社科院朱连庆：四大板块投资“钱途”看好

近期，上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆在参加卢湾后世博汇景经济论坛时发表最新观点，他表示在世博会之后看好以后世博板块为首的上海四大板块投资“钱途”。
朱连庆还表示，限购令之后，对高端物业和商业地产反而是一个相当好的机会，在一张粮票的情况下，不少人舍弃买小公寓转而投资高端物业与商业地产，如卢湾豪宅汇景天地这样既有精装公寓又有酒店式办公与商业的城市综合体尤其受到当下市场的欢迎。
朱连庆：四大板块投资“钱途”看好
朱连庆教授表示，世博会结束后，上海目前有四大板块具有巨大的升值潜力。
第一大极具投资钱途的板块是后世博板块。世博会已突破7000万人次，这场盛会征用了上海市中心最为黄金的大片地块，而在10月30日世博会闭幕后，这些土地何去何从，已被实力开发商虎视眈眈。消息显示，卢湾区将投入170亿元巨资打造世博浦西园区，打造卢湾南部滨江生态商务区。据悉，2010年10月31号之后世博会除了几个永久馆之外全部都要拆掉，土地将会逐步释放到市场，大部分将是商业办公、酒店、会展区域，因此会逐渐成为上海新的城市中心。其中，包括华丽家族汇景天地、丰盛皇朝、海珀日晖（资料、论坛)等无疑是世博建设及卢湾滨江板块重金开发中最直接的受益者。第二大板块是临港新城板块。
第二大板块是大虹桥板块，未来的大虹桥地区将以 “虹桥综合交通枢纽”为中心点，上海西部各区将在26.3平方公里的综合商务区“聚首”，借力发展。据预测，“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。
第三大板块是浦东的临港新城板块。三港三区中临港新城是重中之重，目前正在大幅推进。南汇并入浦东是一个强烈的信号，而据消息显示，浦东新区政府很有可能要搬入临港新城，而这样的动向暗示着未来大量投资与企业都将相应进入该区域。
第三大板块是外高桥板块。目前该板块外贸比例占50%，据悉，2010年—2020年，将是外高桥板块最终发力的10年，这个时期的发展因素包括：森兰绿地建成，轨道12号线开通，轨道10号线延伸段开通以及大量生活，商业配套的完善等，届时外高桥板块价值将会有一个新的飞跃。
此外，朱教授表示迪斯尼板块也相当值得关注，在上述提到的四大板块中，他认为后世博板块是其中最具有投资潜力与商业价值的板块。
世博板块“宅地价格倒挂” 亟待价值重估
“后世博效应”促滨江板块价值释放
有专家估计，世博会的举办将使上海的基础建设水平整整提前发展十年。以世博为中心的各类配套将使世博周边板块直接受益。届时除一轴四馆外，世博园（资料、论坛)其他土地将重新规划利用，该区域也将成为开发商必争之地。
由此，世博滨江板块将快速崛起，并成为房地产豪宅供应的重点区域。在世博会结束后，该区域更多土地将推向市场。在上海市中心，再也没有一块土地像世博板块这样成规模整体统一规划建设，也没有哪一块土地像世博板块一样，在未开发前，相关配套先行到位。特别是区位及交通优势，在未来较长时间内也许没有其他板块能超越。
届时处于该板块的汇景天地产品价值将进一步得到提升。
目前，世博滨江板块的规划已经形成了集金融、酒店、商务办公、居住、休闲、会展等为主的发展模式。南外滩金融城规划、卢湾滨江CBD规划建设的推进，黄浦江沿岸各区域功能相融互补，成为支撑滨江豪宅发展的关键。
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按周边目前的土地成本，世博滨江将难逃高开高走的模式。以近期拍出的E18地块为例，有机构分析师认为，上周被九龙仓以每平方米楼板价35490元/平方米高价购买的黄浦江沿岸地块E18地块(9-3)地块，成交价仅仅只是市场估价的七折。该地块加上土地成本，项目每平方米的开发成本可能高达7万元。而新鸿基、中粮、中建等地产巨头的参与，给未来流向土地市场的世博会地块的最终成交价留下了丰富的想象空间。
内部分析中所称的“世博地王”楼板价最终真的超过50000元/平方米，那么地价和房价的倒挂现象会迅速出在上海滨江的一些板块，尤其是世博会场馆周边楼盘，会首先变成整个滨江板块的“价格盆地”，后世博时代世博滨江板块地产价值将得到价值重估。
以华丽家族汇景天地为例，记者采访汇景天地营销总监方勇了解到，近期汇景天地在新政之下仍然受到境内外购房者的青睐，上百组客户前来频频预约看房，主要有几大原因。首先是世博滨江板块的稀缺价值吸引了高端购房者的关注；其次，华丽家族一直以来都是打造檀宫（资料、论坛)级的豪宅产品，其产品品质多年来受到市场的认可和欣赏，升值潜力受到客户的认可；再者就是针对市场的发展趋势，开发商制定的优惠政策给了购房者更大的空间。

“一张粮票”的 限购令时代：
市中心豪宅与抗通胀显升值潜力
在汇景天地后世博经济论坛上，高盛行CEO高原兰表示，新政“限购令”的出台，使得上海楼市进入了“一张粮票”的时代。上海市中心的优质豪宅房源仍然非常稀缺，限购令一出,好房子卖一套少一套,豪宅的价值就体现出来了。
不少购房者认为新政中的“限购令”从某种层面上来说是利好消息。而近期上海南北两大豪宅的热销，也印证了城市豪宅价值。
位于新江湾城的仁恒怡庭（资料、论坛)和闵行星河湾10月10日开盘。在上海楼市调控细则刚刚出台的背景下，这一南一北两大豪宅项目的平均单价都达到了5万元左右。从开盘首日的现场情况看，售楼处的人气并未明显受到调控新政影响。其中位于闵行区颛桥板块的“上海星河湾”开盘热销，10月开盘推出的245套精装公寓当天即大定80%，仅一周时间已签约61套，星河湾一期等一批高端项目的热销，由此带动上海商品住宅在新政出台后一周内成交均价再度环比大涨11%，达到22376元/平方米。专家分析，单价3万元以上楼盘预售审批趋严反倒给了存量豪宅更好的去存化机会，同时限购政策也让一些投资者更珍惜限购期内仅有的一次购房机会，选择品质更好、保值性更强的项目。
除了近期闵行颛桥、新江湾城两大热门板块热销受到关注之外，市中心静安、卢湾、黄浦三大黄金区域的高端物业价值也在水涨船高。投资专家认为，稀缺和潜力是投资的两个关键词，例如世博滨江板块，其稀缺性在上海是无法复制的，2010年10月31号之后世博会除了几个永久馆之外全部都要拆掉，土地将会逐步释放到市场，大部分将是商业办公、酒店、会展区域，因此会逐渐成为上海新的城市中心。届时处于该板块的华丽家族汇景天地产品价值将进一步得到提升。世博滨江的发展刚刚起步，未来几年将会是价值的快速释放期，更具投资价值。
高原兰分析指出，“限购政策促使富人只能挑总价高的房子买一套了。所以说，顶级豪宅反而更受欢迎”。部分资金充裕的高端投资者会选择地段好、品质高的豪宅进行投资。
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目前世博滨江板块的豪宅，比如近期热销的汇景天地，平均售价为7.5万，而据记者了解，汇景天地周围动迁房拆迁价也已达到近5万元。而周边同样能够看到江景并且有完整配套的滨江豪宅，比如中粮海景公寓的售价已高达16万元/平方米，汤臣一品（资料、论坛)最高售价已达18万，相对而言，汇景天地仅相当于一半的价格，周围的海珀日晖和外滩九里也已达到10万左右的价位，而从板块的成长空间而言，卢湾世博滨江的豪宅价值显然超过了上海其他非世博滨江板块。
随着“沪12条”的出台，高端物业市场刚性需求逐渐凸显。专家分析认为，限购令虽然制约了投资者购房的套数，也一定程度上驱使投资者将有限资金投入到更大户型更高端的物业产品中去。新政出台，对于刚性需求以及真实改善性需求来说影响并不大，因此市中心高端住宅和大户型房源，受到市场追捧并不奇怪。同时，由于通胀和人民币升值带来的房价上涨预期，高总价、高品质的大户型，成交量依然维持高位。
同策第一区域总经理赵刚认为，越是限购越是会涨，某种程度上“限购”反而刺激了购买量，发布限购令后北京和深圳等地甚至还继续出现“排队买房”现象。限购之后，很多人预期政策将越来越偏紧，激起他们去抢购住房。在短期内，限购反而造成抢购。
记者采访了现场的一位购房者表示，“只能买一套，所以斟酌了很久，对房子各个方面的考量都很重要，最后选择汇景天地，最重要的原因是市中心世博滨江板块。”
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