广州十年房价 一根与经济大发展平行跃升的阳线

2010年9月，楼市调控数月后，楼盘再现火爆。 资料图片
南方都市报10月29日讯 涨？还是跌？一个关于房价的永恒发问。然而，恰在这疑虑、忐忑的档口，房价蹭蹭地就这么上去了--
2000年一季度，广州预售商品住房均价5517元/平方米，2010年7月，广州市区一手住宅均价11829元/平方米，整整涨了一倍，如果与2003年非典时期的最低值相比，差距有三倍。
楼市为什么这么火？这个问题不太好回答，但又不难理解：2000年到2009年这几年间，广州的GDP增长2.3倍、达到1338亿美元，经济飞速发展令市民的收入不断提高，口袋里的钱多了，盈余的资金有人投进了股市，有人则放进了楼市，于是市场便产生充裕的需求量；而另一方面，广州城市的发展，使得具备投资价值的物业不断增多，灵敏度较高的投资客拥有了更多的机会。十年，跌跌涨涨，涨涨跌跌，房价，这个与经济脉博紧密相关的字眼，是那样牵动人心。
前奏 1982年至1999年
从最早商业化到高峰急挫
2000年以前，福利分房是广州人的梦想等待，“商品房”这三个字，对于多数人来说，是有些陌生的。然而，广州却是房地产业商业化最早的城市。
1982年1月，堪称是广州最早商品房的东湖新村开工兴建，3年后建成，售价800元-1000元/平方米，相当一部分被香港买家买走。真正进入广州大众视野的商品房，是80年代中后期兴建的六运小区、天河东等楼盘。
到了1990年，淘金路一带的商品房价高涨。如淘金花园（资料、团购、论坛、二手）等，价格已经在6000-8000元/平方米。之后，天河北房价崛起，东方明珠苑等，外销价已经达到8000-12000元/平方米，客户群主要是港澳客以及归侨等。
“当年很多有钱人开着车把一大袋现金送到售楼部，那时候真是数钱数到手软。”当年在淘金花园销售部工作过的刘某回忆，来自香港、澳门的炒家在短短三四年的时间里，将广州房价从两千多元迅速炒到近万元。
1997年，就在人们为楼市创造的神话疯狂时，高扬的楼市却急转直下，金融风暴席卷亚洲。这时，香港买家急于抽身，低价抛售广州物业以回笼资金，当年以每平方米1万多元的价格在淘金路、滨江东、天河北购买的豪宅物业甚至以五六折的跳楼价抛售。金融风暴加上国内的宏观调控，令昙花一现的高价楼被打回“原形”。1998年，广州楼价只有4972元/平方米，比1997年再降643元/平方米，同时留下烂尾楼57个，烂尾地块125块。
2000年至2003年
下滑的楼市在非典疫情后见底
广州楼市2000年后仍在下滑，开发商期盼着“触底反弹”的日子，广州人的心头仍散布着当年楼价一夜之间缩水的阴影，广州一手楼成交均价长期在4000块出头的位置徘徊。
“我自己1992年在丽江花园买楼，一直住到现在。”黄韬1992年踏入房地产行业，至今18年，却没有像其他业内人士那样，跻身于买房大军，只买过一套房，宁愿花百万去买辆好车。他自己分析，这一方面是“享乐主义”的天性使然，另一方面，刚入行时亲历的1997年楼市大跳水给他留下了不小的阴影，“当时很多香港的亲戚回内地买房，亏了很多。”
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2000年，广州省人大通过修改《广东省商品房预售管理条例》的议案，实现了在源头上调控楼花供应，有效防止楼盘“烂尾”；广东省建设厅和省物价局还出台了《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，掀起了一场保护买家利益的“反摊”风暴，广州的楼市在政府有力的政策调控下，重新步入了健康发展通道，2000年后，温州炒房团将国内多个城市楼价炒得高企时，广州楼市仍是一片“净土”。
2002年，从上海某知名大学毕业的小王来到广州工作。他对于1997年的那场楼市“惨剧”一无所知，他惊讶地发现，一直被称作高消费地区的广州，原来房子是那么“便宜”：2002年，广州一手住宅成交均价4220元，滨江东二线江景房才5000多一平方米，而那时，上海中心区内已找不到6000元/平方米以下的房子了，小王的家乡南京中心区的房价也逼近6000元/平方米。“比起来，我在广州的收入不低，买房压力也不大，这是我选择留在广州的一个原因。”小王说。
2003年初，小王从家乡过完春节回到广州，一场非典疫情开始肆虐。“我身边开始有同学讨论要不要离开广州，五一前后，北京也出现疫情后，大家更加害怕，心里只想着不要生病，买房子的事情被远远抛在了脑后。”
这场突如其来的非典打乱市民的生活节奏，令无数人的置业计划被搁置，房子不好卖，开发商为了推盘绞尽脑汁，在建的楼盘纷纷在外墙拉出巨额条幅，满街随处可见“5800元/平方米抄底”、“4500元/平方米成本价销售”之类的广告语，那时候买楼不仅送全屋家电，连入伙酒也一并包埋。那年9月，小王的师兄在华景新城（资料、团购、论坛、二手）买下一套70多平方米的两房单位，总价不到40万元，用师兄的话说，是一不小心抄了底，现在虽然欣慰但懊恼更多，“不买两套就算了，竟然也没挑个大的。”
这一年，广州一手住宅成交均价为3888元/平方米，楼价跌至谷底。
2003年至2004年
经历盘整终于上涨
2003年底，在谷底盘整的楼市出现了一场场假按揭、一房多售的风波。广地花园（资料、团购、论坛、二手）、丽景台、贝丽花园（资料、团购、论坛、二手）等楼盘相继“东窗事发”。
然而，历史总是有出人意料的一面。回顾2004年的楼价，小王这样总结：我在冲动买房的懊恼中悔着悔着，楼价就上去了，周围的同事，在理性中思考着思考着，肠子就悔青了。
2004年2月，过完春节回到广州的小王，路过海珠区某楼盘时，发现大楼外拉着一条大大的横幅：买楼免契税，外加9.8折优惠。小王到售楼部咨询后被告知，优惠活动还剩最后一天，小王立即赶到售楼部，交了2万元定金，选了一套80多平方米的单位。回到家，看到存折上仅有的三万元存款，小王开始后悔，首付的大头还要父母来出。
“后来，我好几次打电话问售楼小姐能不能退房，售楼小姐都烦了我，干脆不接我电话。”小王想想也觉得好笑，就在他一边办理各种手续的时候，却发现楼价蹭蹭地涨了上去，同年底，他所买的楼盘均价已经从5800元/平方米涨到了6500元/平方米，算起来，他几个月就赚了6万块，而那些过于理性的同事却自认倒霉，“2005年，我在楼下遇到看房的同事小张，他抱怨说本想多存一年钱再买楼，没想到一年后楼价涨那么多，白忙了。”
回顾2000年至2010年广州楼市这十年，2004年应该说是一个特殊的年份，无论是楼价还是买家的心态，2004年均是一个转折点。
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满堂红研究部高级经理周峰分析，2000年至2003年，国内的房地产市场还处于相对平稳阶段，且由于在1999年底刚结束了“房改”，多数市民皆拥有一套房改房或旧式商品房，故对改善居住环境的意愿不强烈。2004年开始，广州市第一批换房族开始出现，多数换房客的目标瞄准了新推一手楼的两房单位，楼价也开始随着成交量的放大而上涨。
据广州市国土房管部门统计，2004年，广州一手住宅成交均价上涨至4618元，环比2003年涨幅接近20%。政府宏观调控的力度随之加大，继央行“121”条之后，“8·31大限”接踵而来，发出了协议土地的最后通牒，土地出让规范化、透明化的时代终于来临时。
2005年至2007年
楼价火爆，买家有人欢喜有人忧
经济向好楼价快涨，开发商与买家之间的价格博弈最终是开发商处于优势，政府开始推出一系列政策调控楼价。
周峰的买楼经历让他深切体验到了当时楼市的火爆。2005年上半年，准备在富力广场（资料、团购、论坛、二手）购置一套物业“自立门户”的周峰看中了一套二手房，“业主开价48万元，我和家人商量了一下，觉得贵，想以46.5万元的价格成交，但没想到，房子很快便以48万元的价格被人买走了。”周峰回忆，当时中介告诉他，那套房子从业主委托放盘到成交，总共历时17个小时。
面对楼价的高涨，有人欢喜有人焦虑。但是显然，在这场买家和开发商之间的价格博弈中，开发商占居了优势，买家的焦虑与日俱增，政府调控的措施也开始密集起来。
2005年4月，两个“国八条”出台，广州楼市十分活跃的“五一黄金周”变得相当淡静，开发商推盘数和成交量均出现下降。紧接着，“6·1”政策出台，禁止未取得房产证的物业上市流通，持有时间不足2年转让的物业要支付全额或差额的营业税；同时，广州将120平方米以上的豪宅契税提高至3%，广州楼市进入到一个徘徊期。
然而，楼价上扬势头不改。2006年，广州一手住宅均价达到6315元/平方米，比2005年上涨23.5%。北京、上海等一线城市楼价冲得更高，北京市18区县一手住宅销售均价为8792元/平方米，上海一手住宅销售均价达到8519元/平方米。
政府调控楼价的政策更加多了起来：“70/90”政策着力调整供应结构，重点发展中小套型、中低价位的普通商品住房；要求开发商拿到预售证10日内必须卖楼，打击捂盘……
“广州的房价一下子从四五千元涨到了六千块，业界掀起了一次大讨论，探讨这6000块是不是广州房价的关口。”黄韬回想起来，2006年6000元“关口论”的探讨显得那么“保守”，广州房价很快在一年之后冲破了8000元大关，成交量也创下历史新高，一二手楼合计成交面积达到1548.1万平方米。
楼市的火爆令很多很多人觉得惊讶。“我1990年工作，一直到2000年之前，收入都很少，千把块的工资哪有什么钱买楼？”今年43岁的刘女士感慨，房价便宜的时候为什么没人买？现在楼价高了人们反而更疯狂？“说到底还是现代人的收入高了，我们那时候没法比。”
此言不虚，房价上涨的背后，是国民经济强有力的拉动，2000年至2009年，广州的G D P增长2.3倍、达到1338亿美元。“一方面，经济飞速发展令市民的收入不断提高，盈余的资金也分别投放到股市和楼市内，从而产生充裕的需求量。”对于楼市火爆原因的分析，周峰这样指出，另一方面，市政配套的逐步完善也令广州范围内具备投资价值的物业变多，地域变广，在中心城区楼价过高、购房成本过大的情况下，不少客户转到外围区域置业，也给灵敏度较高的投资客有更多的机会。
2008年至2009年
快跌后急涨，犹如坐过山车
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政策打压加上国际金融危机的影响2008年楼市再度走入低谷，但2009年初政策救市刚一开启楼市便出现了迅速反弹。
现在回过头看，2007年二套房首付四成、利率提高至1.1倍的“9·27”新策，就像是高温楼市上浇下的一杯冰水，但因前期火势过于凶猛，楼市高温仍难以出现明显的消退。只是，谁也没有想到，2008年的楼市会在如此高热中急转直下。2008年，可以说是楼市归位调整的“涅槃”之年，这一年，美国次贷危机的影响蔓延，中国南方出现罕见雪灾，汶川发生大地震，下半年，全球金融危机使我国的实体经济也受到冲击……
“我的运气比较差，2008年急着用钱放盘卖楼，现在想起来真是惨。”35岁的陈女士对于2008年楼市的萧条有着“切肤之痛”。
当年5月，她将自己一套100方的房子以150万的总价在中介行放盘，半个月后，有买家出价139万想买，被她拒绝。两个月后，买家中出价最高的只有135万，金融危机袭来，看楼客也少了。陈女士回忆，当时有中介劝她先别卖了，但由于新房等着筹钱支付房款，最终在年底的时候以132万的价格成交，“这个价格几乎是同一楼盘近几年的最低价。”像陈女士这样的卖家很多，滨江东的王小姐也是一例，“2008年旁边新开盘的一手楼只卖一万二三，不满5年的二手楼要征5.55%的营业税，根本叫不起价。”
经济环境的影响加上楼市供应大增，广州楼市呈现出供大于求的局面，买方市场格局已然确立。在很多地产经纪人的眼里，“冬天”说来就来。
广州市房管局数据显示，2008年广州一手房成交仅553万平方米，这是2005年以来，广州成交量最惨淡的一次，缩水近四成。楼价也从2007年10月的峰值11865元/平方米，跌至2008年12月的谷底8012元/平方米，跌幅超过20%。
这一次，轮到救市政策上场了。
2008年12月，多部委出台政策，二手房买卖免征营业税期间从5年调低至2年；2009年3月，广东省出台“粤十五条”扶持楼市，对二手房转手、公积金购房、开发商融资等方面给予诸多优惠，并允许资金紧张的房企缓期2年缴纳地价。
戏剧性的是，与2008年的急转之下很相似，楼价的反弹似乎又是一夜之间的事，而且这一次反弹气势汹汹，被后来业界称作“报复性反弹”。广州官方的数据显示，2009年1至10月广州住宅的一手成交均价分别是8014元/平方米、8011元/平方米、8288元/平方米、7978元/平方米、8386元/平方米、9676元/平方米、10008元/平方米、9314元/平方米和9777元/平方米，可谓重回万元时代，直指2007年巅峰。这一年，广州上世纪金融危机留下来的57个烂尾楼，九成被成功盘活。
2010年
“史上最严”的调控年
延续着2009年底的调控政策，2010年两次重大调控令楼市两度受挫，尽管其间仍有短暂的打破观望，回暖态势，年末的楼市呈现僵持。
“从来没见过哪一年如此不停地出调控政策。”广州某按揭公司罗先生这样感慨今年的楼市，在他所在的公司，几乎每一周都有老板安排的政策学习和应对培训，2010年的楼市可用“政策年”三个字精准概括：这一年，不仅出台了“史上最严”的“4·15”系列调控政策，在2007年的基础上限制三套房贷，又在年内不会再有“动作”的预期下，突然来了一次“二次调控”。
4月以来，投资客朱先生的心情一直随着调控政策的起伏而起伏。
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4月15日、4月17日，楼市调控政策接踵而至，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。朱先生顿感大势不妙，脑海中闪出两字“快跑”，他立刻打电话给珠江新城的地产中介，主动提出让价5万元，将其双城国际一套公寓成功脱手，“这次政策这么严，估计市场有很长一段观望，慢一点房子就卖不出去了。”
买家的观望在预期中到来。
市国土房管局发布的数据显示，5月份，全市一手住宅网签均价为13698元/平方米，环比下降7.1%，除开萝岗区价格结构性异常变动因素，其余九区网签均价环比下降了0.9%，这一跌幅创下当月国内城市楼价跌幅之最；二手楼方面，则出现了今年首次量价齐跌，成交量大降三成。6、7两月，楼价下跌的势头一直在延续，到了8月，广州十区二市一手住宅均价升至11086元/平方米，与7月相比反弹7.5%，成交量也在自5月份以来首次重上60万平方米关口，楼市“回暖”的论调甚嚣尘上。
这时，朱先生开始着急了，本想在成功套现后再逢低买入的，还没等到转按揭的手续办完、楼款收入囊中，新一轮的上涨就开始了？朱先生和多数买家一样，感觉今年内政府再出政策的可能性不大，楼价上扬的势头似乎已难以改变，恐慌再度袭来。
9月，他和同事“突击”看楼，从南到北，疯狂寻找“投资项目”，而这时，他已明显感觉到，楼价真的是涨上去了——— 白云区某大型楼盘6月底的均价13000元/平方米，到了9月下旬，报价已经去到了15000-19000元/平方米。市国土房管局的统计显示，9月网签价格比8月上升了11%。受到“4·15”新政影响，手上仍有一套物业的朱先生投资的自由度大大受限，“第三套房贷款的可能不大，付全款压力很大。”
没想到“二次调控”说来就来。9月29日，国家出台更为严厉的调控政策，推出“限购令”，叫停第三套房贷款，10月15日，广州出台细则：家庭限购一套新房，外地人广州禁购，第三套房贷叫停，同时，扩大保障性住房的措施再一次被提及……
房价的下一站……
横向比较的广州房价，仍远低于北京、上海等一线城市，专家预测未来十年，广州楼价仍会以上升态势为主。
房价，一个可以绝对量化、却难以绝对评判高低的指标。有人认为，广州楼价太高，也有人认为，与北京、上海比起来，广州的楼价实在太低，把北京、上海、深圳、广州四个一线城市拿出来横向对比发现，其它三大城市一手楼均价至少在1.9万元/平方米以上，广州的一手楼均价维持在1.1万元/平方米左右，差距相当明显。
“剔除四个城市的居民收入差别因素，仅以投资因素作为切入点，北京、上海、深圳三地的投资氛围远高于广州，三地的投资比例达到40%或以上，而广州的投资比例，即使在成交量激增的2009年，也只是在30%附近，绝大部分购房者都是自住客或改善客。”满堂红研究部高级经理周峰分析。
而在中原地产项目部经理黄韬眼里，新政的调控之下，广州一、二手楼成交量的缩减几乎已是业内的共识，而楼价则会在今年四季度和明年初保持“高位震荡”的态势，未来十年，楼价仍会以上升态势为主。
“二次调控”尘埃刚刚落定，有人说，广州的新政细则只是“温柔一刀”，难把高楼价调下来；也有人说，广州楼价并不像北京、上海、深圳那么疯狂，适度从严即可。显然，未来广州，楼价仍旧是一个充满猜想的话题。
广州十年房价时间树
2010年
4月15日、4月17日，政府出台楼市调控政策，要求贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。截至9月底，一手住宅均价11850元/平方米，比2009年上涨了26%。
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9月29日，国家出台更为严厉的调控政策，推出“限购令”，叫停第三套房贷款。10月15日，广州出台细则。
2009年
一手住宅成交均价达9346元/平方米。
3月，广东省出台“粤十五条”扶持楼市，对二手房转手、公积金购房、开发商融资等方面给与诸多优惠，并允许资金紧张的房企缓期2年缴纳地价。一手住宅成交均价7月份10008元/平方米重回万元时代。广州上世纪金融危机留下来的57个烂尾楼，九成被成功盘活。
2008年
一手房成交仅553万平方米，这是广州成交量最惨淡的一次，缩水近四成。12月，多部委出台政策，二手房买卖免征营业税期间从5年调低至2年；楼价12月跌至谷底8012元/平方米，跌幅超过20%。
同年12月，多部委出台政策，二手房买卖免征营业税期间从5年调低至2年。
2007年
“9·27”新政出台，二套房首付四成、利率提高至1.1倍。一二手楼合计成交面积达到1548.1万平方米。一手搂供应量和消化量的比例变为1：1.13。一手住宅均价10月达到了峰值11865元/平方米。
2006年
一手住宅均价达到6315元/平方米，比2005年上涨23.5%。政府出台“70/90”政策着力调整供应结构。业界也开展了一次房价“关口论”探讨，讨论6000元是否广州房价的关口。
2005年
房价突破5000元/平方米。“国八条”出台后，“6·1”政策禁止未取得房产证的物业上市流通，同时，广州将120平方米以上的豪宅契税提高至3%，这使广州楼市进入到一个徘徊期。
2004年
第一批换房族开始出现，楼价上涨，这一年是楼价和买家心态的转折点。一手住宅成交均价上涨至4618元/平方米，环比2003年涨幅接近20%。继央行“121”条，“8·31大限”之后，接踵而来，发出了协议土地的最后通牒，土地出让规范化、透明化的时代终于来临。
2003年
非典疫情肆虐，广州一手住宅成交均价为3888元/平方米，楼价跌至谷底。央行“8·31大限”出台，年底，楼市出现了一场场假按揭、一房多售的风波。广地花园、丽景台、贝丽花园几个楼盘相继“东窗事发”。
2001-2002年
广州一手住宅成交均价保持在4000元/平方米左右，2002年，广州一手住宅成交均价4220元/平方米。
2000年
福利分房正式寿终正寝，楼市的颓势一直在继续，一手楼成交均价长期在4000元出头的位置徘徊。
同年，广州省人大通过修改《广东省商品房预售管理条例》的议案，实现了在源头上调控楼花供应，有效防止楼盘“烂尾”。
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