世华泊郡:北苑最后的新盘 与高压线、臭水河过密

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项目名称：北京城建·世华泊郡（资料、论坛)
售楼电话：010-84939999、84931111
楼盘区位：朝阳清河东岸（资料、论坛)，北苑家园（资料、论坛)公园2008（资料、论坛)北侧
参考均价：24000-25000元/平
最新动态：世华泊郡预计2010年年底推出5号楼，待售户型为87-104平米二居，120-130平米三居，165平米四居，2梯2-4户。项目共2400户，其中两居房源占一半，为4-27层17栋板式高层公寓，预计2012年底入住。
易观点：经过短短两年的发展，北苑地铁北侧的荒地变成了高楼林立的“北苑新区”，4大品牌开发商云集，并且都是带着配套进入，目前北苑又一纯新盘即将开盘，地处较差位置，周边的高压线、铁路、清河的不良影响不容忽视。
买房者说
路人乙丙：我看天润、华贸、中铁和世华泊郡
楼盘位置也是最差的，高压线，地铁，京沈高铁，臭清河环绕，都不是什么利好消息。开发商品味低，北京城建在北苑这一片开发的楼盘就没有什么像样的。
王TT：世华泊郡楼面地价5798 卖9千就不赔了
世华泊郡这块地是北京城建2007年12月拿下的，当时是17.8亿，折合楼面地价大约是5798元/平，加上建安成本和税费，卖9千块钱就不赔本啊。
163新盘评测指数 73.1分

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价格指数-总分：72.3分
价格:北苑的中等价位，福熙大道25500，华贸城26000，中铁国际城和悦溪、山水奥园待售，价格看涨 70分
租售回报比:附近的山水奥园精装两居租金4000元/月，年租金4.8万，项目两居总价约208万，预计43年回本 75分
周边二手房:附近的山水奥园前3个月二手房成交均价为27500元，项目24000-25000元的均价比二手房略低 72分
硬性指数-总分：66分
交通:距13号线直线距离300米，楼盘位置在北苑新盘中居末位 72分
配套:周边整体环境尚需5年成熟，项目门口就是密度较大的高压线和带臭味的清河 60分
楼盘指数-总分：81分
户型:户型实用、大气，保证景观效果，适合改善型置业需求，户型多样 78分
绿化、容积率:绿化30%，容积率2.4，比华贸城略好，4万平米的欧式园林和中央花园，景观设计属北苑上乘 80分
项目规划:项目自身配套小学、幼儿园、4万平米商业面积 85分
区位及交通:世华泊郡是目前“北苑新区”最后一个纯新盘

世华泊郡是目前“北苑新区”最后一个纯新盘
区位：项目位于北五环外，地铁13号线北苑站向北直线距离约300米，项目东侧是北京华贸城（资料、论坛)，北侧是润泽悦溪（资料、论坛)。
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公共交通：55分钟到中关村——小编从中关村出发，坐地铁前往项目，从海淀黄庄坐10号线，一站地到知春路站换乘13号线，8站地到北苑站，出站不需坐公交车（目前也没有公交到项目），步行15分钟就能到项目所在地，不过赶上早晚高峰，13号线“堵人”是常事了。
自驾路线：市区来往项目可以走北五环，到北苑桥北行，到春华路口东行，到第一个大的红绿灯路口北侧是华贸城，穿过华贸城的工地一直向西，就是世华泊郡。从地铁到项目有一条直通的小路，如果能平整改造，就不用去华贸城绕道了，不论步行还是驾车都很便利。
区域楼市：2008年10月地铁北苑站北侧第一个项目悦溪以8800元/平米的低价开盘，2009年8月天润福熙大道（资料、论坛)等3个纯新盘相继亮相，不到两年的时间，“北苑新区”雏形基本呈现，项目密集，而且全部是品牌开发商，北苑也迅速成为楼市的高品质区域。
北苑区域是继望京和朝青板块之后，聚集最多中高端住宅及完善配套的住宅区，世华泊郡是北苑新区目前规划的最后一个地块，地理位置相对最差，和中铁建国际城有一拼。
景观规划属北苑上乘 高压线和清河与项目“过密”

世华泊郡工地实景图
整体环境：北苑新区的5个大型项目分布密集，目前周边是一片繁忙的工地，宽阔的马路周围还看不出繁华的痕迹，几个项目集中在2012年年底交房，即便是规划了大体量的配套，但是整体环境的成熟至少还需要5年的时间。
共享配套：距离新区1.5公里处的北苑“老区”，发展的已经很成熟了，卖场、餐饮等配套齐全，整体环境整洁、绿化较高，是未来新区商业的重要补充。
北京华贸城（资料、论坛)自带7万平米的商业中心和五星级影院，润泽悦溪（资料、论坛)已经引进了朝阳实验小学和幼儿园，中铁国际城配备了新医院，因为项目离得太近，这些配套都能共享。
景观规划：既然整体配套差别不大，几个项目的比拼主要是项目内部的配置，福熙大道绿化高达50%，为北苑最佳，世华泊郡规划了4万平米的欧式园林，容积率仅为2.4、百米超大楼间距，在北苑中属上乘。
配套弊病：项目距离南侧即是京包线和13号线的铁路，直线距离有300米，实景影响并不大；项目门口就是高压线，分布密度也是几个楼盘中最高的；项目距离带有臭味的清河约100米。
两居为主 户型实用 两居最低首付63万
户型介绍：项目的主推户型为68平米一居、87-104平米两居、120-130平米三居、165平米四居，其中两居房源占一半左右，2梯2-4户，部分房源有露台设计。

2室2厅户型-86.88平米
推荐1：2室2厅户型-86.88平米，项目主打的两居，该户型双卧、客厅全朝南，南北通透，客厅带1米6宽的大阳台，主卧大飘窗设计，厨房和餐厅的位置合理，稍不足的是卫生间暗卫设计。


3室2厅户型-117.65平米
推荐2：3室2厅户型-117.65平米，户型方正、紧凑，是比较实用的三居户型，主卧功能强大、大飘窗设计，私密性较好，开放式厨房和餐厅位置合理，客厅面宽略小是小三居的一个通病。
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3室2厅户型-132.35平米
推荐3：3室2厅户型-132.35平米，比较经典的三居，客厅和餐厅处于同一空间但有空间划分，显得活动空间更大；两个卧室有飘窗设计，保证景观效果；南北双向阳台，东侧的阳台也可以封闭用做健身房等。
购房成本：项目参考均价是24000-25000元，我们以低价计算，以最小的两居为例，87平户型最低首付30%，约为63万，以贷款20年计算，月供约为9800元；以最小的三居为例，117平米户型最低首付约为84万，以贷款20年计算，月供约为13000元。
同区同类盘PK
北京城建·世华泊郡（资料、论坛)-优点：
北苑是继朝青之后又一个高端板块，升值潜力较大
项目自身配套小学、幼儿园、4万平米商业面积
4万平米的欧式园林和中央花园，景观设计属北苑上乘
绿化30%，容积率2.4，百米超大楼间距，比华贸城略好
户型实用、大气，保证景观效果，适合改善型置业需求
北京华贸城（资料、论坛)-优点：
首创“大都市生活综合体”概念，住宅和商业有机衔接
距离13号线仅300米，公共路网较发达
项目中景观主轴和中央花园配置楼王景观
自身配备上百家品牌、百货/精品超市、餐饮、影院
物业是全球著名的房地产物业服务商第一太平戴维斯
北京城建·世华泊郡-缺点：
距13号线直线距离300米，位置在北苑新盘中居末位
短时期内环境仍是短板，周边整体环境尚需5年成熟
项目门口就是密度较大的高压线和带臭味的清河
2012年12月交房，购买和入住时间差距大
北京华贸城-缺点：
短时期内周边环境仍是短板
以改善型产品为主，可选择相对较少
北苑在售楼盘中价格最高，比最低楼盘高5000元
2012年12月交房，购买和入住时间差距大
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