商用公寓需提防五大风险

“史上最严厉”新政打击下，广州住宅市场备受打击，但商用性质的酒店公寓却因不受政策所限而成市场热点，商用公寓“粉丝”日众。面对这股商用公寓热潮，有业内专家提醒，与普通住宅相比，商用公寓税费等投资成本明显高攀，再加上经开发商包装后往往楼价膨胀，其投资回报率宣传更常暗藏陷阱虚高；对普通市民来说，投资公寓产品不能光看是否能够贷款，更应该考虑到五大投资风险，出手时一定要谨慎。
风险一
交易税费高当心“酱油贵过鸡”
按目前国家有关政策，住宅可免收土地增值税，但商业地产交易时除了3%的契税、个人所得税外（住宅契税最低仅1.5%），还需交纳更大的一笔土地增值税。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率。增值额未超项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%。增值额超过项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。增值额超过200%的部分，税率为60%。此外，还需按出售收入减去购买价款后的差额再征收5%的营业税。各项契税加起来，通常要达楼价的10%-14%甚至更高。也就是说，卖100万元的房子，交易时各种税费加起来就要十几万元以上，再加上中介费更加不菲。
交易时“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用公寓换手率通常都较低，转手相对不容易。毕竟，对短炒客来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的回报率也相对会较低。正因如此，商用公寓投资客通常需通过长线放租获利，在收租10-20年后才会选择卖出，这和住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
风险二
土地使用年限缩水近半
商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍无类似保障，到期后是否能通过缴交土地使用费继续继期，具体缴纳标准如何，目前都仍无相关法规可依，这对投资来说也是一大风险。
风险三
房贷利率高年限短
供楼压力更大
对投资者来说，虽然商业地产不受第三套房停贷政策影响，但商用公寓在贷款上成本要比普通住宅要高得多。记者从各大银行了解到，住宅贷款目前最高年限可达30年，但商业地产贷款年限却最高却只能是10年期。其首付比例至少也要五成以上，贷款利率为基准利率的1.1倍。与之相比，如果是首次置业买住宅，目前最低首付可低至3成，贷款利率8.5折。从目前看，商业地产的贷款政策与二套房贷政策相同，但因贷款年限比较短，每月的还款压力将会更大。
风险四
持有成本更高，空租风险大
与住宅盘相比，商用物业的管理费、水电费等持有成本都更高。据了解，目前广州商业项目的用水收费标准为3.5元/立方米，用电收费标准为1元/度，但住宅物业的用水收费标准为2元/立方米，用电收费标准仅为0.6元/度。另外，按有关规定，商用公寓大多不能不能安装管道煤气，有些项目还规定就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。
最值一提的是，商用公寓的物业管理收费标准也比住宅更高，目前大多数商用公寓的物管费都达4-10元/平方米，个别项目甚至19元/平方米。如果物业难于成功租出，投资客要负责的管理费成本就不低。
风险五
傍名校难享学位房升值
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虽然目前在售的不少商用公寓都普遍地处广州中心市区，有些项目还紧邻名校，但与住宅不同的是，商业性质的公寓是不可能带有学位的。如位于北京路商圈的尚峰（资料、团购、论坛、二手）、金润铂宫（资料、团购、论坛、二手）等公寓，附近空有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校学位。这对向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说，其后期升值潜力将大打折扣。另外，因为商用物业不能入户籍，如果用作自居地也只能人户分离。
新快关注
新政下商用公寓热势逼人
记者近日走访发现，新政落地广州后，不少商用性质的公寓盘人气都不减反升，不限购、不被停贷的商用公寓项目，已成为后新政时代的投资“香饽饽”。而今年以来，在住宅连受打击的大形势下，商用公寓增长势头强劲，未来热势仍将持续。
新政推动公寓投资
近日，在越秀区经营服装生意的梁先生因担心通胀压力，打算将手头的流动资金抽出部分买房投资。因自家名下已有好几套住宅，受三套房停贷影响买住宅楼已不可能再贷到款；加上梁先生户口不在广州，也办不到纳税或缴纳社保的证明，就算想一次性付款，也没法在广州买房。在朋友推介下，梁先生想到了投资商用性质的公寓。让他看好的是，“买公寓既能当住宅，还能拿来做工商登记，自用出租都很好，而且还能保值增值。现在住宅打压这么厉害，公寓却风头仍不错，应该算是个比较稳妥的‘避风港’”。
据中地行分析，广州出台限购令后，更多首次置业者寻求一步到位的心态加重，可限于经济实力不足不得不推迟出手；而不管实力强弱，大多数投资者都将因受制限购令而被迫退出住宅投资市场，转投商业项目。毕竟，对投资者而言，三套房全面停贷意味着必须全额购房，投资购房成本至少要提高五成，实力较弱已基本退出高端住宅投资市场，或转而投资中低端物业和商业类项目。
诱人“高回报”吸客
据悉，作为一个投资品种，商业性质公寓比起商铺的回报还要稳定，投入的成本也只是比普通的高档住宅高一些，广州不少商用性质公寓在推广宣传中，都自称投资回报率能达到8%-10%甚至更高，让长线投资客非常受落。据记者粗略统计，目前广州在售的商业性质公寓多达数十个，比较热门的有保利世贸国际公寓、飞晟文汇（资料、团购、论坛、二手）·星寓、合景领誉、富力国际公馆，虽然价格普遍都比附近的住宅产品高，但开发商宣传的投资回报却都十分诱人。
有业内人士表示，商用性质公寓在土地用途上属于商业用地，不受近期限制购房政策的影响。更为重要的是，从表象看，酒店式公寓的投资回报率和升值空间，似乎都比普通住宅产品更高一筹，这也是更多投资客选择商用公寓的原因。
新政后商用公寓与住宅投资对比
房屋类别 住宅 商用公寓
限购 限购一套 不限购
贷款年限 最长 30年 最长10年
首付 首套首付 30%；二套首付 50% 首付50%
利率 套基准利率0.8倍；二套基准利率1.1倍 基准利率1.1倍
三套房 停发贷款 不受限制
外地人 提供超1 年当地纳税或社保险缴纳证明 不受限制
广州在售商业用地性质公寓
楼盘 区域 均价（元/㎡ 户型
飞晟文汇·星寓 科学城 11000 70-140㎡1-5房
合景领誉 科学城 14800 36-103㎡1-3房
正佳东方国际公寓 环市东 预30000起 60-222㎡1-3房
保利中环国际公寓 环市东 25000 50㎡单间
敏捷国际公寓 环市东 20000 50-100㎡单间
金润铂宫（资料、团购、论坛、二手） 北京路 30000 50-100㎡1-3房
正佳万豪金殿（资料、团购、论坛、二手） 天河城 40000 57-179㎡1-3房
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富力国际公馆 珠江新城 25000 86-157㎡1-3房
富力公园28 珠江新城 26000 156-273㎡3-4 房
达镖国际中心（资料、团购、论坛、二手） 江南西 23000 42-66㎡单间
保利世贸公寓 琶洲 26000 50-165㎡1-3房
穗和城（资料、团购、论坛、二手） 花都 7800 89-120㎡2-3房
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