深圳暂停过户传言满天飞 二手房成交陡增七成

一走出深圳市房地产权登记中心大门，黄小姐立马松了口气——在中介人员的陪同下，她终于过了户。“听中介人员说，10月27日至29日国土局不让过户，11月1日开始就要按评估价征税了。”黄小姐表示，为了避免夜长梦多，她24日就去办理了过户手续。
受上述传言影响，近期二手楼成交量大幅攀升。业内人士认为，按评估价征税的政策并非空穴来风，但仍存在不少问题亟待解决。
暂停过户传言满天飞
10月25日，世联地产小尤给记者发来一条短信。内容是“温馨提示：日前从华夏分行得到消息，27日开始，国土局系统升级，27日-29日将不能过户。11月出台按评估价过户的可能性很高。”
记者随后就此消息采访了多位中介人士，不少人都表示有所耳闻。“按评估价过户的消息闹得满城风雨，不过，我们现在还没有得到确切的消息。”10月26日，中联地产龙坂片区营运总监颜小斌在接受记者采访时称。
为了求证上述消息，记者于27日一早赶到了深圳市房地产权登记中心，发现不少人正在排队拿号，工作人员则一片忙碌。“我们这不正在上班吗？谁说今天不过户了？”记者上前咨询时，工作人员答道。
不过，这个不知从何而来的消息却“误伤”了不少置业者。“听说27-29日国土局不收件，下个月按评估价过户，急得我这几天四处打电话催着快点拿房产证出来过户。”网友“好甜好甜的梦”称。然而，该网友“终于赶在26日下午去过了户”后，“却看到国土局的每个窗口上都贴着27-29日正常上班的告示”。
网友“chan168”则更气愤：“那个散布谣言的人真是天杀的，为了26日能顺利过户，害我多花了好多钱。”
二手楼成交陡增七成
实际上，从今年7月以来，关于“按评估价征税”的消息一直就没有停止过，只是，这次似乎更为逼真，带来的效果也更加明显。
27日上午9：10，记者在深圳市房地产权登记中心看到，大约有七八十人正在排队拿号，而一旁的等候区也有不少人。此外，门口的停车场也几近满位。在从北环辅道进入金湖文化中心大厦（即房地产权登记中心所在地）的小路上，已经拉出了一条长长的左右车道分流警戒线，不少交警正在指挥交通。门口的保安告诉记者，由于这几天过户的人很多，非常拥挤，而车也被堵在门口，他们不得不拉警戒线。
这些繁忙的场景带来了二手楼成交量的大幅增加。世联地产周报数据显示，上周（10月18日—10月24日），深圳二手房共成交2395套，成交面积为23.16万平米，环比前一周大幅增加了71.2%，与调控前单周成交水平相差不远。
报告认为，上周二手房成交量出现较大幅度的反弹，或与近期传言下月按二手房估价征税的新政有关，按新税政策，将会明显提升购房成本，从而刺激部分刚性购房者提前结束观望，伺机入市。
“从目前透露的市场信息来看，按评估价征税很有可能近期得以落地执行。”世联地产首席分析师王海滨表示。
而深圳市众厦地产战略研究中心总监林晓华也认为，按评估价征税政策并非空穴来风，近期出台并非没有可能。
深度分析：四大问题备受关注
然而，这个“很有可能”将于近期出台的按评估价征税的消息，仍留给我们太多的疑问。记者整理发现，“将启用什么样的评估系统”、“税费如何征收”、“双限令是否会因此出现松动”、“对楼市后市将产生何种影响”等话题最受各界关注。
问题1、将启用哪里的评估系统？
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目前，世联地产、戴德梁行以及仲量联行都有一套自己的评估系统。由于世联地产在二手楼市场中成交量较高，业内人士普遍认为启用世联地产的评估系统的可能性比较大。不过，世联方面明确对本报记者表示，将不会用到世联的评估系统。“从技术角度来说，政府部门信息采集方面具有优势，系统的建设不是问题。”王海滨表示。
“实际上，不管政府启用中介的评估系统还是自建都很容易，关键是这套评估系统参考的数据是否准确，能否做到及时更新等。”业内人士指出。
问题2、税费如何征收？
王海滨表示，目前市场谈论较多的：一是按总价按固定税率进行征收；二是按差额的20%进行征收。若按第一种方式征收，这部分费用不是很高，卖方还是比较容易就转嫁到买方头上，从而实质上提升房价，对于市场的影响不是很大；而按第二种方式，由于费用太高，则不太容易转嫁买方，买方也不会轻易接受，从而造成成交量的实际下跌。
如果是按照固定税率进行征收，可能又会产生新的问题。“龙岗在试行的时候，就是以个人所得税的名义，按差额的20%进行征收；但如果按照固定税率，假如是1.5%，政府又以什么名义征收呢？这是不是又涉及到了要重新立法的问题呢？”中原地产市场研究中心总监王世界反问道。
问题3、双限令是否会因此出现松动？
王海滨认为，按评估价征税是为了解决市场中不规范的阴阳合同问题，是规范税收方面的长期制度，最后也能提升政府的财政收入；而限贷令、限购令是针对房价的虚高而采取的短期措施，同时也和通货膨胀预期不断加强有一定关系。限贷令、限购令的松动或退出与否应和房地产市场整体调控效果或是房价的走势有直接关系，因此，单单一个按评估价征税应不会直接影响到限贷令、限购令的执行情况。
问题4、对楼市后市有何影响？
颜小斌认为，一旦按评估价征税，可能会带来两方面的影响：一是政策刚出来时，可能会出现一些合同已签但来不及过户而产生的纠纷单；另一个就是成交量再度大幅下滑。“双限令出来后，市场成交量下降了四五成，如果再出一个按评估价征税，今年基本上就完了。”
而星彦地产副总经理刘莹则认为，如果现在重新征税，而且税费又比较重，虽可以遏制多次炒房者，但也会迫使部分人撤回房源，或改售为租，市场房源将大量减少。“二手楼的价格一般是5-8个月进行一次波动周期，如果该政策11月出台，春节前二手市场肯定是下去了。二手楼一下滑，一手楼的价格会受到影响，楼价就可能出现松动。”
以往经验：龙岗曾试点按估价征税政策
为了打击炒房，压制房价涨幅，加大炒房客的房地产流通成本，2006年6月开始，龙岗区开始严格执行按评估价征税，登记部门的电脑中会有每个楼盘的评估价。
据了解，政策刚出台时，龙岗楼市成交量大受影响。不过，随着房价的一路上涨，观望期很快过去。但在后期的执行当中，却出现了大量问题。“甚至成为腐败的温床。”房地内参总经理半求表示。
此外，颜小斌则称，由于后期评估系统上的价格没有及时更新，导致实际成交价高于评估价20%左右，政府的初衷并没有达到。
“也正基于此，2009年年初，龙岗已经事实上废止了按评估价征收二手房交易税的做法，而回归为按照合同价征收。”半求说。
“现在我们最担心的是再度出现同样的问题，希望政府在出台相关政策的时候考虑到可执行性。”颜小斌说。
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算一算，税费到底有多少？
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相信很多置业者都有这样的疑问，如果真的按评估价征税，税费到底有多少？世联地产给出了这样一份数据：假定房子的评估价为100万，若按照固定税率征收，假定费率固定为1.5%，费用则为1.5万，相对而言买卖双方比较容易接受；而如果是像此前的龙岗一样按差额征税，税率为20%，假定差额为50万，税费则将会高达10万，若成本转嫁买方，相当于房价上涨10%或是首付提高一成。
中介：不直接参与过户
按照此前政府出台的相关规定，如果中介参与阴阳合同的拟定，被查实后将罚款5万。对此，某中介公司置业顾问小李告诉记者，为了规避罚款以及一些“不必要的责任”，各大中介公司一般都使用自行制定的合同版本，并且中介公司不在合同上盖章。而官方合同范本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》一般会在过户前，由业主及买家双方签订。
置业者：用好可抵税部分
记者从各大中介处了解到，按照以往经验，实施政策中会有一系列可以抵税的部分，因此，人们实际负担的税费比例远比想象中的少。这部分可抵税的内容包括装修费、营业税、按揭供楼的利息、公证费、买一手房时的税费等等。也有个别业内人士认为，如果采用按评估价征税政策，还要警惕可能出现的一些腐败现象。“尤其是装修费差别较大，有些买家为了少交税，千方百计提高装修费，导致行贿受贿事件频发，希望不要重蹈覆辙。”一位不愿具名的中介公司区域经理表示。
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