“九个盖子盖十个瓶子”被称为中国房地产开发商的一个游戏规则，保证游戏持续不断的关键条件就是项目的预售款。预售款是开发商用来盖瓶子的盖子，是开发商同时在多个项目间游走的关键。此次《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的出台，意味着这个盖子将被政府没收，开发商用购房者的钱去炒地囤房的“好日子”已不太可能存在了。牵一发而动全身，在开发商回笼资金的最后节点监管预售款，短期而言，房企可能在政策执行前抢推项目，在年底前备粮过冬以静观其变，同时可能对房价造成一定影响。长远来看，这对于规范房地产市场的经营秩序、保证购房者的利益、预防金融风险将发挥积极作用。
挪用预售款已成潜规则
预售款被挪用在地产界是一个人人皆知的潜规则。
“如果说一个项目的预售款全被挪用有点夸张的话，那么就整个行业来看，70%左右的预售款都会被挪做他用。有的是用来拿地，有的是用来还银行贷款，基本上只留下很少一部分款项用来建设项目，”润丰地产销售公司总经理郑德强向记者表示。
以一个项目而言，按照目前的操作规则，开发商拿下土地，前期只需提供验资证明，土地出让金则可分期缴纳。然后就可以向银行申请开发贷，用于项目开发，当项目的建设资金投入到达建设总投资额25%的时候，就可以办理预售手续，回笼资金。
在到达预售阶段时，开发商对于项目的投资就基本完成，而预收上来的购房者款项就可以任凭开发商支配，项目的后期建设凭借着开发贷和承建方的“垫资”就可以保证完成，只需预留一部分资金预防不测。
郑德强表示，对于一个小项目而言，靠这样的方式回笼资金速度是非常快的，几个月内就可以完成，而且不耽误公司的发展。
监管政策将加速房企并购
可以说预售款的挪用是开发商快速发展的主要推动力，路劲地产营销总监温立伟向记者表示。
据北京统计局统计数据显示，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，比上年同期下降0.1%。其中，金融贷款为973.9亿元，下降39.2%；自筹资金为1256.7亿元，同比增长1.1倍；定金及预售款为1020.7亿元，下降5%。定金及预售款在房地产开发项目本年到位资金中占据比例高达25.9%。
温立伟表示，在一些中小地产和刚刚上市的房企中，预售款所占的比例远远高于25.9%，其扩张的资金基本上都是来源于预售款。而大型上市房企预售款在其资金构成中所占的比例并不高，其扩张和拿地的资金主要依靠银行贷款和授信。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，监管预售款不会影响大型房产公司的正常发展，只是对房企盲目圈地、争夺地王、一味扩张的行为予以控制，控制开发节奏、资金流向等，完成房地产开发从量到速度的控制，保持房地产市场的稳定健康发展。
温立伟预计，随着监管政策的实施，一些实力一般、手头资金不宽裕的企业或被大房企并购，或是退出北京市场去二三线城市发展。未来北京市场将成为大型房企集团的战场，中小房企很难有生存空间。
京城恐现退房和降价潮
无论是“国十条”、二次调控，还是这次出台的预售款监管办法，对于购房者而言，最期望的就是对房价产生一定的影响。
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