北京严管商品房预售款 开发资金再度紧绷

新华网北京10月26日电（新华社记者罗宇凡、华晔迪）“相比之前的金融政策、交易环节政策，预售资金监管将非常直接的沉重打击开发商，这也可以说是从4月份调控以来对开发商影响最直接的一个政策。”在谈到北京最新出台的严管商品房预售款政策时，北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟说。
日前，北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。《办法》将于2010年12月1日起施行。
北京市统计局的统计数据显示，前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938．8亿元。其中，定金及预收款为1020．7亿元。新政策在年底的实行，意味着超过1000亿元的资金将进入政府严格监管的范畴，这对资金链原本就已经趋紧的开发企业而言无疑是一个沉重的打击。
“对开发企业而言，这显然是个负面的消息。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，在目前，开发商已经被收紧贷款的环境下，预售资金的严格管理，对房地产公司的现金流及新项目的影响将是十分明显的，这很可能会加快开发商推盘、销售的速度，以期尽快回笼资金保证在建项目的竣工。
由于目前市场上许多开发企业，尤其是中等以上的开发企业都会同时在一个或多个城市开发多个项目，如果预售款被“锁定”，那么之前在各个项目之间进行资金“闪转腾挪”的运作手段将走进死胡同。张大伟表示，这将使开发商的资金链断裂风险明显加大，一旦开发企业盲目扩张，面对的风险也会加剧。
北京此次出台的预售资金监管办法其实早在今年8月份就已经传出了消息，对于它的正式出台，张大伟表示，这实际上是对中央各项房地产调控政策的进一步深化和具体。
根据今年4月住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。
其实，从1994年出台《城市房地产管理法》开始，对商品房预售进行有效监管的探索在我国就一直没有停止，很多城市也陆续出台过不少相关的管理办法和监管措施。今年上半年，随着新一轮房地产调控政策的开始，多个地区开始酝酿出台新的监管办法，很多城市也已经制定并出台了一系列监管措施，在广西南宁甚至开始了取消商品房预售的试点工作。
“加强对预售资金的监管并不意味着要在短期内取消商品房的预售制度。”杨红旭表示，监管好预售资金是商品房预售制度的关键环节之一，主要目的是让开发商将预售款全额用到特定项目的开发建造上面，并依工程进度分批使用，这对金融安全和消费者权益的保护都有着重要的意义。
由于是住建部门和金融监管部门联手制定出台的政策，北京的商品房预售资金监管办法在监管主体之间的协调性上具有明显的优势。
“政府不太可能直接操作商品房预售资金的专项账户，但却可以参与到银行对账户的监管当中，避免金融机构与开发企业单纯的在商言商，从而出现监管的缺位。”杨红旭说，从执行力和监管方式上讲，北京此次出台的办法都有明显的进步。
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商品房预售资金监管办法出台之后，随着开发企业资金面的进一步趋紧，一系列市场的连锁反应有可能逐渐显现。业内人士认为，一方面，由于此前会有开发商将部分预售款用于增加土地库存，新政策执行后这部分开发企业在土地市场势必会收缩脚步，土地市场很可能趋冷；另一方面，加强对商品房预售资金的监管，将使得很多拖延开发周期的企业受到严重影响，迫使其加快现有项目的开发。开发速度的加快，可能使得市场在短期内增加大量供应。随着供应的增加，降价促销回笼资金的行情可能再次出现。
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