10月成金融政策“多发月” 阴云笼罩房地产业

10月被网友评为难得一见的金融信贷政策“多发月”——首付提高、上调存款准备金、加息和公积金利率上调。而其信贷政策犹如阴云笼罩于购房者和开发商，北京观望情绪日渐浓郁，部分项目出现了退房的现象，而开发商也减慢了拿地的速度，在信贷收紧的调控下，不仅仅是开发商，连个人在银行贷款也越来越难，越来越严。
加息：购房者和开发商成本渐增
继10月11日上调存款准备金率之后，10月19日央行上调了人民币存贷款的基本利率：金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率采用非对称加息。加之之前的房地产信贷调整政策，10月份成为了信贷“多发月”。
我爱我家胡景辉表示，本次加息的目的主要是稳定储蓄金，预防通货膨胀和减轻地产、股市以及黄金等行业的资产泡沫，单从房地产市场来看，本次加息对楼市的影响也较为有限，且更多表现于购房者心理层面的影响而并非对实际市场成效的影响。网易房产测算，加息后100万贷款按30年年限贷款计算也最多增加5万元左右，对购房者而言意义并不巨大。然而对于开发商上亿的银行借贷却是一个不小的数字。亚豪高姗认为，由于政府加强监督土地增值税征管、严格开发贷款审批以及三年来的首度加息，导致开发商资金周转上仍面临压力。尤其是前期拿地成本较大却尚未开盘的企业，成本压力与资金压力、销售压力的叠加，迫使他们仍在寻找入市机会。因此尽管11月市场前景暗淡，但一些纯新盘包括前期推盘量不多，回款金额不足的老项目还是加快了入市的步伐。
首付提高和三套限贷 个人贷款出现下降
新政中提出对首套商贷的首付比例由原来的20%提高至30%，在新政出台前未完成贷款审批手续的购房者后期也需按照新规定补交一成首付。
除信贷从严外，契税征收也有了新的调整。9.29政策原文中 “家庭唯一住房”的规定使原本享受优惠利率的购房者失去优惠。由于以上购房成本的增加，部分购房者被迫选择退房。
根据央行最新数据，三季度个人购房贷款金额为2277亿元，比第二季度减少了约44%。链家地产分析，未来，个人贷款金额将会呈现下降的趋势。第二轮调控首套房首付三成，二套房贷严格执行，三套房贷已经停发。贷款流通的渠道又很严格的限制，而加息之后，购房者的购房户成本增加，并影响对市场的预期，未来，贷款购房者将会减少。其次，到四季度，银行的贷款额度有限，对于贷款的审批更加严格。个人获得购房贷款的难度加大。

信贷全面收紧：开发商贷款难
10月26日，央行发布了2010年三季度金融机构贷款投向统计报告，基于央行统计数据统计，第三季度，房地产人民币贷款为3400亿元。比第二季度减少了36%。其中房地产开发贷款为569亿元，比第二季度减少了53%。
其实，从4月份开始，开发商资金来源渠道就已经受到限制。4月国家对房地产市场进行严格的调控，提高了银行贷款的门槛，使得开发商通过银行贷款获得的资金在不断减少。开发商自筹资金能力变强，依赖贷款程度变低。以北京市为例，据北京市统计局发布的北京市房地产市场运行数据显示，前三季度，房地产自筹资金同比增长1.1倍，而金融贷款和定金及预收款均呈现下降的趋势。
房地产开发贷款金额难上涨。加息通道的开启将会影响开发商贷款的积极性。而10月27日，北京市出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》，而预计此类政策将有可能会在全国开展。预收资金监管政策对开发商的资金链有一定的影响，尤其是中小开发商。据媒体报道，目前49家房地产公司负债5866亿，同比上涨53.3%。
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因此，四季度，开发商整体获得贷款资金的意愿较高，但是由于银行年末贷款的额度的限制及风险核定等原因，审核的严格，开发商四季度依然很难从银行获得更多的贷款。
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