场情况，你们买房子也一样，要关注长期的情况。
我觉得如果你们对自己未来没有信心，你们就在最年轻的时候买房，如果你们对自己未来有信心的话，以后买的房子一定比现在的房子好，因为科学进步的过程中，房子会越来越盖的好，你不要以为你一生就买一次房子，美国人一生要买七次。我觉得年龄降低，中国的特殊性是要考虑到的，是因为我们的大部分子女都跟父母住在一起，父母为了让自己住的更多一点，就把儿子哄出去，因为跟儿子父母在一起，非常挤，而儿子出去以后，所有的房子就只有父母用了。美国现在大量失业是因为35岁以下人不具有更多的劳动技能，你不要以为年龄决定了你买房子，你详细分析一下，不同阶段会买不同房子，如果我盖好房子的话，绝对不是面对你们这些年轻人。
房地产在GDP比重要占到10%以上
你要认为房地产不应该是支柱产业，你错了，不是中国，全世界是以房地产为支柱产业。房地产之所以成为支柱产业，就是因为所有国家都是有房产税的，因为房产税是占经济很大比重的。所以你们恰恰理解错了，中国不但要发展房地产，而且在GDP比重要占到10%以上，否则中国老百姓老是没房子。
回复该发言

拆迁通常产生问题都是因为钉子户要价太高
我觉得拆迁通常产生问题的，大部分是要价太高了，我们在西四地区，拆地铁站，两个老人，三间平房，合起来赔偿140多万，但他开价就是2亿。市长亲自到他家劝，他们劈头就是“过亿没有？没过亿出去！”
在发生自焚的时候，没有特殊的情况下，比如一个人的自建房，过了四十年没有变成正式房子，通常这种情况会给一定补偿，但是法律方面是没有办法给自建房给予补偿。我们在长沙的时候，死了一个，老头签完合同，给了他补偿，老头回家高高兴兴的，结果那些钉子户来他家找事，结果他第二自杀了，第二天儿子一看老头签的一些文件，走人。没有一个媒体做报道，为什么？签字的合同在那儿。其实儿子已经跟老头通过电话，这个条件可以接受，可以签字，所以儿子非常清楚父亲是满足于签字条件，才签的字。如果没有公共利益，什么叫公共利益？这是我们最大争议。在美国有一个案例，是福特工厂要在一个小镇建工厂，最后闹到了联邦法院，联邦法院觉得它符合公共利益，因为他可以解决当地的就业，所以美国批准同意在那里建工厂。所以什么叫公共事业，有争论，即使开发商给大家盖房子，也是公共利益，我认为个别性的暴力拆迁是存在的，但是少数的，我们要对个别问题进行个别处理，不要把它变成共性问题，不要以为所有的问题都是政府坏的不得了。
房地产业必须以消费为主导
房地产不应该是生产为主导，应该是以消费为主导的，所有生产是为了消费，是应该以消费为主导的过程，房子为什么会增值？是因为大家消费了，当有人消费你的产品的时候，你产品就是高利润了，或者大家集中消费你的产品，你就是高利润，十二五规划大家可以看，我们最主要的思维逻辑改变，就是因为我们过去定政策的时候，一个逻辑是我们中国经济进入了世界经济的全球化，我们围绕这个产生了一个巨大的生产，而我们更多的生产，就是世界上大部分的东西都是我们生产的，可是我们只是获得了很少的一部分回报。
我们十二五特别强调，当世界全球都没有消费市场的时候，每个国家，包括美国都在提出制造、生产，所有的生产都是消费市场给，EMBA的人应该学会先找到消费市场和对象，如果没有消费市场和对象，我们何必要去扩大内需呢？因为我们过去以外需的时候，别人是消费市场，我们现在中国的消费市场占市场16%，但是中国有没有钱消费，我们要改善从富国变成富民，怎么样可以导致扩大内需？我不认为所有生产都是低利润，你说的大部分是对外销，因为汇率变化等等，导致我们只有3%—5%的利润，但是反过来说，为什么脑白金有暴利呢？为什么我们天天批判月饼豪华包装呢？因为它有市场，有人愿意买豪华包装，所以我们每个人写一本书也附送块金子，卖向市场，那它该卖什么价格？说不定很多人抢这个书还抢不到。
现在我们为什么房子是这样，因为房子大家认为是高消费品，是必须购买的消费品，所以房子的增值速度远远快于生产方式的增值，开发商现在赚的利润有小业主赚的多吗？没有！像潘石屹卖的现代城，大概是八九千一平的价格开盘，现在二手房的人能卖多少钱？4到5万块钱一平。这中间小业主赚取了多大的利润？
然而这就是我们必须用的消费品，如果你找到了哪个是最大消费品的时候，你就会发现那是很赚钱的。不是说他像所有工厂一样，因为你的工厂只是把目光看到了国外，最后是扭曲，如果我们中国劳动力资源跟世界竞争的话，我们可能会短期获得利润，但是决不会长期的获得利润。我们知道苹果是在中国生产的，但是苹果赚了多少钱？我们赚多少钱？福布斯赚了大头，因为你只能给人家代工，所以你只拿工资，人家拿最高的利，如果是这样的话，我们永远改变不了中国的面貌。
回复该发言