专家三大方法教你分辨二手房楼龄

“我买的二手房到底楼龄有几年呢？”很多置业者都有这样的疑问。事实上，不少消费者在购买二手房后，经邻居或者专业人士的提醒，才发现自己所买的房子其实比相中时“老”了好几岁。造成财产上的损失且不说，受骗上当造成的心理阴影也让人大受影响。
记者了解到，二手房中介在登记业主持有的房产时，楼龄基本上都由业主说了算，也不会去追根究底，有时更是有意模煳。由于每次办房产证的时间与交易时间都会有些出入，几经转手的二手房，“芳龄”几何也就成了“雾里看花”。
二手房一夜间“老”五岁
市民卢女士最近很“恼火”，刚买的二手房突然之间“老”了5岁。在买房时，卢女士看到按照房产证上的办理时间，房子的楼龄为5年，在和前业主办完所有手续、正式入住后才从邻居处得知，她现在住的房子已经有10年楼龄了。卢女士找业主理论，业主却说自己是交房5年后才拿的房产证。
按照现行的二手房评估标准，房子的折旧率为每年2%，这意味着卢女士为她手上的这套房多掏了5年的冤枉钱。房子的使用年限是70年，卢女士的房子使用年限没有变化，65年后补交地价仍可继续使用，但是5年时间对房子会发生的磨损却是客观存在的。众所周知，二手房实际楼龄长短决定着房屋价值，同时也直接决定房屋的使用时间，超过一定年限的二手房价值自然大打折扣。
“我感觉自己被欺骗了，当时中介说现在市场上5年楼龄的房子比较难找，房子保养不怎么好可以通过装修来完善，现在房子突然间多出了5年楼龄，这笔账该找谁算？”说起现在住的这套二手房，卢女士后悔不已。
楼龄中介不审核
记者在采访中了解到，卢女士的遭遇绝对不是个案，绝大部分中介都没有对业主出售的楼盘进行审核，通通亮绿灯。禅城中介挂牌销售的二手楼相关资料均由业主提供，中介不加审核。
“业主在我们公司放一套房子就是一笔生意，只要他们在这里登记资料就可以了。”某中介工作人员林小姐指着桌上厚厚的登记表向记者介绍。
当问及是否要对资料进行审核时，林小姐不置可否。“我们一般会到现场去看房子，附近哪些楼盘建成于什么年代大概都知道。客户只要觉得喜欢就行了，到交易的时候自然知道房子的情况了。”但是当记者问某楼盘是什么时候建成时，该售楼小姐顿时语塞。
房产中介对业主放盘的资料设置“零门槛”，消费者在买楼时就更难辨真假，这种信息不对称就可能会侵害到消费者的权益。市民薛先生早就想买套房改房做投资，就怕在房龄上出问题，“几次交易更是扑朔迷离，所以我出手很谨慎”。如何辨别二手房楼龄最有效？
由于种种原因，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性，如果间隔的时间长，买二手房的人无疑很吃亏。
据了解，十几年拿不到房产证的案例也是屡见不鲜，尤其是房改房，中间的过程比较复杂，所以楼龄更加难以辨别。那么，打算买房置业的你怎样才能认清楼龄？
方法一：查看外立面
从房子的外立面来分辨房龄是个不错的办法，通过外墙使用的材料可以将房龄猜出十之八九。
1988年以前，房子都不太注重外观，基本上都是水泥外面，即俗称的“涂灰楼”；1988年以后，新建的房子对于外立面的美观开始重视起来；1988年至1992年间，修建的大多采用了石米外墙，凹凸不平的石粒作墙面，灰白相间；1993年至1996年，佛山新建的房子开始用马赛克装饰外墙，房子看起来比较细致、整洁、易清洗；1996年以后至今，各式各样的条形砖开始风行佛山，开发商在修建房子时非常重视外观，近几年推出的新楼盘已有不少开始采用玻璃外墙。
方法二：细辨内结构
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上世纪80年代的房屋，在修建时并不注重“厅”的功能，因此最明显的特征是厅小，多为用预制板修建的六层板楼，在权属上大多为房改房。
上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，新建两房一厅的房子使用面积大约有80平方米左右，讲究“大客厅、一梯两户”，客厅在14至15平方米左右，周边环境与配套设施较完善。
方法三：多搜集信息
一般来说，新楼盘从报建到交楼、拿到房产证，大概需要一到两年时间。如果看中了某套房子但无法辨别楼龄，可以到国土局查房子的建成时间，虽然会需要一点时间，但是这样的方式比较稳妥。
还有就是，当你对某套二手房比较中意，不妨和未来的左邻右舍多沟通，通过旁敲侧击获得答案，了解真实的楼龄。
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