限购令激起深圳二手房惜售心理 焦点片区逐个看

非拼合的大户型反价多,房价松动或在年底
限购令催生了卖家的“惜售”，还令一些持有非拼合大户型物业的卖家有了反价的筹码。


“上周六听到有朋友买房时遭遇业主反价，觉得奇怪，这周一就召集各部门调研，确实，好几个区域都出现几单‘反价’。”世华地产研究部总监肖小平说。记者从中原、世华、中联等多家中介了解到，目前在罗湖西、福田南、蛇口、前海、龙岗中心城等片区都有一些业主反价，虽然不是普遍现象，但也不只是个案，有中介区域经理称，反价的占放盘量的5%左右，幅度在3%-10%.
非双拼、资源型的大户型反价较多
据肖小平介绍，她了解到的几单反价案例都是非双拼的、拥有自然资源优势的大户型，如南海玫瑰园、半岛城邦（资料、论坛)等楼盘，业主知道目前深圳市场上在售的大户型以双拼的为主，而今限购令之下这些户型大部分买家没办法买，这令持有非拼合大户物业的业主对价格更加自信了。
“限购令是抑制需求，但目前对二手房市场有效供应量的打击也比较明显，在对房地产市场中长期看好的预期并未改变的情况下，业主普遍担心房子卖了后买不回去，惜售心理明显，所以新政之后还反价也是可以理解的。”世联地产市场研究部总监王海滨说，他笑言现在手中有房子就是“奇货可居”，非双拼的大户型都成了抢手货。
记者调查了解到，还有一些出租回报率较高的物业，以及有明显规划利好的物业，也有出现反价现象。
整体市场还是萎缩明显
不过，反价并不代表市场走势向上，各家中介反映，与出现的反价相伴随的，是买方在要求降价，有的业主开始接受一定幅度的议价空间。“这说明大家心态不稳定，房价的走势如何还要看市场博弈的结果。”王世界说。
这样的情况下，中介的生意更难做。根据深圳中原对市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示，上周二手房成交2395套，成交面积24.16万平方米，成交量环比上升的原因主要是因为10月13日和10月21日分别出台了“限购令”的补充条例，使得“困房”的问题得以解决，促成较大的过户量。这周，中原、世华等都预测二手房成交量数据上还将显示环比回升。但实际上，各家中介都反映成交量较8、9月下滑了六七成以上，放盘量、看房量、成交量全都明显萎缩。
“如果成交持续低迷，第四季度楼价会走跌，尤其部分炒家集中的区域和楼盘，将会率先调价，导致成交价格将出现实质性下跌。”美联物业市场研究部主任徐枫说。而今的反价，只是限购令之下激起的惜售心理，如果市场消化不畅还是会逐渐出现降价。


○焦点片区
蛇口：非拼合、资源型的大户型反价超5%
“最近确实有些反价，够不上普遍现象，但也不只是个别情况，大概占到放盘量的5%，反价幅度达到5%-10%.”中原地产蛇口区总监郭辉说，很多业主担心卖了以后再也买不到，所以有一部分业主已“撤盘”不卖了。
据多家中介反映，限购令出台后，蛇口片区基本上无新增放盘量，相反部分业主撤盘，看房量也是锐减，而有些看房的还遭遇业主反价，所以更难成交。尤其如南海玫瑰园、半岛城邦（资料、论坛)等面海楼盘的大户型，目前业主普遍认为非拼合且有自然资源优势的大户型产品优势更加明显，买大户型的人手中至少都有一套房，只能选择这些产品，所以价格更坚挺。
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前海：两月前放盘未卖的物业在反价
“这个月的放盘量相对8、9月少了30%，尤其三房以上的盘源少，业主惜售的心态明显，目前还没有出现价格松动的，反价的倒还是偶尔有发生，不过幅度较小，也就是总价上多加个三五万元，大约在3%.”中联地产南山B区经理宋翔说。
据悉，因为受深港现代服务业合作区整体发展规划的带动，前海片区是今年深圳楼市最炙手可热的区域之一，目前的二手房成交主流价位在1.8-2.5万元/平方米，较年初上涨了20%-30%，近两月则基本没有变化，而有反价行为的主要是较早放盘的，因为政策影响没有卖出去，但业主对于该片区房价在规划利好之下的上涨预期并没有改变，所以在有买家上门的情况下顺势加价。
龙岗中心城：非拼合大户型反价幅度达3%-10%
“中心城的几个区经近期都反映有反价，以大户型为主，反价幅度在3%-10%.”中原地产龙岗区总监谢建奎说，他称这和业主撤盘不卖了有关，同时片区的看房量在经历前半月的锐减之后，最近一周左右又有些环比回升，大概回升20%左右。
目前，龙岗中心城的一、二手房价差大，因为不断出现的新盘价格上涨过快，不少楼龄较新的二手房性价比优势明显。新盘均价普遍达1 .2-1.8万元/平方米，而目前多家中介统计的片区二手房成交均价才8800元/平方米左右。
同时，龙岗本地消费力以需求大户型为主，而龙岗在售楼盘的大户型大多是由“双拼”而来，在新政之后受限购影响大，这就使得二手市场中的非拼合的大户型优势凸显，业主更加惜售，趁机反价。
罗湖西：出租好，部分“试探型”房源在反价
“本来最近几个月房价都没怎么变化了，限购令出台后到现在，没见降价，反而有些反价，不过也是少数，而且反价幅度不大，5%-10%.”中原地产罗湖西区总监陈玲说，比如火车站附近某原放盘价81万元的房子，业主最近加价到85万元，称“有人买就卖，不然就继续放着”，担心以后不能再以7折优惠利率的贷款买到这样好出租的小户型。
据悉，罗湖西的二手房以小户型为主，目前主流价位在1.5-1.6万元/平方米，很多业主都是考虑长线出租。目前受政策影响难以出售，业主也更多考虑转为租赁，即便放盘也是在“试探市场”，出得起价的就卖。
福田南：盘源减少，反价幅度在5%左右
“不反价已很好了，还砍价？”中原地产福田南区域经理马创渤说，他反映该片区的二手房市场上很多业主都不卖了，租单明显上升，大约增加了20%左右，而有些一边放租一边放售的、“不诚心卖的”业主则还有稍微提高放盘价的，反价幅度在5%左右。多家中介反映，限购令以来，福田南片区不仅未出现降价销售，反而放盘量较一月前减少10%左右，主要原因在于该片区临近口岸，租赁市场活跃，比如两房一厅的房子卖100万元，能租3000多元/月，租金回报率普遍还有3%-4%，而且该片区几乎没有新盘供应，业主的惜售心态更加明显。
房价松动或在年底
虽然央行本次加息并不是针对房地产市场，但加息后也在一定程度上对房地产市场造成了影响，尤其是在心理预期方面。此外，不少专家还预测央行未来还将连续加息，令开发商贷款成本持续增加，导致楼盘降价促销的可能性加大，预计四季度楼市将加速降温。
此外，年底也是上市房企资金结算以及出年度报表的时候，在资金、市场、业绩的多重挤压下，业内人士认为房价有可能会出现一定程度的松动的，但不要对降幅抱有很大希望。
政策打压下买房 多关注宜居性和出租回报率
关键词
限购令后买房
知识点
1.限购令之后又传闻房产税，多套房持有者未来可能负担大，有经济实力的买家建议一次性买大房。
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2.政策打压之下买房，多关注房屋宜居性和出租回报率。
3.二手房按评估价征税传闻又起，此时签二手房买卖合同，务必加上新增税费分摊的条款，以避免纠纷。
课堂提问：
读者蔡小姐：手上有一笔钱还是想买一套房，有自住考虑，但有做长线投资的想法。但最近政策很多，担心买了就跌了。现阶段买房，选哪类物业比较好？
现场解答：
“限购令后买自住用房，务必要将宜居性放在首位；如果同时有长线投资需求，最好选择有一定租金回报的物业。如果是中短期投资，打算两年后出手，则要考量关注的片区在彼时是否已有相对完善的相关配套。”世华地产市场研究中心总监肖小平说。
她提醒现阶段有买房打算的置业者，物业品质、小区园林规划等直接影响到物业的抗跌性，建议买家多关注宜居的优质物业。还有专家建议，如果有自住兼长线投资的双重考虑，不妨考虑学位房。此类物业楼市下行时期难跌，上行时期也稳步上涨，购买风险比较小。另外，罗湖商业旺区的中小户型可以考虑，这类物业租金回报率相对高，此前涨幅也不大，眼下春风路、东门、人民南等区域还可找到能以租抵供的物业。
中介人士也表示，在楼市不明朗时间段，优质物业抗跌性比较强；在楼市上行跌段，优质物业升值更快。但经过一段时间上涨，部分热门片区优质物业价格已经很高，长线投资者不妨考虑目前尚处在价格洼地的区域，如龙岗中心城、布吉、宝安西乡等；另外，龙华、宝安中心区等热门片区新房价格已经处在高位，但二手房价格尚算理性，且政策打击之下有机会得笋盘，近期可以多关注。
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