承租房存小毛病不能欠房租 打官司房主九成胜诉

纠纷
　　TOP2
　　房主不退押金 纠纷排第二
统计显示，由于“房主拒绝退还押金、保证金、多付的房租”引发的纠纷数量排在第二位，有31件。
俞里江法官称，现在租房一般支付方式为押一付三。但租期到了以后，经常有一些房主以各种理由扣减房客一部分押金，理由是房屋设施有损耗或者轻微破损。
这是不应该的，扣减押金一般不能成立。因为房屋出租后不可能和以前一模一样，自然损耗是必然的。
如果房主能证明房客对房屋设施使用不当，导致设施损坏，才能要求以押金抵赔偿，但这需要房主举证。
　逾八成扣押金行为 不能获支持
在这31件案子中，原告(即房客)胜诉的有27件，占87.10%。也就是说，房主逾八成的扣押金行为是不合理的。
有时候房主不退押金，什么理由都没有，在诉讼中也不到庭，最终肯定是败诉。这样的案子执行起来也不难。
但有的纠纷是因为房客提前退租，确实给房主造成损失，比如使房屋出现空租期。在这种情况下，房主可以与房客协商用押金赔偿。
　纠纷
　　TOP3
　　房客赖着不走 想得拆迁补偿
统计显示，由于承租方未按约定履行腾房义务导致的纠纷排在第三位，有18件，而且发生在今年1月到3月的案子比较多。
俞里江法官解释，这些案件大多数是房屋即将面临拆迁，长期租房的人在得知相关信息后就赖着不走，想要得到一些拆迁补偿。而房主在无法赶走房客的情况下只好诉至法院，要求解除租赁合同。
能否解除合同一般分两种情况。一种情况是双方在租赁合同中约定了“如遇动迁，合同自然终止”的内容，则这时双方若产生纠纷，法院就会参照合同约定判决。另一种情况是双方无约定，则房主要与房客协商解决，或者另行给其提供住处，或者给予赔偿。
　拆迁不对房客 最终败诉较多
俞里江法官解释，按照法律规定，拆迁只针对房主给予补偿，房客是不在补偿范围之内的。所以这种类型的官司，房客败诉的比较多，在18件此类案件中有15件是原告房主胜诉，胜诉率约为83%。
但是，对于从事经营的房客来说，若是投入了一部分装修成本，则可以向房主索要装修补偿。
如果是商铺，且双方的租赁合同还在有效期内，那么承租人因腾退房屋所造成的停产停业、搬迁等实际损失，房主应给租房人补偿。
一般情况下，这些补偿是由拆迁人直接给付房主的，房主不能私自吞了。
　　纠纷
　　TOP4
　　房客粗心大意 不当使用房屋
统计显示，由于承租方不当使用房屋而导致房主解除合同的纠纷排在第四位，有10件。这些案件大部分都是房客在居住过程中粗心大意，导致屋内设施严重损坏引起的，房主在索赔无果的情况下起诉到法院。
其中有一件案子发生在望京。房主张先生出租的房屋本来今年7月到期。但今年春节前的一天，租他房子的小伙子打电话给他，称房屋内卫生间的马桶水箱溢水，造成屋内大面积积水，木地板、双人床等家具都被泡坏。张先生认为小伙子使用马桶不当才造成发大水，于是起诉到法院。
在另一件案子中，王先生的房子被一家中介转租给了14个人，入住3个月就发生了漏水，给楼下邻居造成了很大损失。此外屋内非常脏，还有很多蟑螂。
还有一个房客经常把一些日用品放在通风口，刮风的时候就会把一些物品刮到下水道里，引起下水道堵塞，造成房屋漏水。
　　错在房客身上 造成损失要赔
俞里江法官称，此类案件一般都是房主起诉要求解除租赁合同并索赔，只要证据充足，法院最终都会支持原告的主张。在10件案子中有9件都胜诉，胜诉率达到了90%。
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因为房客作为成年人，有能力防止这些损害的发生，而由于其不当使用房屋设施给他人造成损失，本身是有过错的，应该承担赔偿责任，包括给房主的和邻居的赔偿。
　纠纷
　　TOP5
　　承诺不能兑现
　　房主“四面”违约
出租方在4方面的违约行为(一房两租、拆迁、改造房屋、不能协助承租方办理营业执照)导致承租方损失，承租方要求赔偿的纠纷排在第5位，有9件。
在这些案件中，有的房主是在将房子租出后觉得亏了，然后撕毁合同又和另一家签订租赁合同，导致纠纷。有的是因为房屋要拆迁而要求房客腾退。
还有的人是租房用来搞经营的，签合同时要求房主帮助办执照，但最终房主不能兑现承诺，承租人于是要求解除合同，并索赔装修费用。
　成败皆在合同
　　违约要给赔偿
俞里江法官解释，依法成立的合同受法律保护，房主和房客签订房屋租赁合同后均应履行，房主违约要承担责任。
因此，在此类案件中，80%的原告都是胜诉的。房主要支付给房客违约金，如果经营者还有装修损失，房主也要赔偿。
第六位到第十位排名
排名 引发官司原因 数量
六 出租方未履行 8
合同条款
七 房屋中介未向出 7
租方交付房租及
相关费用
八 房屋中介擅自将 6
房屋打隔断并群租
九 承租方违约，出租 5
方要求支付违约金
十 出租方单方解约 3
　律师提醒
　　租房时要写清单
专门从事房产法律服务的北京市京剑律师事务所金翔律师提醒，双方在签订租赁合同时，对房屋现状要有个记录清单，要写得详尽一些。交房当日要对一些设施设备照相、留证。
违约金和赔偿只能择一
根据合同法第114条的规定，当事人不能同时请求违约金和赔偿，如约定的违约金低于实际造成的损失，可以请求法院予以增加。
比如：承租房里的空调坏了，维修需要2000元，但合同约定的违约金只有1000元，不够赔偿，则房主可以再索赔剩余的1000元。但不能同时索赔违约金1000元和空调维修费2000元。 文/杨京瑞
引发房屋租赁官司原因排名前五
第一 房客拒交房租
第二 房主不退押金保证金
第三 房客不按约定腾房
第四 使用房屋不当
第五 房主毁约
9件
10件
18件
31件
155件
注：朝阳法院从2009年到2010年第一季度共审结房屋租赁纠纷252件
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