限购令下南京豪宅频现“零成交”

豪宅难卖？
仅仅就在两个月前的8月，“500万豪宅两天成交50多套”的消息还在南京楼市中掀起过一股热浪，“豪宅不受调控政策影响”的论断，也在那前后此起彼伏的出现。然而，就在一个多月后，事情开始起了变化。
在“国五条”与“限购令”的双重打击下，楼市中豪宅市场“受伤”颇深。除了传说中的“零成交”楼盘，还有的豪宅为推广发出数万条短信息，结果却没有换来一个回访电话。而从数据上看，进入10月以来，无论是月度、一周还是每日的楼盘销售排行榜上，豪宅项目都已不见了踪影。
　　限购令下　　豪宅频现“零成交”
楼盘销售的冷热情况，表现最明显的地方，莫过于售楼处的案场来访及来电量。而据主城一个豪宅项目传出的消息，其向目标客户发出数万条短信后，竟然没有收到一个回访的电话！
“太让人吃惊了！”该盘的销售人员表示，这种情况自开盘以来从未遇到过，这一事实在沉重打击开发商信心的同时，也让很多业内人 士感到恐惧。无独有偶，主城另一个豪宅项目，虽然开发商此前表示对自己的产品比较有信心，但实际情况却是：开盘一个多月时间里，该盘近200套房源一直都是零成交。直到近几天才成交了第一套，成交比例0.5%。而近郊一家别墅项目在细则出台后一周竟然未接到一组电话。
在城东环紫金山板块的一家楼盘，年中开盘时，各幢楼的成交比例曾在80%-90%之间；而二次调控后，即使在定价上保持了相当的理性，成交比例还是迅速跌到50%以下，这还算不错的。很多定价偏高或老盘新开不愿降价的豪宅，成交更加“惨不忍睹”。
“零成交成为了现在的常态。每天都在期望中开始，在失望里结束。”一位售楼小姐干脆将自己的QQ签名档改为“我们竟然也开始朝九晚五了。”而另一位豪宅项目的售楼小姐透露，自从二次调控开始后，项目就基本没有了来访客户。“偶尔来看的，不是咨询政策的，就是要求退房的。”于是，在一些豪宅的售楼处，“劝止客户退房”成了置业顾问最主要的工作。
“再这样下去，我准备考虑转业了！”面对连续一个月零成交的残酷现实，城中某楼盘“销售冠军”徐小姐这样说道。
　　豪宅超过3000套
　　按目前速度能卖一年以上
按照市场法制，决定市场走势及价格变化的一个最重要因素，乃是市场上的供求关系如何。从这个角度来看，需求相对不足与供应量仍在增加的背景下，南京豪宅市场的竞争形势可以说不容乐观。
先看供应量，根据网上房地产的数据粗略统计，即使不算别墅物业，目前南京楼市中总价超过200万的在售豪宅房源也在3000套上下。而这些房源，有半数左右都集中在河西板块中。其中，已开盘的天正滨江有近170套，苏宁睿城90套左右，宋都美域不算“楼王”尚有100套左右，碧瑶花园还有200套左右，再算上保利香槟国际近百套，五矿御江金城的百余套，融侨中央花园的几十套，以及中海凤凰熙岸即将推出300套左右……河西豪宅总计大约在千余套左右。
与充足的供应量相比，在二次调控的影响下，市场需求则相应不足。除上述提到的种种现象，业内人士也有着明确的预期。“限购第三套房，这将打击投机炒房和部分改善需求的人，尤其是一些单价高，面积大的偏豪宅项目面临巨大的销售压力。”南京合众联恒房地产策划代理有限公司总经理程鹏表示，政策对刚性需求者基本没有影响，分区域来看，江宁、江北将保持稳定，而河西与城中板块将受波及最大。
回复该发言

此外，结合近期南京楼市的成交情况来看，豪宅所占的比例相当的低。在4月那次调控之后，很多豪宅项目仍然进入了当周甚至当月的销售排行榜。而二次条款及南京细则出台后，无论是一周还是月度销售排行榜上，都找不到了豪宅项目的名字。今年8月中旬，曾有过500万豪宅两天卖出50多套的记录，而进入10月，单日销售超过10套的现象已基本绝迹。
从目前的供应量和销售速度看，业内人士表示，保守估计，要消化现有豪宅存量至少需要一年以上。
面对冷淡的市场，众多豪宅相比当然不肯坐以待毙。由此，也产生了一些新的营销现象。“先要分清客户到底是‘被吓的’还是‘被限的’？”一位颇有经验的销售经理表示，如果是前者，他会要求置业顾问从通胀预期、产品保值和调控暂时等方面说服客户；而如果是后者，则需要“看他们购房意向是否强烈，同时判断他们能否承受假离婚的压力和风险，或鼓励他们以旧换新。”
没有被限购的外地客户也成为了豪宅项目当前主要的目标客户之一。“现在凡是看见门口停的是苏A牌照的车，感觉成交的希望就不是很大；但如果是外地来看房的，成交的可能性就会大很多。”一些精明的置业顾问这样总结说，“还有两类客户，一类是暴发户，他们对以前房子不满意或还没有买房；第二类是以旧换新的改善性需求客户，卖了旧房以后不再受限购令影响，他们也是豪宅争取的对象。”
不少豪宅则开始在产品上下工夫，希望能够通过产品的升级吸引有限的市场需求。曾大唿“卖不出去是没本事”的任志强的建议，也许值得部分豪宅开发商的借鉴，那就是“不要以为随便拿钢筋混凝土就能卖出去。当房企拥有了企业品牌、具备开发能力和竞争力的时候，即使是困难时期，你的房子也能卖得出去。”
　　开发商应对
　　这个冬季，看豪宅大户如何“御寒”
有的曲线降价，有的积极营销，还有的忙着产品升级
-本报地产评论员　刘莉
在政策影响下，一些新的市场变化悄然而至，开发商的心态也有了很大变化，既有一部分楼盘推迟开盘被动“冬眠”，也有一部分走高端线路的开发商主动开动脑筋想对策。
限购令出台半月有余，不少高端楼盘开发商已经感受到了新政的威力。但是对于直接大幅降价，开发商心里还是很抗拒的，而半个月的颗粒无收也让他们面临的销售压力越来越大，此时部分开发商想到了内部消化的方式。
城南一家大盘的开发商近期就以“员工福利”之名，拿出了部分房源在员工和“关系户”中倾销，价格自然也要比售楼处的公开价格便宜不少。同样的销售手法，近期在其它高端楼盘也正在悄然上演，开发商要求员工“买自己公司的房子”，并给予一定优惠，有的让员工享受力度较大的折扣，有的则和员工签订协议，每年返还一大笔钱给员工。
　　好房捂着，差房“降价”
9、10月份向来是开发商推房的好时机，高端楼盘也不例外，但突如其来的限购令给不少信心满满的开发商浇了盆冷水。城东一家高端楼盘就是如此，开发商原计划在金秋十月推出小区里位置和景观最好的一批房源，价格自然也是所有房源里最贵的，限购令一出，本来很有意向的一批购房者纷纷打了退堂鼓，看到客户流失得所剩无几，开发商也明白此时推出高总价的大户型必然会无人问津，降低价格又舍不得，“这批房源我们是绝对不会降价的，只要限购令一取消，这样稀缺的房源肯定不愁卖不出去。现在我们干脆就不卖了，等明年年初再说。”
在把这批中心房源的上市计划暂时推后的同时，开发商打算先推靠近马路的一批房源，“价格应该会比9月的成交均价低个两三千元一平方米”，这样既降低了总价、吸引来一批买房人，又避免了直接降价可能造成纠纷。
　　劝购房人“假离婚”
回复该发言

根据南京限购令的要求，暂时限制家庭购买第三套住房，因此通过假离婚，将全部家庭房产转到夫妻一方的名下，再利用没有房产一方的名义买房就成为不少人热议的方式之一。近期南京楼市的确有不少销售员劝自己的客户选择“假离婚”，以满足购房或者贷款条件。南京某楼盘在9月底刚刚推出了一批新房源。新政出台后，不少交了定金的购房者不得不暂时搁置购房计划。面对限购令，其中一部分属于三次置业的客户就面临三个选择，第一是退房，第二办法就是把首付补齐或者一次性付款，还有一个办法就是“离婚”。国庆节以来，售楼员小许手上已经有5组客户办理了假离婚，而这些假离婚大多是他给的建议。
　　苦练内功，升级产品
“即使目前观望增多，但购房需求始终存在。”江宁一家高端楼盘负责人坦言，提高产品质量和售后服务将是企业应对调控、谋求长远发展的关键。为此，也有一部分高端楼盘开发商顺势而为、苦练内功。
据报道，翠屏国际投入1000多万对社区地库进行全面的改造，譬如水泥面全部改造为铺贴面砖、原破损坡道全部改造为石英砂坡道、地库与电梯厅连接通道进行铺贴并加强照明等。
江宁一家老牌别墅目前有一批联排、双拼和独栋别墅房源在售，面对新政的冲击，该项目营销经理表示，他们的房源总价最低的也要四五百万，像独栋房源都是千万上下，因此仅仅是推出一些优惠的话，对销售的促进作用不会很大。“目前我们认为别墅开发商应该考虑的是如何提高品质、增加楼盘的附加值”，为此他们营销部已经拟定了多项建议，包括尝试精装庭院、增加露台赠送面积等，“已经提交给老总了，目前正在审批过程中”。
　　积极营销，保持人气
一些积极应对的豪宅开发商，开始改变原有的营销观念和具体的营销手法，在近期通过展示样板间或组织活动的方式来积累客户、保持人气。进入10月以来，保利地产不但公开了香槟国际的样板间，同时举行了“和乐中国，相约杨丽萍”的和乐大使选拔大赛；宋都美域邀请马未都来宁作“马未都盛世收藏讲座”；而天正置业刚在10月中旬举办完“奢华之夜”的晚会，近期又接着推出了高尔夫球排位赛……一时间，各类活动精彩纷呈。、
一位开发商坦言，虽然现在豪宅是在过冬，但是开发商不能就此“冬眠”，还是应当采取积极的应对措施，保持项目的关注度和热度。“限购令”确实很有杀伤力，但这一政策注定是非常时期的临时管制措施，如果楼市调控的目标实现了，那么这一政策也会随之取消，时间短则半年，长则一年左右。因此开发商不必过分悲观，冬天已经来了，春天还会远吗？
　　购房者访谈
　　豪宅遇冷，他们为什么还要买
蒋女士 年龄：42岁　职业：私企老总
购房意向：品牌大户型公寓
已经在江宁拥有一套别墅、市区两套公寓的蒋女士近来准备再购买一套面积较大的平层公寓，目前她仍住在江宁将军大道的别墅，“虽然住别墅挺舒适的，但是眼看女儿马上就要上小学了，每天从江宁送孩子到市区上学需要一个多小时的车程。所以我决定近期在一处市区买一套大户型公寓，重新回归都市生活。”
“近一个多月时间，我已经看过中海凤凰熙岸、星雨华府、雅居乐、金地名京等多个品牌楼盘，我目前比较中意的是中海凤凰熙岸140多㎡的三房和仁恒国际公寓的二手房。”但是因为最近楼市出了限购令，已经有三套房产的蒋女士当属被限购一类.蒋女士又咨询了自己做房地产的朋友，朋友建议她考虑先把手上的公寓脱手，100多㎡的公寓在市中心还是比较抢手的，然后再实现以小换大的目标。最近几天蒋女士已经把手上那两套公寓在中介挂牌，据她介绍，过来询问的电话比较多，主要关心的还是价格问题。
2
李先生 年龄：38岁　职业：外企高管
购房意向：别墅
回复该发言

在江宁工业园区某外企工作的李先生最近一直关注别墅行情，他说：“作为一名成功的社会精英，应该拥有一套自住别墅，别墅的居住舒适度是公寓很难比拟的，而且别墅当属稀缺资源，从长远角度看，将来升值潜力还是不可小觑的。”
因为在江宁工作，所以他把购房的区域主要圈定在江宁三山板块和方山九龙湖板块，从将军大道去市区比较方便，但目前三山板块推新房源的别墅项目不多，所以李先生在中介那边留了联系方式，遇到合适的二手别墅也会过去看看。
而方山九龙湖别墅板块是最近才兴起的，他之前没有过多的接触，只是最近为了买别墅才过去转了转，李先生对那边的自然环境比较满意，而且新兴板块别墅的价格也相对比较合适，加之最近别墅市场受政策影响，在价格上面应该还有很大的协商空间。
李先生介绍：“我目前打算再多看看，不急于出手，多看几处房源，先观察一下市场的变化，我觉得受新政影响，接下来楼市应该会有一场价格大战，到时候买进比较合适。”
3
林俊 年龄：35岁　职业：4S店老板
购房意向：别墅
“幸好买的快，没有被限购。”林俊是南京某4S店老板，就在“宁五条”限购令刚出台前一周，他和妻子一起去了雅居乐售楼处。“我们看过‘天岳’的样板间后就被深深地吸引了。”260㎡，五房两厅三卫，总价516万元，如果全款支付，房价可以打89折。“我和妻子商量了下，决定全款支付。”按照售楼处给的折扣优惠，林俊最后以460万元的价格全款买下了心仪的房子。
“也有人问我为何不按揭买房，干嘛一次性把房款付清？一是我们手上正好有一笔闲钱没有更好的投资渠道，二是现在钱存银行利率太低，贷款利率又高，我把闲钱存银行自己再贷款，一来二去损失的还是自己的钱，怎么算也划不来，不如全款付清了。”林俊表示，“现在投资渠道太少了，加上面临通货膨胀，股市前景又不明朗，只能买房保值了。”
“限购令何时解除啊？我们还在看郊区的一套别墅，如果可以购买的话，我们就准备出手了。”林俊正准备把宁南两套房子出售，置换一套别墅。“买别墅是为养老，再说别墅比公寓房更保值。”
4
小成 年龄：28岁职业：自由摄影师
购房意向：主城三房或四房大户型
小成年纪不大，但置业经验一点不少。因为父母都从事房产行业的缘故，小成接拍了不少楼盘的样片，在工作中也为自己买了两套房。
去年，小成因为女朋友工作在宁，也选择了来南京发展。“南京主城的版图还是太小了点，一旦城市扩大，现在的一些与主城搭界的区域房价肯定会大幅上涨。”小成现在租住在大桥南路，他说他也想在南京买房，现在等的就是机会。
限购令一出台，不少手上有房的人忧心忡忡，而在小成看来，他觉得自己迎来了机遇。“我虽然之前已经买过两套房子，但都是在买在外地的。限购令对于外地买房人并没有限得很死，只说如果贷款的话需要一年社保证明，而对于全款支付没有限制。”小成说，自己已经问过了，在外地的购房记录是无法查询的，如果他在南京买房，没有什么牵绊。
“我想买套大点的三房或四房，结婚自住。”小成说，新政后，他去了好几家售楼处，一听说他是没有购房记录的外地人，而且准备全款付清，售楼小姐殷勤得不像话，各家都给出了不错的优惠政策。
金海亮 徐巧燕
回复该发言