海外购房维权难 关注汇率慎选中介

中国看房团在澳大利亚看房。

澳大利亚购买别墅连同别墅的地皮也一并买下，拥有永久产权。
近几年来，特别是金融危机后，投资国外房产开始进入一部分人的视野。在澳洲买房的小雪则认为，2008年汇率低点时买房更划算。专家提醒，海外购房维权存在一定困难，选好中介很重要。
中介
澳洲房产成“全球资金避风港”
家叶海外副总经理黄弼唯记得，在2006年，有澳洲房产公司来广州做推介会，成交量几乎为零，那时海外房产对整个广东乃至全国投资客而言，还是个陌生的领域。黄弼唯透露，家叶海外购买澳大利亚房产的三类客户，移民目的占5成，留学占2成，纯投资占3成。两年前，移民购房的比例多达7成，投资仅1成，几年间，广东纯投资澳大利亚房产的客户增加了2成。
据黄弼唯介绍，去年一位30多岁的外地富豪一次性购买了10套位于澳大利亚悉尼黄金地段的物业，总价达600多万澳元。这位富豪认为，“澳洲房产是全球资金的避风港”。据统计，近年来，澳洲房地产每年保持在10%~15%的升幅，平均每7年翻一番，即便在金融危机时，这一数字也几乎未有太大波动，租金回报率也较高，据美亚置业的苏钊兴介绍，租金回报率（一年的租金额除以房屋的总价）稳定在10%左右。一套同样地段同样户型的房子，在上海每月的租金可能为6000元，在澳大利亚可以租到人民币12000元。
几大国外置业中介都认为，总体而言，澳大利亚的房子处于供不应求的局面，且整个行业较为成熟规范，市场处于良性循环中。“澳大利亚的住房空置率仅为1%，100套房子只有一套没人住，中国的住房空置率最新的统计数据将近35%。”黄弼唯说。
黄弼唯介绍，投资澳大利亚房产的来自各行各业，多是广东省内的，生意人比较多。广州、佛山、中山、深圳都有，暂时还未现大规模的温州炒房团和山西煤老板炒客。美亚置业的苏钊兴介绍，2个月前在北京，有位客人一次性购买了位于澳大利亚、美国等多个国家的16套房产。在广东省内，一般都是一套两套试探性地进行投资。记者了解到，澳洲一套普通别墅一般约两三百万元人民币起价，六七百万元人民币已可买到相当豪华的别墅。
上周六，澳太置业推介的项目位于澳大利亚黄金海岸附近，一线海景洋房售价53万澳元起（1澳元=6.6元人民币），约合人民币300多万元。这些海景洋房大概每套在120平米左右，每平米售价在3万元人民币左右。
目前在几大中介出售的澳大利亚楼盘中，50万澳元左右的别墅不少。位于墨尔本的一个别墅项目，售价48万澳元起，不到300万元人民币，并不见得比国内的一线城市贵。
中介承诺年租金回报率达8%
在澳太置业的房产推介广告中，投资澳洲房产和中国房产的不同被细心地进行了列表比较，条目竟多达十多项，其中包括拥有永久产权、首付低、还款灵活、风险低、管理规范等优势。
在这些优势当中，“永久产权”是国外房产置业顾问公司最常用的卖点。中国的房屋产权为70年，澳大利亚则没有此限制，只要你购买了一套房子，这套房子世世代代就属于私人财产，拥有永久产权。对于许多国外购房者来说，拥有不小的诱惑力。
回复该发言

另外还有如移民加分、签证变得更容易等等优势。对于投资客来说，当地银行能提供高额贷款也是一笔相当划算的买卖。据了解，目前澳大利亚的银行能提供给国外购房者的贷款一般在7成左右，最高可达8成，中国人在澳大利亚买房，可以只付2~3成的首付。
据了解，现在的海外置业房产中介大多可以提供一条龙服务，从介绍房源到签合同办手续，乃至房屋的租售和管理都可以全部代理。不少房产中介承诺第一年的租金回报率可达7%~8%。
买家
澳大利亚目前购房政策更宽松
2008年，结束在国内本科学业的小雪在昆士兰的一所大学读研，当时，在金融危机的大背景之下，澳洲的经济也受到影响，澳元对人民币的汇率一度走低，被认为到达“历史低点”，澳元对人民币汇率一度达到1∶4.5左右，而在此一年前（2007年）澳元对人民币的汇率曾一直保持在1∶6.5左右。根据当地购房规定，像小雪这样的留学生只能购买新房或期房。小雪开始考虑在大学周边买公寓，每年留学生数量越来越多，离大学不远、位于市中心的公寓颇受欢迎，出租行情不错。“一个人住比较害怕，所以想到时可以租一间房出去”，于是小雪锁定了两房单位。
小雪找到了长期在当地做地产中介的华人朋友，由朋友帮忙花了约30万澳元买了一套两房的公寓单位，“当时亲戚认为挺不值的，因为公寓不带土地永久使用权，而在一些偏远的地段买带地皮、有花园的房子也差不多这个价”。她告诉记者，但考虑到交通方便、租值高，她还是买下了这个高层公寓。根据当时的汇率，大概花了140万元人民币。
2009年中，小雪搬进了自家的房子住，把另一间屋租给了韩国同学，租金大概是200澳元/周左右。她算了一笔账，一年中大概有40周的时间是保证能将房子出租的，租金收入在8000澳元左右。现在澳元对人民币汇率上涨到1∶6.6左右，每年租金收入大概有5万3千多元人民币，“够我当零花钱了”，她笑说。算上汇率上涨和房价上涨，目前她这套小公寓市值超过200万元人民币。
2009年澳洲对海外人士购房的规定进行了调整，目前条件更加宽松，澳洲的房价上涨颇为厉害。在布里斯班，华人地产中介行越来越多，小雪说：“很多学校的大陆留学生同学，也是刚到澳洲就开始考虑买房的事情了，很多人还贷款买”。她觉得自己在汇率低点买房更实惠：“表姐2009年在广州买房也是两房，要110多万元，出租一个月3000多元人民币，还不如我”。她在布里斯班买的公寓两房密度相对较低，10层楼只有40多户人家，居住环境好很多。
买家称海外买房一周搞定
家住广州的王先生两个月前购买了澳大利亚墨尔本大学附近的两套80多平米的两居室，每套售价45万澳元，折合人民币200多万元。王先生坦言，当初买这两套房子就是考虑到国内的房地产和股市都不太稳定，不断出台的房产新政对房产投资进行了限制，他怀着试一试的心态购买了澳大利亚的房产。
在国内拥有多处房产的王先生此次购买两套澳洲房产只花了一个星期就拍板了，他认为国外买房并没有他想象的那么复杂，他告诉记者，两套房子第一套获得了7成的贷款，第二套获得了7.5成的贷款，交楼后他将放租。“房子在大学附近不愁租，每套房一个月的租金差不多有1600澳元，我所还的银行贷款每个月差不多2000澳元，可以‘以租养供’，每个月只需还400澳元贷款，相当于人民币2500元左右。”王先生表示，这套房子售价不比广州一些核心地带如珠江新城贵，但房租却每月能达到1万元人民币左右，每年房价还有10%左右的升值空间。虽然他将为此付出18000澳元，约合人民币10万元的各类税费，但长远来看他认为是一笔不错的投资。
回复该发言

限购令出台后，王先生正考虑再次在澳大利亚置业。他透露，自己的孩子现在读小学，将来也不排除去澳洲留学，在那边有套物业，可以出租或自住。
提醒
国外购房涉多种收费投资需谨慎
国外房产也拥有诸多限制，其中最具代表性的是不少国外房产要征收各种名目的费用。
苏钊兴介绍，购买房产需要交纳市政费、律师费、印花税、个人所得税四项费用。其中市政费为房屋总价的1%左右，律师费为1%~2%（在澳大利亚买房是一定要请律师的，这笔钱省不了），印花税根据各城市不同，收费在房屋总价的3%~5%左右，此外房屋若是租售，还需交纳一定比例的个人所得税。其中以印花税为例，一栋人民币150万元的房子，在澳大利亚需交纳约人民币70000元的印花税。若房屋要委托当地中介机构代为租售打理，也需花费一定的服务费。
“在美国，各种关于房产的收费更繁多，包括物业税、遗产税等多项费用。更关键的是，现在很多美国银行都不愿贷款给中国人，原因是中国没有完善的个人信用体系。这也是为什么美国购房在中国没有热起来的缘故之一。”苏钊兴告诉记者。
专家：海外购房如“隔山买牛”
对于限购令下的澳洲买房热，知名房地产专家韩世同(博客)认为，房地产市场是一个呈现周期性变化的市场，澳洲也不例外。虽然澳洲近年来房地产呈现稳步上涨的趋势，但未来走向如何谁也无法保证。
“房地产会受货币和金融等各方面因素的影响，前两年金融危机时澳元对人民币汇率曾达到30%~40%的波动。”韩世同说，目前来看，澳大利亚房价处于历史较高峰位，万一从高处往下滑也很有可能。韩世同举例说，英国的房地产涨了十多年，最近几年开始有所回落，美国房价也曾稳步上涨，但后来却跌到低谷。从房地产投资角度来说应“低位买进高位卖出”，而目前澳洲的房地产价格并不一定是投资的最佳时机。
韩世同认为，若有子女在澳洲留学、有移民打算或具备澳洲国籍，投资澳洲房产未尝不可，但除此之外的纯投资就要谨慎考虑了。“异地投资的风险大，海外买房犹如‘隔山买牛’，如果出现迟交楼等问题，业主要维权则存在一定困难。目前海外房产代理公司发展的历史不长，不少海外房产中介只是由华人开办的几个人的公司，万一出现什么问题维权可能相当难，因此在选择海外房产代理公司时要特别谨慎，要选择大型、有信誉度的中介。”
回复该发言