深圳未来近1/10面积要更新 预计投资达3500亿元

深圳正在推进的大规模城市更新行动，将更新改造全市180.6平方公里的土地，接近全市面积的1/10。
前日起，深圳市人大常委会分三组对深圳重点项目启动专项视察，分别视察了“三旧”改造项目，比亚迪、五洲龙等新能源汽车产业项目以及华强文化创意产业园。在有省人大调研组参加的深圳“三旧”改造情况汇报中，根据规划，未来五年内深圳将更新改造的规模为69平方公里，预计需投资3500亿元。

省人大调研组一行来到福田区石厦调研城中村改造项目
提供数百万平方米保障性住房
据介绍，目前《深圳市城市更新专项规划(2010-2015)》已经省建设厅和省国土厅备案审查。规划确定了2010年至2015年全市城市更新改造规模为180.6平方公里，其中“十二五”期间大约需完成69平方公里。
在这69平方公里中，拆除重建规模为23平方公里，包括城中村12.7平方公里、旧工业区9.2平方公里和旧城区1.1平方公里，拆除重建后应提供居住用地6.9平方公里、工业用地4.6平方公里、商业服务业用地5.7平方公里，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8平方公里。如果将23平方公里划分到每年，意味着在近五年内，深圳每年平均要拆除重建规模为4-5平方公里。
市规划国土委负责人表示，未来五年内，包括拆迁费用和直接投资在内，深圳城市更新固定资产投资预计约3500亿元，预计拉动国民生产总值累计约7000亿元。值得一提的是，城市更新将持续稳定为深圳提供保障性住房建设用地，计划到2015年提供保障性住房150万-180万平方米。
建议省人大立法解决拆迁难
目前，全市城市更新项目中，福田区渔农村等4个项目已全面完成，罗湖区田贝村等6个项目基本完成，新洲村等20多个项目正在进行施工建设。
城市更新在深圳已经有了很好的开端。”深圳市委常委、常务副市长吕锐锋表示，深圳大规模城市更新现在还没到来，很多项目目前还处于审批报批的前期阶段，“明年和后年城市更新将进入高峰期。”
而对于拆迁难这个老大难问题，吕锐锋表示，按照现有拆迁政策，城市更新项目在拆迁许可证的核发方面存有障碍，同时，由于全市缺乏统一的拆迁补偿标准，市场谈判中“钉子户”和高额补偿现象时有发生，也会影响到项目的推进。
他在座谈中特别建议省人大通过立法或人大决定的方式，解决拆迁难问题“在公共利益、市政设施等更新改造方面，比如对一些危房、危险边坡、地质灾害范围内的房屋进行拆迁，从维护城市安全以及人民生命财产安全角度，应当作出一些强制性规定。”
将建立城市更新专项资金
此外，吕锐锋表示，在城市更新项目运作中，存在开发商对商住项目积极性高，对产业升级或者公共设施配套项目积极性不高的局面。“积极性不高就要反省，肯定是政策出了问题，会不会对商住的项目政策太优惠，对产业升级项目、公共设施配套项目政策太苛刻。”他说，接下来将对政策进行调整，否则一哄而上开发商住项目，将会导致要么工业区没有空间布局，要么失去产业支柱，将直接影响未来城市竞争力和可持续发展，“现在城市更新重点不是商住项目能不能搞的成，而是产业和公共设施配套项目能否落实到位”。
回复该发言

针对这种情况，市规划国土委负责人表示，将研究建立全市城市更新专项资金，通过政府直接投资或组织实施的方式介入市场动力较弱的产业升级项目、基础设施完善项目和综合整治项目，弥补市场关注与政府导向之间存在的偏差，实现产业升级和公共服务均等化。
延伸阅读：
深圳城市更新是为了GDP？实施细则引3大争议
争议1 城市更新目的是为了GDP？
尽管“城市更新办法”已出台，但更新的目的成为各方讨论的焦点。
“我理解的更新办法不是为了改造我们的住处，实际上是改变建筑功能和提高容积率，这意味着GDP和钱。”深圳知名公民、退休高工郑祖华说。
北京大成律师事务所合伙人张翔也表示，如果政府出台城市更新办法是所谓的GDP拉动，便违背了社会发展宗旨，“我们要提倡幸福的城市，以人为本，而不是GDP”。
深圳市城市规划发展研究中心高级规划师邹兵提出，一般城市更新一是更新大型的基础设施建设；二是更新危旧，包括配套设施的不足；三是深圳的产业升级，没有增量空间只有向存量要空间，要效率；四是所谓核心地带中央居住区土地价值的重新释放。其中，前两个方面可视为公共利益，即保证市民的基本生活、生产、生命安全。后两个方面实际上是一个经济价值导向。
对于这些质疑，深圳市规划国土委更新办主任徐荣解释，城市更新办法的目的是提升城市功能。
深圳总体规划的城市建设用地900平方公里左右，目前建成区已超过了总体规划给深圳的建设用地指标，在土地资源日趋紧张的深圳，城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。
“城市更新大部分项目都在特区外，特区内相对比较少，城市更新重点是要推动工业片区的升级改造。深圳要发展，要更新产业，现在特区外、特区内单位面积的产出是1：10，这种情况下更新不是为了土地，实际上是为了土地利用的效率。国家提出节约利用土地，城市更新是重要的手段。城市更新另外一个方面是对GDP的增长，对拉动产业我觉得是相辅相成的作用。”徐荣说。
争议2 “2/3的业主同意即可立项”是政府有意为之？
更新办法鼓励业主自行进行更新，只要有2/3的业主同意拆除重建即可立项。昨日，这也成为各方激烈讨论的焦点。
“2/3的业主同意就可以立项，立项虽说还没有直接涉及到对产权的处置，但它引向有可能改变我的财产存在的问题。凭什么2/3的人决定1/3的财产存在问题，我是不是被逼参加一场不愿意的交易？”深圳市深商研究会负责人金城说。而反过来，2/3的人如果想要交易自己的财产，1/3的人又有何权利阻止？“问题的关键在于土地的产权是不可分割的，我们所有人只共同拥有这块土地的使用权而已，没有产权”。
郑祖华也质疑，拆迁过程中小区内部业主势成水火，本该由政府主导，如今“2/3的业主同意即可立项”的说法导致业主“窝里斗”，“政府的本意或许不是这样，但结果却导致本应是政府和民众间的拆迁矛盾，转嫁为民众之间的矛盾”。
深圳市城市规划发展研究中心的刘昕对此回应称，政府要代表对全体主体利益的公正态度，这个比例在香港是90%，日本是2/3，新加坡对新旧不同年龄的建筑有所不一，但每个地方也都有一定的强制拆迁比例或列入计划的比例要求。“对于居住区在很小面积上存在大量分散业主，意愿很难集中，最终导致了我们2/3的政策”。
刘昕还说，去年申报时仅一个小区以业主委员会的名义申报，其他全部都是第三方。可见业主委员会在整个引导过程中，其公民性的代表以及可以执行、行使权利的能力都是有限的。“政策导向和实际结果发生了一定的偏差，引起居民内部的一些矛盾，但这肯定不是政策制定过程中安排的”。
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争议3 更新乱象丛生，如何平衡业主和开发商？
城市更新办法的出台，各种由开放商等角色引发多种乱象。
“不要怪开发商，不要责怪投资者，因为他们是独立的，政府首先要检讨自己出台的程序上是否存在问题。”张翔说，“政府出台政策应该有它的完整性和连续性。更新办法出台了，实施细则没出台，怎么去改造？”
郑祖华也认为，开发商正是利用这个时间差打“擦边球”，才导致乱象丛生。
中国数控研究院深圳分院院长汤永远也认为，办法出台得较草率，并认为解决乱象就要解决公平问题。“如果能成立代表业主利益的业主委员会，然后由其代表业主向政府申报项目，如果审批下来，下一步由政府组织开发商招标，但评标由第三方来做，选择一个真正有实力的开发商和业主签协议进行开发，这种过程应该是可以解决公平问题的”。
郑祖华作为旧小区的业主代表，表示应该由政府引导阳光、符合程序的拆除重建。“业主的想法是，我把我的房子交给你放心，而不是成为烂尾楼。程序上要保证有资金实力的开发商才能进入，政府还要成立一个范本、一个模式”。
刘昕解释，政府对于旧居住区特别的改造对象，非常迫切需要借助外部力量构建相对理想和精细的联合改造、或是社区自治改造模式。可以由业主以某种形式成立一个集合，来把开发商的角色由推动方转变为实施方，在这个过程中平衡业主和开发商，最后达到比较好的平衡。
深圳民间沙龙聚焦“城市更新”地产乱象
民间沙龙聚焦“城市更新”地产乱象，市城市更新办公室相关负责人表示：城市更新重点不是老旧住宅区
仅仅是一个签名，一个住户的委托同意书可以兑换成千元现金。
仅仅是一种意愿，20多年历史的老住宅区房价可以迅速攀升近2倍。
仅仅是一项政策，《深圳市城市更新办法》引发了地产界的集体躁动。
乱象丛生的“城市更新”地产开发，究竟需要什么样的“法与则”？昨日，民间沙龙“SZ－TALK”对此进行深入探讨。参与人士表示，法理要突破，利益要整合，这是“城市更新”的关键所在。
去年11月13日，深圳发布《深圳市城市更新办法》，宣布深圳需要进行城市更新总用地面积约200平方公里。城中村和旧工业区是主要对象，部分旧住宅区也纳入其中。
尽管在6月公布的88个城市更新项目中，纯住宅区项目只有8个，但是城市更新概念仿佛是神奇的“点金术”，让外表并不光鲜的老住宅区顿时成了金光闪闪的“香饽饽”。比如媒体广为关注的下步庙北区，去年9月的价格1万～1．2万元／平方米，《办法》出台的12月初升至1．7～1．8万元／平方米，当有意开发的地产公司入住后，今年2月份升至3．3万元／平方米。
地产商的追捧理由很简单，参与“城市更新”是获取土地的有效途径，尤其是特区内的老住宅区，现有的容积率意味着极为可观的回报。一时间，多家开发商进驻下步庙、滨河新村、莲花二村、华新村、园岭新村、香蜜新村等数十个老旧住宅小区，堂而皇之挂出“改造办公室”的牌子，甚至允诺签下委托书即可获取千元签字费。
“城市更新重点不是老旧居住区”，出席沙龙的深圳市城市更新办公室相关负责人表示，城市更新的宗旨是提升功能，提高土地使用效率。比如宝安、龙岗两区，不少街道近半土地都是工业区，而原先特区内外的单位GDP产出之比可以高达1∶10，这就是城市更新的着力点所在。
6月13日再次公布的《申报指引》明确规定，公共建设用地应大于3000平方米且不小于拆迁用地面积的15％。这位负责人表示，“什么能做什么不能做，其实说得很清楚。理性的开发商对于谁行谁不行一目了然。”
回复该发言