分析：限购令下深圳地产能否否极泰来?

是“冰封”还是“回暖”
突然的“限购令”空降而下，或多或少让人有着几许迷惑与不解。那么，限购令之后是什么？自2010年10月20日起，央行上调人民币存贷款基准利率0．25个百分点，这无疑在一定程度上增加了工薪阶层月供的负担，也使得部分持币观望者转战股市。加息之后，剑锋直指“房产税”。幸好，首套房不征房产税，但不是调控王牌。毫无疑问，一连串接踵而至的新政，无疑成为抑制高房价的一记重锤，房地产市场也再次陷入观望氛围。
似乎，房地产市场习惯了给人们带来各种各样的惊喜，上周成交量竟然出现“不跌反涨”的非常现象。有数据表明，10月18日至24日，深圳一手成交环比增57．4％，二手成交环比大增七成，本周也价量齐升。不可否认，“量升”和近期政府松绑“困房”有关，同时也反映了房企改变销售战略，采用拉长销售周期获得高利润的推盘方式。在此背后，不难发现，卖家与买家存在着精彩博弈与明争暗斗。
追根溯源，在频发新政、租金飞涨和通货膨胀的三重压力下，勇士般的刚需们破冰前行的同时，置业心态也发生着根本性的变化，弃租反买成为一部分购房者的真实心态，也有部分潜力投机者蓄势集结、整装待发，更有众多个体投资客、开发商，正在持币关注商业地产领域。
短期的上涨趋势能否救赎“如临大敌”的深圳房地产市场？炒房投机的“春天”再次来临？毋庸置疑，处于调整期的深圳房地产市场既有冰封预演前的惶恐与不安，也有几分对未来房地产市场可能转暖的期许。唱空也好，看好也罢，谁都不能趾高气昂地坚定不移地框定深圳房地产发展的走势与格局。但我们应该知晓，价格上扬的空间将会缩小，房地产市场也将向着良性的方向斩棘前进。
新闻背景
限贷令、限购令、加息令，三管齐下，风生云起，楼市瞬息变幻莫测。这些都只有一个目的，就是让楼市的成交量先降下来，继而影响房价，使高企的房价能够下降。但现实的效果，显然没有达到当初的预期。换言之，限购令新政对楼市的影响正在减退，深圳一、二手楼市再次升温，成交量大幅回升，楼价不降反升。据统计，深圳全市一手房成交量在经历了前两周的暴跌后，成交量大幅回升。
是什么原因导致楼市成螺旋式的回旋步态？“限购令”让买得起房的人买不到了，挤出了一部分投机者和投资者；提高首付和加息，让一部分想买房的人现在买不起了，挤出了一部分刚需。能挤的部分都挤出去了，成交量仍然降不下来，到底是谁在买房？眼下房价之谜又将何时水落石出？
大局当道，谋略四方。楼市调控布阵已定，小额加息仅是位先行一步的小卒，然而它所含带的先发制人的意义是绝对不容市场小视的。“限购令”和加息如果在一定时段内无法起到降低成交量、抑制房价的作用，国家很可能再次加息，也不排除再次出台更严厉的调控政策的可能。也许，低价快消策略的重新上演不再是一个传说。
博网拍砖
朱大鸣：房地产多年辛苦或毁于火山迸发
最近，房地产遭到前所未有的压制，出了几个不同寻常的信号，房地产凶多吉少。房地产对于经济增长来说，确实是一个火车头。中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。中国经济的增长是第一位的，如果借助各种借口来为经济发展放缓找幌子，实在是不智之举。
限购令，一般情况下在计划经济时代或者短缺经济时代才会出现，如今大面积运用在各地楼市上，说明地方遭受的压力不是一般的大。另外捅资本的马蜂窝是要付出代价的，现在基础物价涨得已经让城市居民苦不堪言，所以这些资本需要储蓄池和避险湾，去年资金雪藏于楼市储蓄池里，今年雪水融化，泛滥成灾。
回复该发言

种种迹象表明，房地产已经处于火山的爆发口上了，多年构建的房地产市场，可能会因此毁于一旦。
林晓华：弃房市，选股市？
10月25日“红周一”出现，上证指数冲破3000点关口，大涨76点，深证成指涨500多点，涨幅更大。
楼市方面，内地二三线城市由于统计工具和房产办证方面的“技术”性因素，并不能完全通过官方发布的成交量数据来了解情况。据笔者在湖北孝感及其下面的云梦县实地看到情况，商品房并没有受到政策影响，开盘半年左右，新房基本消化完毕。
以上情况说明，“加息”的潜台词是：人民币对外升值，对内贬值的速度在加快，通货膨胀的压力在加大。
一方面，加息会引发更多的境外热钱流入中国，由于楼市出现“限购令”，因此这批热钱只能流向股市。另一方面，出于买房“保值”，以及大量存在的“改善性”需求，在一线发达城市实行“限购令”，只会让这些城市里储存的大量流动性投资资金，向商铺、写字楼、投资型公寓和周边城市的优势资源型住宅分流。
至于加息对实体经济的影响，外贸方面这两年该倒闭的基本倒完了，存活下来的都是国外必须要从中国进口的“刚性消费品”，估计加息后这些消费品提价，从而转移“膨胀压力”的可能性也大增。加上内地10多个区域经济发展计划，蒙疆藏、湖北、安徽、广西等区域大量的交通、能源、轨道设施、安居房等计划性投资，相对于目前数十万亿的国内经济体量而言，增加25个基点的利率成本影响并不大。
笔者认为，央行在3年后重启加息工具，毫无疑问其频繁的加息或减息时代已经开始。后面起码会有3次左右的加息，以及2次左右的减息动作。即通过不规律的加减息，一方面加大投资者的贷款成本；另一方面在外资流入及外汇占款过快时，通过降息稳定局势的效果。
从投资回报角度分析，楼价普涨的可能性在这种政策环境下不大，股市则会在“股指期货”的助力下，出现若干次频繁的“过山车”行情，证券、高科技和重组类个股的赢利空间远超过这段时间投资楼市。
笔者认为，相对于流通性和投资机会更好的股市，投资于“变现”困难的房地产产品，似乎已经不是一个好的投资选择了。
深晚一兵：悲情限购令，欢乐大亚湾
“限购令”的出台，造成了有人欢喜有人愁的局面，不少市民因而产生了希望，内心欢喜地翘首盼望楼价下跌，而手头握有充裕闲钱的市民则开始要为资金出路发愁了。
根据深圳“限购令”，户籍居民家庭限购两套房，非户籍居民家庭限购一套房。这在“9．29国五条”的严厉要求下，可被视为一段时期内必须强制执行的政策。我们有理由相信，投资资金已被深圳楼市地挡在了门外。
闲散资金紧急寻找出路
在低储息、人民币升值、CIP持续上升、国内通胀压力骤增的货币战争年代，资金捂在手就意味着贬值。在中国城市化进程显著提速时期，投资楼市曾被认为是万全的保值增值手段，这也使得这些“避险”资金成为推高楼价的黑手。但随着“限购令”的高调出台，曾经在楼市活跃无比、深受开发商欢迎的投资资金必须要重新寻找出路了。
深圳“限购令”深夜出台，在断喝投资资金进入深圳楼市的同时，也发出了原计划投放楼市的社会闲散资金紧急寻找新出路的动员令。大众的股市、黄金，小众的期货、收藏品等，似乎难以容纳数额异常庞大的资金的批量涌入，投资安全性的考虑更让大量资金不敢轻易投放这些新领域。安全边际高、投资收益稳定的房地产市场难道就没有容留资金的区域？
限购令逼迫深圳资金外流
深圳是一个辐射能力特别强、且极具亲和力的城市，与周边城市也保持着默契和谐的关系。在深惠莞融城年代，深圳限购无疑会促使资金外流，与深圳关系密切的区域自然而然地形成“洼地”，吸引深圳资金泄入。
回复该发言

在深圳外围多个区域中，尤以惠州的大亚湾与深圳产业发展密不可分，成为深圳人最为熟悉的区域，也是深圳人异地置业的集中区域。深圳人构筑了支撑大亚湾楼市发展的嵴梁。当深圳实行住宅限购，大亚湾片区自然是深圳人首先应该想到的购房区域。
博海观潮
“房价主要取决于市场的供应和需求。‘监管办法’对开发商的资金压力非常巨大的。”
——潘石屹就《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》答记者问时表示，从开发商资金来看，今年开发商平均负债率都比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上“监管办法”实施，一定会大大加重房地产资金的紧张。只有开发商有钱、有地才能建成房子，形成供应量从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是好事，我认为主要作用是防范金融风险。
“房地产税的阴云不消，中国的楼市、股市都不会好。但房地产税究竟会不会出台，我不知道。我能说的是，房地产税根本就不合法！”
——著名经济学家郎咸平认为，中国的楼价与股价之前有虚高的成分，但这有深层次的原因，一个是在产业结构调整中，不少产业资本找不到新的投资领域，二是银行天量信贷需要寻找去处，三是一些担心通货膨胀的资金进入。这三股资金形成了一股高温的岩浆，推动楼市、股市在某种程度上爆发。但是政府没有去解决这些深层次的问题，只是想拿一块现成的石头把火山口堵住。现在看来这块石头就是房地产税。他认为，如果政府一定要征收房地产税，那么不但可以把房价压下来，肯定也可以把股市压下来，因为征收房地产税是不合法的，不合法的政策肯定会将一切合法的经济行为打压下去，所以整个经济毫无疑问就会崩盘。
mson：三条狠招 房价必降
1．房地产公司拿到地块后三年内开发建设完毕，如未建设完毕者，空置地块收回，正在建设地块则以市价与当初购买价之差 或购买价的50％ 取两者较高者处以罚款。
2．房地产公司建设完毕后的住房，应该在1年之内销售完毕，未售出的部分，则引入第三方审计公司审核其净建设成本后（不包括各项罚款及补款），委托中介机构以净成本价销售。
3．如委托中介机构后一年内仍未完全销售者，可认定此项建设不符合群众需求，以浪费公共土地对房地产开发企业处以3年禁入处罚。自处罚下达之日起，受罚企业所有在建项目停工移交其它公司接手，在售楼盘交由中介企业代为销售。3年之内禁止参与房地产类投资。
他山：是“双限令”使深圳成交火爆？
“双限令”作用下，为什么深圳房地产的成交火爆？是不是深圳楼市对政策产生了很强的“抗药性”？主要有如下三方面原因。
一是上半年的刚需延压到十月；二是人民币升值预期有利于贸易口资金进入房地产领域。中国政府收回一些外资制造业企业的优惠政策，会使这些企业将资金直接转向房地产行业，实施报复性投资；三是通胀压力催生房地产交易活跃。
回复该发言