深圳开发商撑场保障房

10月27日，在深圳国土局土地交易中心的交易大厅，正式拍出了深圳历史上首次以“定地价、竞房价”模式出让的一宗地块，用于保障房建设。
这块地位于深圳宝安区西乡，在当天15时至15时20分以一次竞价的方式进行公开出让。偌大的交易大厅，前来的开发商只有数家，虽然有多家媒体到场，现场仍显得有些空荡。
从15时开始，报价开始，但十几分钟过去仍是一片沉寂。直到最后三分钟内，三家深圳本土开发商——金地、万科和卓越终于在报价箱内投入自己的报价，卓越以最低报价胜出。
“我们心里很紧张，直到最后才松了口气。”深圳国土局交易中心的一名工作人员说。但在保障房开发模式的探索上，深圳试点还远未到放松的时候。
“竞房价”由来
国土局交易中心人士的担心自有道理。这块地并非单纯的土地出让，而是承载着诸多使命——一方面，深圳政府希望通过这种方式抑制近几年来凶猛上涨的房价；另一方面，也试图探索解决人才安居和住房保障的新路。一旦流拍，局面无疑非常难堪。
9月14日，深圳国土局发布公告，将以“定地价、竞房价”方式出让该宗地，即按公告已确定的地价不变和房价报价最低者得的原则确定竞得人，并要求以安居型商品房标准建设和销售。
这块地建筑面积为6.482万平方米，地价为1.46亿元。以此计算，其楼面地价成本为2266元/平方米。其房价挂牌起始价为安居型商品房的最高销售基准价，即8000元/平方米（含装修）。
深圳国土局有关部门表示，“定地价、竞房价”并不是一种新的土地使用权出让方式，仍然是“招拍挂”中的一种，只是对挂牌出让方式中的竞价模式进行了改进与创新，目的是遏制房价的过快上涨。“以后是否继续推行定地价、竞房价方式，要看试点的成效如何。”交易中心的一名工作人员表示。
本质上看，这次试点仍属限价商品房的保障房模式。早在2006年，国务院办公厅首次提出“土地的供应要在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”。之后不久，广州市推出了全国第一个限价房小区——保利西子湾。但后来，保利西子湾却因质量问题，一度被业主拒收，并陷入维权纠纷。2008年，尽管限价房模式在全国推广，但在北京、天津、广州等地，政府出让限价房的多宗地块均遭流拍。
综合开发研究院（中国·深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁表示，这种方式限制了开发商的操作空间，是否可行值得怀疑。事实上，在深圳项目推出时，感兴趣的开发商并不多，大多数开发商认为利润空间有限。该地原定于10月20日公开出让，后对一些内容进行修改，最终推迟到10月27日。
“表态”重于谋利
10月27日，西乡地块正式出让。据本刊记者了解，原本有五家开发商报名，后来有两家退出。因此，在当天报价时，仅金地、万科和卓越三家报价。其中，金地报价7680元/平方米，万科报价7500元/平方米，卓越以7380元/平方米的价格最终胜出。
“看万科的报价，好险啊。”卓越集团副总裁谢利民告诉本刊记者，这是卓越第二次参与竞拍深圳的保障房了。“第一次是深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目，没有拍到，被招商地产拿到了。”
卓越素以高端商务和住宅开发为强项，开发利润率远高于同行。深圳本土一家上市开发商指出，以卓越这个价格，“如果是我们公司来做，一分钱都没得挣，还不如存银行。每平方米地价2000多元，建安成本4000多元（含装修），加上资金成本，划不来。”
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谢利民也承认：“这个报价是成本价，基本上无利可图。”公司也就未来可能出现物价上涨导致亏损等做过敏感性分析。他透露，项目建设周期为两年半，总投入预计4亿元。据深圳国土局公告，该项目总建筑面积为64820平方米，其中住宅面积58200平方米，商业面积4000平方米。居住部分的销售收入约4.29亿元。虽然商业部分卓越可自主定价，但面积有限，盈利空间有限。
谢利民表示，从设计到工程的操作上，卓越将力保成本不比一般上市公司高。而资金来源则包括自有资金和银行贷款。银行信贷审批流程对保障房项目相对快速，但并无其他优惠。相反，谢利民强调，由于保障房只能卖现房，不能出售期房，因此对于开发商而言，资金压力相对普通商品房还大。
不过，4亿元的投入对卓越而言，只是一个小项目。根据卓越网站信息，2009年，卓越的盈利能力仅次于中海、万科、合生创展和保利，业内排名第五，并刚于年底获得建行200亿元的授信。
一名熟悉卓越的人士则说：“只是向政府表表姿态。”
谁应主导保障房？
开发商参与保障房建设由来已久。今年8月25日，万科在深圳的保障房项目开工后，深圳几个保障房项目均出现多家开发商竞争的局面。光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目，最后由招商地产获得，龙华扩展区0009地块保障性住房项目，由金地获得。
与上述“定地价、竞房价”不同，这些项目均是代建制，土地和资金由政府负责，开发商负责牵头，整合设计施工单位参与竞标。夺标后，设计、施工费用均由政府直接支付，不经过开发商账户，开发商仅收取约总成本1％的管理费。“仅够支付项目人员工资，基本没有利润。”多家开发商表示。
保障房建设本应是政府责任，如今却更多依靠开发商完成。一名开发商指出，关于保障房，政府也只能是“说的比做的多”，一是资金来源困难，二是政府也没有专门的专业队伍做。
宋丁认为，政府借助开发商力量与国家今年下达的保障房任务比较重有关，并非长远之计。如深圳2010年计划建设5万套的保障房，远高于以往全年2000套-3000套的规模。“在建立起保障房的专业队伍前的过渡期，也只能这么做。”宋丁说，“开发商之所以参与，只是做秀，与政府搞好关系。”
在深圳国土局的工作人员看来，随着保障房比例提高，开发商如果不做保障房，也无更多的路可走，尤其是深圳，能出让的土地已经很少。2010年至今，包括西乡项目在内，深圳仅出让三块居住用地，其中另一块还带有内定性质，由深圳市地铁集团有限公司竞得。
一家参与保障房建设的开发商说：“这是政府倡导的东西，人家做了，你不做，等于落于下风。”而对于做保障房的开发商，各地政府也会另眼看待。“比如，北京出让土地时招标，做过保障性住房的开发商，可以加3分或5分，这几分很重要，平时出价高于几个亿才获得这样的加分。”
在深圳，开发商参与保障房更有紧迫性。目前，深圳基本面临无地可出让的状况，未利用地仅4360公顷，仅占全市总面积2.23％。而未来深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，约占全市总面积的十分之一，旧改项目规模远远大于新增用地规模。
大型开发商如万科、招商地产、金地等纷纷介入旧房改造（下称旧改）项目。一开发商坦承，以后深圳的旧改都要搭配安居房。提前参与保障房建设，可积累经验，向政府展示企业有做好安居房的能力。因为在旧改项目上，有此种经验的开发商更易获取项目。
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不过，一名大型上市公司高管称，论压缩成本，开发商比不上建筑商，论资金能力，开发商比不上专业金融机构，开发商优势在于对住房需求的理解。“因此，我们做保障房项目，主要是探索哪一种保障房模式更好，通过不断改进，提供可复制的范本。”他强调，住房保障才刚刚开始，模式的探索是很重要的工作，应由开发商完成，但“接下来，保障房应该由政府来主导”。
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