外资流入县域房地产市场亟待关注

近年来，随着国内宏观经济的高速增长和房地产市场的持续繁荣，境外资本对于投资房地产业的频率和规模均呈不断上升趋势，投资的范围也由大中城市延伸到县级小城市。以山东临朐县为例，2009年底，房地产业流入港资1000万美元，占当年潍坊市房地产外资量的27.2%，目前已组建了中外合资房地产开发公司并开始运作。
探究外资流入县域房地产行业的原因，一是国内宏观经济的强势表现和人民币持续升值预期吸引外资流入。2009年12月29日，在海外无本金交割市场（NDF）上，人民币兑美元一年期报价为6.6646，即市场认为一年后人民币将升值约2.45%。而至2010年10月15日，人民币兑美元汇率中间价已突破至6.6497。当人民币持续升值时，投资房地产不但能获得人民币升值收益，还可以获得房地产本身增值的收益，双重的投资收益对外资构成了难以抵挡的诱惑。受人民币持续升值预期的影响，越来越多外资开始关注继而通过各种途径进入中国房地产市场，投资热情不断高涨。
二是县域房地产市场正处于高速成长期，市场开发潜力巨大。以临朐县为例，作为经济欠发达地区，大规模市场化开发晚于周边县市，但商品房价格远高于周边县市。近年来，地方政府开始进行大规模小城镇建设，旧城旧村改造总拆迁面积达上百万平方米。2009年临朐县房地产业完成土地开发投资4.7亿元，增长56.6%，商品房销售面积17万平方米，增长54.5%。2010年县城黄金地段甚至卖出了180万元/亩的天价，是金融危机期间地价的.3-4倍；一年多的时间商品房销售价格上涨500-800元/平方米，对外资具有较强的吸引力。
三是地方政府招商引资的政策趋动。目前招商引资成为政府部门考核的一项重要指标，同时房地产行业是最快捷、最显著的拉动地方GDP增长的途径，而且房地产项目由于投资总额和注册资本金额大，也增加了地方税收来源。由于政府的“引资冲动”，外资更易获得优惠的土地价格和税收政策，享受到更多的额外利益。
外资的流入，势必对县域房地产行业的发展和竞争格局产生现实而深远的影响。
外资流入将提升县域房地产市场的吸引力，提高公众对商品房房价的预期。尽管目前仅有少量外资进入到房地产开发中来，但其引起的“标杆效应”和投资的“导向作用”必然使众多房地产企业和社会公众更加看好市场前景，一方面坚定了房地产企业的投资信心，另一方面使公众对房价的市场预期有所提高。
外资流入将加剧县域房地产市场的整体竞争，有可能带动投资性购房。境外资本流入使外资房地产企业加入到土地竟标和市场开发中来，提升了房地产供给水平，在加速整个行业竞争理念出现的同时，也加剧了房地产市场的整体竞争状况，甚至可能带动了投资性、特别是投机性购房。
会进一步推高县域商品房价格的上涨，增大房地产市场泡沫。在房地产商和公众均认可市场前景的情况下，上千万元美元折合近7000万元人民币的外资流入，如果进行房地产项目建设，将加大市场资金供应量，抬高地价和房价；如果直接购买建成商品房或进行投机性的炒作，则直接推高房价，扰乱正常的房地产市场。
未来有可能带动银行配套信贷资金的投放，增加了金融体系潜在风险。目前的房地产开发中，企业自有资金很少，主要是以银行借贷融资为主。如果外资房地产公司利用流入外资作为启动资金购买土地，然后用所购土地作抵押向银行申请贷款。以土地50%的抵押率计算，诸如上述合资房地产公司的开发规模，至少能带来数百万元乃至上千万元信贷资金投入。
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事实上，如果外资房地产企业投资达到不预期，有可能会出现撤资行为，短期内导致外商直接投资波动性加大。大部分房地产公司需要依赖流入的外资作为启动资金进行土地竟标和房地产前期开发建设，如果竟拍失败或投资达不到预期收益，有可能会影响到外资的投资行为。
因此，我们建议：
国家要保持人民币汇率的基本稳定，让汇率在可控的区间内浮动，避免出现单向的直线运行，同时打消境外投机性资本投机人民币汇率的意图。
地方政府应转变招商引资考核机制。树立正确的引资观念，淡化将招商引资规模作为地方考核标准的做法，防止招商引资行为的异化，杜绝境外投机资金借“直接投资”之名行投机牟利之实。
加强对金融机构房地产贷款的监管。加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
外汇管理部门应密切关注房地产市场外资运作的情况，加强对外资结汇行为的监管，有效防止投机资本利用投资房地产进行套利。一是依据资金流入路径认真甄别资金来源、性质、用途，防止非正常资金通过投资途径流入房地产。二是密切关注外资房地产企业跨境流入与结汇情况，通过注册登记、验资询证、年检等手段实施跟踪监管。三是加强人民银行现金管理及反洗钱部门的协作，对外商投资房地产资金流动进行多层次、全方位的监控。
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