163视点直播：大浦东8大板块 哪块潜力最大

随着上海世博会闭幕进入倒计时，后世博板块也成为备受关注的焦点。而事实上，在大浦东的新一轮规划中，除了后世博板块之外，还有另外7个板块，分别是上海综合保税区、临港产业区、陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥出口加工区、临港新城中心区，以及国际旅游度假区（迪斯尼主题公园）。
时间：10月26日（周二） 下午14：00 —15：00
地点：网易演播室（天钥桥路333号腾飞大厦17楼）
嘉宾：
朱桢 上海同进置业有限公司总经理助理
张静国 汉宇地产营业二部总经理
张晴怡 华燕市场研究部副经理

议题：
1、楼市的冬天来了吗？
1）、10月20日晚，央行宣布加息；在此前的10月7日晚，上海出台了12条新政，你觉得这些调控政策会对楼市产生怎样的影响？
2）、各位认为，接下来政策调控的方向是否会转变？如果继续严厉调控，还可能出台哪些调控政策？
3）、在宏观调控背景下，各位觉得，楼市的冬天来了吗？

2、浦东的8大板块
1）、一方面是调控的背景，一方面又是区域的长远规划。在上述8大板块中，各位觉得哪些板块潜力相对较大？
2）、各位认为这些板块潜力比较大的原因是什么？
3）、能给网友介绍一下，目前这些板块的现状吗？包括房价、房源供应量、土地情况。
4）、随着这8大板块的规划出炉，各位觉得对这些板块的土地市场、房价会造成哪些影响？

3、展望
1）、转眼到了第四季度，各位能否预测一下在今年的最后一个季度，就上海土地市场、住宅成交量和价格，会出现哪些变化？
2）、各位觉得今年房地产市场，跟前两年相比有哪些变化？今年楼市的关键词有哪些？
3）、请各位给我们的网友一些购房的建议，目前是一个出手购房的好时机吗？哪些板块的房源，值得购房者多加关注？
现场直播：


【主持人】：各位网友大家好，我们今天163.COM网易会客听，讨论浦东的8大板块，哪块潜力最大，我们今天有幸请到上海汉宇地产二部总经理张静国先生，上海华燕置业研究部副经理张晴怡女士，上海同进置业有限公司总经理助理朱桢。
首先我们想问一个问题，10月20日晚，央行宣布加息；再次前的10月7日晚，上海出台了12条新政，你觉得这些调控政策会对楼市产生怎样的影响？
【张静国】：这个政策刚出台不久，加息把银行准备金率上调了，房产刚好在这个调整以后可能会比较关注，我们是这样的。
【张晴怡】：加息信息出来以后，我们利马做了一件事情把07年、08年阅读的成交量跟07年的六次加息和08年五次降息成交量做了一个图表，单词加息对市场成交量没有什么影响，有一件事情跟我们房地产市场有关的，加息不会仅有一次，也就是说这一次加息预示着接下来进入加息周期，我们计算过，历史最高点的一个利息和现在可能还有0.47%这样子的幅度，预计未来还有一两到三次的加息。
【主持人】：有没有预测过未来两道三次加息在什么时间点。
【张晴怡】：我们根据历史数据来看，在半年以内，结合我们现在宏观经济来看，这次加息不是针对房地产，是跟宏观经济有关的这样做法。
【主持人】：朱总作为开发商您的观点是怎样的？
回复该发言

【朱桢】：这个出台以后我们在讨论这个问题，我觉得我还是比较赞同前面两位他们的意见，这次加息不是针对房地产市场，可能在大的宏观背景下只能通过这么一个加息政策，从目前来讲，我个人可能觉得加息这次可能只是一个点的事件，加息现在来看到底是不是进入一个加息通道还要看政府接下来动作怎么样来做，如果真的进入到加息，接下来好几次加息可能会对市场有影响，如果从一个点的事件来讲，如果是一次加息的话，对整个市场环境不是特别大。相对来说可能12条新政对整个行业来讲影响可能会更大。
【主持人】：朱德总刚才正好提到12条新政，加息是个点，结合12条新政，这两个结合起来会是怎样？
【朱桢】：从我第一手的感觉来讲，这个项目本身也在世博园（资料、论坛)区旁边，是个相对来说针对广大普通老百姓能够置业的项目，因为总量比较低，门槛比较低一点，基本上都是刚性需求，从目前我们这个项目销售情况来看，政策出来以后，也就一周时间反应比较强烈点，很多人处于观望，甚至有些人提出来市场有变化，提出来要退出房，过一周吵着退房的人还是签约签下来，观望的人还是来买的，我们最近也是在成交，像这样的情况反应出来的背后一些本质讲，我觉得客户可能对刚性需求的客户来讲整个政策对他们影响还不是很大，当然我觉得这次更多对大家的心理层面上，我觉得不管加息也好，基点不是加的很多，老百姓购房来讲承担的整个财务成本上升还不是特别厉害，大家还是能够自己消化，所以更多的这个政策，包括加息也好，更多从心理层面上给大家影响会更大一点，对于实质上来讲不是特别大。
【主持人】：这个是朱总作为开发商的观点，作为代理商张经理怎样理解？
【张晴怡】：我觉得新政出台是各方各面，大家比较关注针对购房者这边，大家看到对开发商层面像增值税，这个我觉得可能政府想提醒开发商，就是说和谐社会，房价这一块尽量还是要控制一下，当然虽然说是市场经济，但是如果说是房价过渡涨的话，因为4月份已经出台过一些政策了，结构上面调整，3万块钱以上的项目上面会收到审查，结构上面房价没有涨，从个案来看房价还是在涨，国家出台的12条新政我觉得是阶段性的，现在限制你成交，我们如果一条条分析的话，你可以看到他现在这些政策不是针对于调控房价的，针对于我们不想让你成交，成交会很困难，可能真的只有刚性需求这一步，其他来说受调控比较小，可以正常的成交，只要在心理上认为你是买房的时候，这样子之后靠近年底可能房价会涨。另外一点新的十二五规划也出来了，里面特别提出道路了，一个产业调整，特别房地产说过了，可能重心会转移，应该说2010年房地产不是很火的一年，国家我想看一下，现在就是要在这个之前把成交的头掐死了，没有房地产市场支持，看看GDP到底是多少，我们之前一直保8，今年有很多经济学家，我们中国GDP年度平均只达到10.8，因为有前三季度支撑的话，第四季度想看一下，看一下接下来会怎样，他现在第四季度处于低成交的状态，在这一伦过后，会有新的政策出台。
【主持人】：一首房二首房都有做代理，从张总这边了解看的话，您觉得一二手房政策有什么影响？
【张静国】：剩下的客户比较理性，这个政策是有针对性的，把供应量从5年改到3年，第三套现购还是有很多人卖，要很细致的工作，当年有一个我们门店可能内环中环，来看的还是比较多，因为内中环的内手供应不多，但是如果去到一些外环比较大的量的话可能受到开发商一手推盘的影响，二手房开发量不多的，没有一手房就去找二手房，但是希望有一些议价的空间，可以让他们买到一些更便宜的房子。
回复该发言

上海众天房地产有限公司总裁助理朱桢
【主持人】：张经理刚才提到说有下一轮调控，我想问有下一轮调控的话，你们觉得调控的基调会不会转变，还会有那一些政策去谈？
【张晴怡】：可能就是房产税，之前一直说要推行，这次直接说加快推行，我们觉得房产税脚步离我们越来越近了，房产税到底以哪一种形势来征，可能这个东西值得商榷，因为如果一部分征或是房产增值部分征这个房产税的话，可能影响还不是很大，现在中国是保产税，可能没有那么多人买空置的房子，可能从这方面调整它。
【主持人】：朱总您觉得呢？
【朱桢】：现在政府有的牌也不太亮出来，前几轮政策现在可能从税收来讲，从房产税保值税，土地增值税营业税其他税收方面加大你的交易成本，加大你所持有房屋的成本，从这个角度来限制你去购房，但是我相信政府第一个出台这种政策相对来说比较谨慎，从整个经济角度来讲，中国整个国家的税收来讲已经是非常高的，第二个一味去压制消费的需求或者投资的需求的话，其实对整个市场来讲也不是特别有利，还有前面谈到房产税还有保有税，其实房产税我们私底下讨论他的征收也不是那么简单，实际操作层面有很多不确定性，很难操作的地方，我们觉得就是说政府不会轻易很简单的拿出来去征了，这个过程当中政府为什么去提，政府因为用了很多手段房价还没有控制住，从心理层面上有一些威慑，有一些影响。我个人觉得有一个点，可以给大家做一些参考。中国政府前几年为什么各级政府都在追求GDP的增长，可能跟国家地方政府的官员考核机制有关系，他们考核机制可能从GDP以及别的角度衡量官员的工作能力和绩效，现在国家导向发生变化了，觉得不单单追求GDP的角度，如果一味追求GDP可能有一些重复建设造成浪费，对国家有影响。最近有一个信号，中央已经把稳定房价和地方政府官员的考核结合在一起，我觉得这个是对于各级政府来讲是非常重要的一项工作了，这样我相信这其实也是从侧面体现中央政府稳定房价的决心，我觉得各级政府肯定会出台各种各样的政策，或者说各种各样的一些措施，地方的一些法则或者一些地方的办法，来限制每个地方的控制房价，我相信所以说整个房价来讲，相对来说未来一段时间，这个时间有长有短，我相信在一段时间里面相对来说比较稳定。种养业不希望整个房价往下跌，因为毕竟下跌对整个中国经济影响比较大，现在中国整个在国际上人民币升值压力这么大，整个出口各方面都有非常大的影响，再这样背景下，国内的市场需求也不可能打压太厉害，相对经济增长相对比较大一点，现在国家也是比较良的阶段。
从投资角度讲，在人民币升值，国内通货膨胀这样大的背景下，现在目前国内没有比较好的投资渠道，能够去实现，一方面国家增加老百姓收入，怎么实现老百姓的钱能够保值增值的功能，目前来讲确实没有什么好的渠道，再这样的背景下，我个人觉得房产市场也不会特别差，在这种打压下，因为毕竟房地产还是相对来说能够起到保值比较好的产品，因为确实我觉得货币发生量这么大，你不解决他整个使用渠道的话，我觉得未来房价也下跌的空间也不是很大。
【主持人】：张总您觉得呢，接下来一论调控还会有哪些杀手锏吗？
回复该发言

【张静国】：国家和上海的政策方方面面已经有了，再一个谈房地产税的问题，这个我非常同意前面两者的意见，怎么去公平去征收，如果说老百姓可能有意见可能因为他们觉得没钱不应该征收，征收是多套还是每一套这样，我们有很多税出来，都会把这个税费加到租房者身上，变相把房价推高，政府面临一个问题，用什么方法来解决，现在还没有一个套路出来。如果不能控制房价你可能将来当官的仕途可能会有影响，如果控制的太好的话地方的财政怎么解决，这都是矛盾的问题，他们是先解决这一个然后再解决其他的，如果房价压的太厉害会不会对投资有影响，投资压过多会不会对房价有影响。香港97年的时候房价压下来，年年往低走，过了十几年恢复过来。而且房产就是在GDP里面占一个很大的比重。但房价如果不停下来的话政府还是要加税。

汉宇地产营业二部总经理张静国
【主持人】：严厉调控下和我们很严格的预期下面，你觉得楼市的冬天来了吗？
【张静国】：其实4月份出台我们已经感觉到来了，特别是我们二手房，这几个月基本上都很难做，8、9月份稍微好一点，可能有几个月时间要缓冲，把一些政策消化掉。市场就有点反弹，市场反弹马上看到9月份的调控。明显看到中央政府的一些政策，包括上海政策的四月份没出台十月份才出台，我们感觉这个调控是有效果的，是会有反应，供应量外环中环如果说后面的政府政策怎么样？还是要在供需供应方面再加快，再过两三年能不能把一些供应拿出来，开发商在开发方面能够加快把房子推出来，这些都非常重要，开发量供应量大的时候，需求量就没有那么大，就没有限购这些政策，你现在在那里买房都要贷款，但是现在是钱多，有很多客户都是一次性付款的。所以政府才需要限购力。
【主持人】：一次性付款的比例是多少？
【张静国】：大约20%到30%是一次性付款，包括买一手房都需有这种情况。所以他才有一个限购一个家庭才能够买一套，之前的调控还碰到过这些问题，他在这次的调控中加上一些新的东西，他做出来的东西他完全可以看看市场怎么样，我们再来调，调整控制，并不适合打压房子，我们现在比较冷，我们还感觉到对我们将来整个房地产市场有帮助，我们也希望这些调控慢慢出台一些，可以不需要将来碰到什么问题我就来弄，更加市场化一点。
【主持人】：张经理您觉得呢？
【张晴怡】：我觉得现在楼市没有什么冬天，周期越来越短，而且从我们代理行业也好，从开发商也好，整个行业有冬天来说，五从我操作的项目来说，我们要想象办法，在开发商这边也好，无论怎么调控，最高端的产品，或者说符合老百姓需求的所谓刚性需求的那些，在任何的时候他是冬天，他还是有他的区别，我们中国楼市是政策式，我们是中国的，我们听政府的话，政府什么意愿我们就照着政府的意愿，包括一些上市企业他高周转的策略，很规划，像恒达今年最早进入降价，今年无数次提高他的销售额，这次又把他销售总额的预期又上调了，我想我们在今后的操盘过程中，因为之前已经有过一轮上涨，我觉得也有可能有这个空间适度调整这个价格，这样大家在冬天里面也可以找到自己的小波段。
【主持人】：我们刚才张经理说没有冬天，我想问一下我们朱总这边如何应对房地产调控政策的？
回复该发言

【朱桢】：我们现在看到的政府很多政策是投机需求，从刚性需求影响不会特别大，到目前为止我们整个项目从今年6月份开盘到目前为止我们都已经卖了将近300套了。一共有500套，整个市场来讲对我们整个项目还是比较认可的，关注老百姓的，我们自己也在看，照理说我们选择的时间也不是特别好，我们选择在4月17号政策之前我们整个项目说实话无论在哪里也好也会比现在更好一点，但是我们各方面的原因导致我们6月底开盘，但是即便再这样一种大的宏观调控背景下，我们整个项目还是相对比较受追捧的，我们看一下我们的产品为什么比较受追捧，第一在宏观调控背景下大力的消费更理性一点，这个理性体现在几个方面，第一对地段产品的本身有需求，第二对产品的地理位置包括周边的配套老百姓更注重一点，说白了可能说更多的老百姓会更看重所谓的性价比这个概念，我同样花这个钱，我到底选择什么地方买房，目前最新12条里面出台以后更加选择，你只有一次买房，到底选在那里，以前不是有限制，可以选择完以后还可以选择，各方面需求，有的人为了考虑给子女各方面考虑一些周边配套方面，各自有各自的想法，在目前新增的项目的话要更加看中整个性价比的概念。我们项目位置相对来说还可以，在浦东新河路，离整个世博园（资料、论坛)区来讲最近的一个项目，第一是地理位置，第二周边的我们这边整个在浦东这边发展比较早的，也是比较成熟的一条路，相对来说项目周边的配套非常成熟的。第三我们周边的学校资源，仅挨着是上海实验小学，尽管我们这个项目不是说是说买了我们这个项目就进了这个学校，但是很多家长还是愿意买到这边来，他们对于子女的想法，他们觉得不错，将来考进去没什么太大问题，另外考虑有这么一个好的氛围，在小孩子在教育方面受到一定的影响，我们在实验小学以外有其他好几所学校，再教育方面也是比较不错的。
另外一个方面就是说我觉得还是产品力本身，我觉得因为整个房价目前来讲到了一定的高度以后，可能对于刚性需求老百姓落讲他的承受力门槛也在提高，再这样情况下可能愿意选择一些地段比较好一点，单价来讲不是特别便宜，他考虑说户型比较紧凑一点，对他来讲也比较合适。我们整个项目的弧形比较紧凑，从66的房到133型的，对于老百姓来讲我觉得还是比较能够承受的，所以说我们整个项目到目前为止基本上没有受到什么政策的影响，这个从我们产品本身来讲。我想谈谈说，从我们项目本身这个点来辐射出我们对于后市市场整个宏观调控背景下，怎样应对市场，从开发商角度来讲谈一下我们想法，我们未来国家在打压投资需求的背景下，未来开发商来讲，可能更加注重产品力的研发，或者在这方面的力度要加大。因为市中心土地供应量是越来越少，要指望政府释放更更加大的土地供应的话也不是特别现实，可能未来政府加大供应量这一块主要在两方面，一方面是稍微边上的比较大的住宅供应地比较给一点，未来没有推向大的市场情况下，至少刚性需求这方面的需求还是要得到满足的，在这种情况下，市场我觉得成交量不会一下子下来的，因为毕竟有的人需求摆在那边，未来可能保障住宅上来以后，政府可能更应该考虑，特别是对基层老百姓需求通过保障住宅这方面来解决，在这条解决的同时，我觉得对开发商来讲对商品房住宅更加好，对于一定的客户是有一定的经济基础的，还有他对产品本身或者经济需求停留在基本需求上面，他们对于整个产品的本身来讲，对于整个社区的环境来讲，包括社区的配套，方方面面他的关注点也不一样，要求也不一样，我们自己也觉得这方面花更多的经历投入去研究，包括后期的其他一些项目去开发的过程当中要注重这些内容。
回复该发言

另外还是产品力本身，未来整个市场尽管来讲我们说国家宏观调控未必房价会走的太高，从长期来讲房价往上涨是一种趋势，很难说会往下跌，房屋的单价会越来越高，越来越对于老百姓来讲，觉得控制整个房子的面积，控制整个总价显得相对来说比较重要，我们最近也不断研究，包括上海一人均面积已经提高到人均34平方米，未来可能还会提高，在这种情况下如何找到一个好的产品解决方案，能够去满足不同层级的居民的需要，这个是对于未来整个市场来讲尤为重要，你有好的产品营造一个好的社区的话，可能在未来整个市场当中站得先机赢+（资料、论坛)得市场。
【主持人】：朱总的意思我明白了，如果买两块的话，居住在世博板块投资到临港区，第四季度大家有点什么预测，或者观点，关于土地市场关于房产成交量，张总先谈吧。
【张静国】：在浦东有一个联洋板块，内环没太多，所以他的价钱拍出来可以说是比较高的，但是他的开发周期比较长，你马上想到房价不现实，但是他会给整个房东的预期。如果你说土地有没有影响，我感觉是应该可以说是有一定影响的，但是又不是马上可以由一种预期，所以在土地我们去看，这个土地排多了可能供应量大的时候，可能影响未来两年以后，并不是可以马上反应出来，所以这个土地今天可以也要卖的，但是反应可能比较小，会对未来整个供应量的问题，在未来在整个房价在需求上可以供应更多的时候，可以把他拉到平衡。
【张晴怡】：我觉得四季度，根据一年的观察，一季度是个淡季，二季度是个顶风，三季度落一点，四季度成交量会再一次反弹，价格在09年有比较大的上涨，今年完全被颠覆的感觉，我们觉得四季度首先在供应角度来说，肯定会相对来说会比较弱，开发商一般来说相对选择比较好的结点，我这个项目做好蓄水期以后，开盘以后有多少比率的成交才会做，在这个情况下有些项目会选择这样的开盘，受到政策很多贷款原因各种各样的原因，本来想在四季度下水再看一看，四季度相对来说会比较弱，因为4月份出台政策压力了很大一部分需求，相对5月份6月份相对比较低的点来看，四季度可能高于那些。在现在这种情况下，开发商拿地就跟老百姓买房一样，相对来说没有这么紧张的要去抢，但是有好多地还是非常想拿地，总体来看未来整个房地产行业还是会看好的，如果四季度有位置比较好的地，或者说一些新城，整体规划板块比较好的地方，开发商还会有议价拿地的现象发生，近期我们还会看到议价产生，包括今年的议价相对来说比较少的，土地市场相对是这样。住宅价格我觉得不会在大幅的跳水，虽然成交量已经反弹，但是这个还是不会有很明显的。
【主持人】：朱总觉得呢？
【朱桢】：从开发商角度来讲，土地他不可能说不去拿，除非说他觉得手里项目做完就结束不做了，但是对于目前整个中国经济形势下来讲，大家对于整个房地产市场从长期角度来讲看是向好背景下，大家不会说不拿地，一直在观望，而且相反，反而开发商觉得越是宏观调控越是拿地比较好的机会，有这么一个想法，土地市场未来还是会相对来说会比较热，而且越是一些大的地，可能拿的人抢的人会越多，特别是大的开发商，土地储备这一块必须保证一定的量，才能保证不断每年资金有周转，这是一块。国家来讲未来会加大土地的供应，这个会很明确，加大供应这块来讲，比较集中保障这一块，普通商品房供应这一块的话，每年供应不会太多，从这个角度来讲，政府也是在等于说控制整个商品住宅的用地量，也保证了土地成交的价格不会太低，这是一方面，我觉得土地市场不会太冷。
回复该发言

第二个是从整个住宅成交市场来讲，我觉得未来的话，从目前现实市场来讲，我觉得也不会太差，因为毕竟还是有刚性需求，刚性需求摆弄再生这一边，还有一个是货币增长方面，因为有通货膨胀预期在这边，所以来讲我觉得还是有一部分人去买房，去避险，我觉得这也是一种途径。从目前整个二手市场来讲，因为我觉得最近几年有一些体会，因为最近有一个朋友买房，买二手房，带他去看，他问我买什么房，我觉得可以建议他市中心的二手房去看看，相对来说未来供应量比较少，相对来说配套比较成熟，去买的话也是比较保值的，自己自住的话也是比较不错的，我觉得好的房源一出来就卖掉，一出来就抢。
【主持人】：现在有一种说法我卖时容易买时难。
朱桢：相对来说我觉得房价不会跌，从成交量来讲，我觉得可能会有一些影响，但是到目前来讲，不会这么快来显现，我觉得相对来说四季度可能10月份11月份的量还会有一定的保持，相对来说比较少一点1月份2月份相对来说下来一点，总的成交量来讲，我个人觉得不会下降太厉害，相对来讲这次政策来看，对于整个住宅市场来讲，目前很多商业住宅，或者很多类住宅产品相对来讲也是一个机会，最近会发现很多类住产品或者商业性质的这种几层的产品现在市场上面更加受追捧，对于这个角度来讲对于整个市场来讲不会太差。
【主持人】：就今年前10个月而言，今年这个楼市和往年有什么不同，今年可以用什么关键词来概括吗？比如说地王。
【朱桢】：地王还是会有，未来大家整个预期还是明确的，今年有一点购房的老百姓来讲还是比较理性的，不是那么容易的大家说好都去买，这个我觉得未来出现的会少一点，这个也是老百姓被房地产市场教育出来的，未来对于开发商也好，对于代理商也好，我觉得更多的还是要更加注重整个产品力，包括服务，这些软性方面的一些东西需要我们花更多的力气去做，在这方面整个市场竞争我相信未来也会越来越激烈，房地产行业还是周期性行业，虽然现在背景向好，阶段性调整未必不是好事情，我觉得大家不管是开发商也好，或者老百姓也好，我觉得更多还是要有一个理性的角度去看整个市场的周期性的变化，而不能说看到下跌了就拼命的在那里叫，恐慌了，看到上涨了大家就拼命去买，我觉得这个都是有些问题的，理解是可以理解，我是觉得这种现象未来会越来越少。
【主持人】：张经理觉得呢？
【张晴怡】：我觉得今年我们可以值得关注的就是一些有品质的楼盘，有品牌的项目，因为4月份政策出台以后像御涛园（资料、论坛)等等这些都是热销的，像这次政策出台以后星河湾这些比较热销了，我们可以看这些项目他们在产品力上，他们的品质上，包括他们开发商的品质上都是说比较好的，即便是在政策调控压力下，他们还是顶着政策压力还是可以热销，这个就给我们开发商给我们代理商帮助开发商做产品研究了，在这边应该提个醒，目前产品品质这一块大家要努力，就可以应对各种各样的调控。
【主持人】：张总您觉得呢？
【张静国】：这一年跟前两年有一个关键期，前两年比较少，今年调控出来国家比较关注保障房这一部分，这个也对于我们商品房有一个比较好的镜面作用，他可以帮助老百姓有住房问题，有限量的投机这个是比较好的，今年跟从前不一样的就是比较理性了，要找一些自己喜欢的东西，不一定是很便宜，很便宜找供应房比较多的这些，外环基本上不是太多一手供应量的时候，他们继续找我们要这些。
【主持人】：你觉得现在这个时机适合买房吗？或者对购房着有哪些建议？
回复该发言

【张静国】：现在大家购房很理性，他们经历了很多，现在货币供应量这么大，所以一些购房人，他们还是找他们要的东西，我觉得这个还是要看自己的能力，我的承受能力是怎么样，如果你说是不是一个好的时机，我感觉现在你如果是需要的要买的，你也不要等到什么超底的时候再买。感觉南汇的康桥板块，他也是比较靠近世博会的，他的价钱也在14000到20000万左右，世博会那边应该在23000到30000万多，如果哪些人要买房，还是可以比较找到中价钱，地区也不错的，他的交通如果将来有地铁了，他从浦东出来也不算太远，也是比较好的。
【主持人】：张经理你觉得呢？
【张晴怡】：我同意张总的观点，房子是个个性化的东西，我看中他的房子，还在等，还等什么呢，即便价格降了但是房子还没了，我觉得关键还是要看你想要什么。板块这边还是根据自己的生活半径，选择自己适合总价范围内的房子就可以了。
【主持人】：朱总你觉得呢？
【朱桢】：现在购房来讲大家也蛮理性的，我觉得有一点提醒的，永远不要想超底，大家想现在有宏观调控了，政府政策出来了，我们房价会不会跌了，你不要想要超过底，你觉得价格合适了达到心里的预期了，你就去买就可以了，房子更多是个人的喜好，有些房子哪怕太便宜你觉得自己不喜欢，国家宏观调控政策出来主要把所有的投机打压掉了，不从投机角度讲，我们从自住，自己刚性需求这个角度讲，我觉得应该选择更适合自己，自己喜欢一点的房子，你觉得心里价位合适不用太在乎哪个时间点去买。
【主持人】：对于板块来讲你有什么建议呢？
【朱桢】：对于板块我前面讲到了世博板块是一个选择，另外一个我觉得如果说你的预算比较高一点，可以看一下像上海前几年在市场上比较好一点的品质比较高一点的二手房也可以去看一下，在各方面有一个比较好的显现，包括物业管理各方面，几年下来还是不错的话，这个小区还是蛮适合居住的，我觉得可以从这样的到我们那些小区当中选择一个适合自己，自己喜欢的项目去购买去居住。
【主持人】：谢谢朱总，谢谢张总，谢谢张经理，我们今天网易会客厅到这里结束，谢谢各位网友。

嘉宾合影
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