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世华泊郡:北苑最后的新盘 与高压线、臭水河过密

1 世华泊郡:北苑最后的新盘 与高压线、臭水河过密
全都留给曾经2010-10-27 10:46:58 发表

项目详情 | 图片看房 | 进入论坛 | 加入团购
项目名称:北京城建·世华泊郡(资料、论坛)
售楼电话:010-84939999、84931111
楼盘区位:朝阳清河东岸(资料、论坛),北苑家园(资料、论坛)公园2008(资料、论坛)北侧
参考均价:24000-25000元/平
最新动态:世华泊郡预计2010年年底推出5号楼,待售户型为87-104平米二居,120-130平米三居,165平米四居,2梯2-4户。项目共2400户,其中两居房源占一半,为4-27层17栋板式高层公寓,预计2012年底入住。
易观点:经过短短两年的发展,北苑地铁北侧的荒地变成了高楼林立的“北苑新区”,4大品牌开发商云集,并且都是带着配套进入,目前北苑又一纯新盘即将开盘,地处较差位置,周边的高压线、铁路、清河的不良影响不容忽视。
买房者说
路人乙丙:我看天润、华贸、中铁和世华泊郡
楼盘位置也是最差的,高压线,地铁,京沈高铁,臭清河环绕,都不是什么利好消息。开发商品味低,北京城建在北苑这一片开发的楼盘就没有什么像样的。
王TT:世华泊郡楼面地价5798 卖9千就不赔了
世华泊郡这块地是北京城建2007年12月拿下的,当时是17.8亿,折合楼面地价大约是5798元/平,加上建安成本和税费,卖9千块钱就不赔本啊。
163新盘评测指数 73.1分

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价格指数-总分:72.3分
价格:北苑的中等价位,福熙大道25500,华贸城26000,中铁国际城和悦溪、山水奥园待售,价格看涨 70分
租售回报比:附近的山水奥园精装两居租金4000元/月,年租金4.8万,项目两居总价约208万,预计43年回本 75分
周边二手房:附近的山水奥园前3个月二手房成交均价为27500元,项目24000-25000元的均价比二手房略低 72分
硬性指数-总分:66分
交通:距13号线直线距离300米,楼盘位置在北苑新盘中居末位 72分
配套:周边整体环境尚需5年成熟,项目门口就是密度较大的高压线和带臭味的清河 60分
楼盘指数-总分:81分
户型:户型实用、大气,保证景观效果,适合改善型置业需求,户型多样 78分
绿化、容积率:绿化30%,容积率2.4,比华贸城略好,4万平米的欧式园林和中央花园,景观设计属北苑上乘 80分
项目规划:项目自身配套小学、幼儿园、4万平米商业面积 85分
区位及交通:世华泊郡是目前“北苑新区”最后一个纯新盘

世华泊郡是目前“北苑新区”最后一个纯新盘
区位:项目位于北五环外,地铁13号线北苑站向北直线距离约300米,项目东侧是北京华贸城(资料、论坛),北侧是润泽悦溪(资料、论坛)。
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2 回复:世华泊郡:北苑最后的新盘 与高压线、臭水河过密
全都留给曾经2010-10-27 10:46:58 发表
公共交通:55分钟到中关村——小编从中关村出发,坐地铁前往项目,从海淀黄庄坐10号线,一站地到知春路站换乘13号线,8站地到北苑站,出站不需坐公交车(目前也没有公交到项目),步行15分钟就能到项目所在地,不过赶上早晚高峰,13号线“堵人”是常事了。
自驾路线:市区来往项目可以走北五环,到北苑桥北行,到春华路口东行,到第一个大的红绿灯路口北侧是华贸城,穿过华贸城的工地一直向西,就是世华泊郡。从地铁到项目有一条直通的小路,如果能平整改造,就不用去华贸城绕道了,不论步行还是驾车都很便利。
区域楼市:2008年10月地铁北苑站北侧第一个项目悦溪以8800元/平米的低价开盘,2009年8月天润福熙大道(资料、论坛)等3个纯新盘相继亮相,不到两年的时间,“北苑新区”雏形基本呈现,项目密集,而且全部是品牌开发商,北苑也迅速成为楼市的高品质区域。
北苑区域是继望京和朝青板块之后,聚集最多中高端住宅及完善配套的住宅区,世华泊郡是北苑新区目前规划的最后一个地块,地理位置相对最差,和中铁建国际城有一拼。
景观规划属北苑上乘 高压线和清河与项目“过密”

世华泊郡工地实景图
整体环境:北苑新区的5个大型项目分布密集,目前周边是一片繁忙的工地,宽阔的马路周围还看不出繁华的痕迹,几个项目集中在2012年年底交房,即便是规划了大体量的配套,但是整体环境的成熟至少还需要5年的时间。
共享配套:距离新区1.5公里处的北苑“老区”,发展的已经很成熟了,卖场、餐饮等配套齐全,整体环境整洁、绿化较高,是未来新区商业的重要补充。
北京华贸城(资料、论坛)自带7万平米的商业中心和五星级影院,润泽悦溪(资料、论坛)已经引进了朝阳实验小学和幼儿园,中铁国际城配备了新医院,因为项目离得太近,这些配套都能共享。
景观规划:既然整体配套差别不大,几个项目的比拼主要是项目内部的配置,福熙大道绿化高达50%,为北苑最佳,世华泊郡规划了4万平米的欧式园林,容积率仅为2.4、百米超大楼间距,在北苑中属上乘。
配套弊病:项目距离南侧即是京包线和13号线的铁路,直线距离有300米,实景影响并不大;项目门口就是高压线,分布密度也是几个楼盘中最高的;项目距离带有臭味的清河约100米。
两居为主 户型实用 两居最低首付63万
户型介绍:项目的主推户型为68平米一居、87-104平米两居、120-130平米三居、165平米四居,其中两居房源占一半左右,2梯2-4户,部分房源有露台设计。

2室2厅户型-86.88平米
推荐1:2室2厅户型-86.88平米,项目主打的两居,该户型双卧、客厅全朝南,南北通透,客厅带1米6宽的大阳台,主卧大飘窗设计,厨房和餐厅的位置合理,稍不足的是卫生间暗卫设计。


3室2厅户型-117.65平米
推荐2:3室2厅户型-117.65平米,户型方正、紧凑,是比较实用的三居户型,主卧功能强大、大飘窗设计,私密性较好,开放式厨房和餐厅位置合理,客厅面宽略小是小三居的一个通病。
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3 回复:世华泊郡:北苑最后的新盘 与高压线、臭水河过密
全都留给曾经2010-10-27 10:46:58 发表


3室2厅户型-132.35平米
推荐3:3室2厅户型-132.35平米,比较经典的三居,客厅和餐厅处于同一空间但有空间划分,显得活动空间更大;两个卧室有飘窗设计,保证景观效果;南北双向阳台,东侧的阳台也可以封闭用做健身房等。
购房成本:项目参考均价是24000-25000元,我们以低价计算,以最小的两居为例,87平户型最低首付30%,约为63万,以贷款20年计算,月供约为9800元;以最小的三居为例,117平米户型最低首付约为84万,以贷款20年计算,月供约为13000元。
同区同类盘PK
北京城建·世华泊郡(资料、论坛)-优点:
北苑是继朝青之后又一个高端板块,升值潜力较大
项目自身配套小学、幼儿园、4万平米商业面积
4万平米的欧式园林和中央花园,景观设计属北苑上乘
绿化30%,容积率2.4,百米超大楼间距,比华贸城略好
户型实用、大气,保证景观效果,适合改善型置业需求
北京华贸城(资料、论坛)-优点:
首创“大都市生活综合体”概念,住宅和商业有机衔接
距离13号线仅300米,公共路网较发达
项目中景观主轴和中央花园配置楼王景观
自身配备上百家品牌、百货/精品超市、餐饮、影院
物业是全球著名的房地产物业服务商第一太平戴维斯
北京城建·世华泊郡-缺点:
距13号线直线距离300米,位置在北苑新盘中居末位
短时期内环境仍是短板,周边整体环境尚需5年成熟
项目门口就是密度较大的高压线和带臭味的清河
2012年12月交房,购买和入住时间差距大
北京华贸城-缺点:
短时期内周边环境仍是短板
以改善型产品为主,可选择相对较少
北苑在售楼盘中价格最高,比最低楼盘高5000元
2012年12月交房,购买和入住时间差距大
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