房租暴涨纠纷频现 租房别太相信“朋友”

房子问题永远是老百姓心头的痛，现如今房子买不起了，咱租还不行吗？无奈租房的麻烦也越来越多。
刘女士以月租3000元租到一套两居，签了四年的租期，还没住上半年，房主就要把房租涨到4000元，因为房租普涨，已经“没有3000元的行情了！”赵先生花6000元租了一套三居，不久就发现在同一个小区里有相同的房子才租4000元，于是租期未到就另租了便宜的那套，房主以违约为由扣押金拒不退还……这样的事情经常有所耳闻。从去年到今年房租暴涨成为房产市场的一大景观，随之而来的是租房难，由租房引起的纠纷也越来越多，不少还诉之公堂。记者从北京的一些法院了解到，如今租房纠纷在民事案件中占了相当大的数量，而且呈现上升趋势，搞得房主叫苦，房客喊冤。法官为记者分析了几种类型的租房纠纷，并提醒大家，无论出租还是求租，都需谨慎从事。
有理说理
拖欠房租是“昏招”

林先生今年春天在朝阳区以8000元的月租租下了一套公寓，他付这么高的租金就是看重那是一座高档涉外楼盘，人少安静，可是入住之后却大唿后悔。原来他当时看房的时候是晚上，只注意到这套房子的朝向、装修、家具等问题，却没有在小区里仔细考察一下，紧挨着他家的小区会所竟然还没有完工，每天白天叮叮当当，刺耳的电锯声此起彼伏，搞得在家工作的他根本无法专心。据物业工作人员讲，会所的建设和装修起码还要持续半年。林先生于是质问房主，为什么在看房的时候没有把这个情况如实相告，这是一种欺骗，因为这样嘈杂的环境，收8000元的租金毫无道理，他要求降房租。房主却认为，林先生看房的时候理应考察好各方面的问题，况且双方已经签订合同，不能随意改变。林先生对此一直愤愤不平，认为自己吃了大亏，由于当初交的租金是押一付三，期满后，他执意要再多住一个月才搬走，以补偿自己的损失，结果房主以拖欠房租拒不腾房把他告到了法院。
据了解，拖欠房租案件在租房纠纷中几乎占到首位。从去年到今年第一季度，朝阳区法院共审结房屋租赁纠纷案件252件，其中，因房客拖欠房租及相关费用引发的纠纷排在第一位，达155件。房主胜诉的案件为140件，所占比率为90.32%。
朝阳区法院民一庭俞法官介绍，在这些纠纷中，房客拒交房租有各种理由，比如：家里的灯坏了，马桶、烟道堵塞了，地砖破裂、阳台长霉斑等。还有的房客称，在居住过程中，周围有新盖的楼盘遮住了采光，影响了居住质量。“这类案件房主之所以胜诉率高，主要是房客拒交租金的理由不充足。上述的房屋瑕疵一般都是小毛病，不影响承租人居住。”
俞法官认为，房屋在使用过程中必然有损耗，房客发现问题后让房主及时来维修更为恰当。如果房主不修，房客可以与房主商量适当扣减租金。若不能达成协议，可以选择到司法所调解或者诉讼，但不能不按时缴纳租金，房客以这些理由拒交房租，肯定要败诉。

合同说话
租房别太相信“朋友”
刘女士的孩子今年上小学， 为了租到一套学校附近的房子，刘女士整个夏天都在为这个事情奔波，但是要想在学区附近找到一套价格不太贵，条件又不太差的房子难如登天。正在她发愁的时候，一位同事说起来自己的姐姐有套房现在空着，正好在那所小学附近，由于不想让中介插手，所以托亲戚朋友帮忙找房客。刘女士看了房子之后非常满意，双方谈妥租金3000元，刘女士还特别对房主说明，自己一租就是6年，因为起码要等孩子小学毕业才会离开，房主表示没有问题，她也正想找个长期的房客，免了很多麻烦。由于是朋友介绍，也没有通过中介，所以双方没有签署正式的合同，只是私下写了一份简单的约定，刘女士就高兴地入住了。
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因为约定是半年交一次房租，不久前，刘女士去交第二次房租，不料房主却很为难地说，所有的朋友都说她房子租亏了，在中介那里这样的房子已经叫价5000元了，所以她想涨点租金，4000元一个月。
刘女士当然不愿意，她回去找到当初的那份约定，发现上面只写了租金每月3000元，半年一交，并未约定租期，也没有写明违约责任，当时因为是朋友家人，以为有这样的交情不会出什么问题，所以签得太草率了。可是如果不接受房东的涨价，恐怕只能搬走，他们刚花了几千元作了简单装修，这个账怎么算呢？

记者从法院了解到，租金飞涨导致房主“毁约”的情况时有发生，这种案件要看双方的合同有没有就这种情况作出详细约定。市第一中级人民法院法官詹晖指出，租房时最好签订有期限的书面合同，这样承租人的居住环境才能相对稳定、利益才有保障。根据合同法第215条和第232条的规定，租赁期6个月以上应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。如果双方仅仅是口头协议，即使商量好了期限，如果以后产生纠纷房主不认账，法律也只能视之为不定期租赁，房主可以随时主张解除合同，要求承租人搬出。

克扣押金
理由不足八成败诉
押金也是如今租房纠纷中一个相当敏感的词，当出现纠纷无法解决的时候，房主通常会拿“押金”说事儿，赵先生就碰上了“押金风波”。他以6000元的租金在西城区租了一套两居，可是入住不久他就发现，在这个小区还有不少空房待租，他认识了一位房主，那房主答应可以4000元租给他同样的一套两居。于是赵先生三个月后决定和原房主解除合同，但是房主却以两年的合同并未到期为由，认为赵先生违约，拒不退还他6000元的押金，当赵先生表示可以再为他找一个房客以弥补他的损失，房主才勉强答应，但是至今赵先生还是没能找到愿意付6000元租房的房客，拿回押金的日子似乎也遥遥无期。
朝阳区法院统计显示，在房屋租赁纠纷案件中，由“房主拒绝退还押金、保证金、多付的房租”引发的纠纷排在第二位，其中房客胜诉的占到总数的87.1%。据了解，一些房主以各种理由扣减房客一部分押金，例如房屋设施有损耗或者轻微破损等。民庭俞法官认为，这些行为是不应该的，房主扣减押金的这类理由一般不能成立，因为房屋出租后不可能和以前一模一样，自然损耗是必然的。如果房主能证明房客对房屋设施使用不当，导致设施损坏，才能要求以押金抵赔偿，这需要房主来举证。“有时候，房主不退押金什么理由都没有，在诉讼中也不到庭，最终肯定要败诉。但有的纠纷是因为房客提前退租，确实给房主造成损失，如使房屋出现空租期。在这种情况下，房主可以与房客协商用押金赔偿。”

本报记者 张鹏
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