深圳限购满月买卖双方各藏算盘 或惜售或出货

被各方称为最严厉的深圳版“限购令”出台一个月以来，深圳房价并未出现预期中的下跌，买卖双方的心态也出现了从未有过的微妙，各自敲起了如意算盘：二手房市场，业主惜售，导致个别片区房源紧张，购房者则看多买少；开发商的主流仍然是“等等看”，降价意愿极小。
购房者：看房活跃 期待降价
媒体从业者曾小姐一直希望在楼市等待抄底，但却错过了2008年的大底，至今仍未置业。“限购令”出来后，已经有两岁宝宝的她不想再等，于是10月份趁楼市调整之际，又出来看房，寻觅到了福田保税区一套155万元的三居室，但业主并不接受议价，令她很失望。
中原地产市场部总监王世界介绍说，10月中旬以后，活跃看房的人开始增加，主要是像上述曾小姐一样前期等待的人群，觉得现在是入市购房好时机。
不过，买方要求降价的心理也比较强烈。美联物业深圳营业部副总经理袁新友说，出来看房的人虽然有所回升，但与“限购”出来之前相比，人气还是比较差，并且是“看多买少”。“主要是看有没有降价，另外，购房‘指标’少了，导致购房者出手之前也非常谨慎。”
另外，由于传言11月份开始，二手房过户将按照评估价算个税，阴阳合同将取消，部分买家也在等待政策落地，不敢出手，怕政策变动带来纠纷，或期待税费出台打压楼市。
投资客：观望住宅 投资商铺
“最近政策变来变去，我近几个月未交易过。”居住在深圳的香港投资客碧云告诉记者，限购出来后，也在观望中，而且近期银行普遍提高首付、用贷款套数来限制，像2009年那样的银行“大放水”一去不返，所以，她认为这些政策对于楼市投资的短线操作非常不利。
也有投资客在积极介入商业地产。深圳资深投资客邹建民近日接受记者采访时就表示，近期他对商铺的兴趣比较大。因为在通胀压力下，他认为商铺的租金回报率如果能超过5％就能介入，比放在银行2．5％的利息要划算。
深圳周边城市的新楼盘增加了深圳投资客的身影。深圳众厦地产总经理助理林晓华告诉记者，该公司代理的多个惠州楼盘近期都卖得不错，例如，惠州南部新城区的“合立方”有30％的单位购买者就是深圳人。
业主：心态矛盾或惜售或出货
记者了解到，二手房市场业主的心态目前比较微妙。
一方面，是大多数业主惜售。限购后，不少有超过3套物业的业主担心房子卖掉后，不能再买；或是因为7折利率取消，未来或还会加息，按照评估价征税等，总之再买房的成本大大提高。美联物业深圳营业部副总经理袁新友说，这部分业主放盘意愿小，并不急卖，个别还涨价5％左右。
另一方面，也有业主愿意接受议价，赶紧出货。例如在炒家比较集中的片区大户型楼盘，罗湖区的东方尊峪、盐田区的万科东海岸、福田的金域蓝湾等，炒家为了出货，愿意比市场价低10％出售。
袁新友说，目前第一类业主的比例较大。
正是由于大部分业主惜售心理，目前二手房市场并没有出现预期的普遍降价行情，据中原地产市场研究部总监王世界介绍，10月二手房市场显得有点供不应求，供求关系比大约为0．7，个别楼盘房源紧缺。
开发商：卖房热情减
限购推出后的10月份，开发商卖房子的热情急剧下降。
据了解，10月份仅有首座（资料、论坛)、山海阳光园（资料、论坛)、华海澜湾、信义湛宝大厦、御府名筑（资料、论坛)、世纪新城、西津美地、万豪月半山（资料、论坛)等8个纯新项目入市，老盘新推的只有桃源居首府和阳光天健城（资料、论坛)，推售量共计约4400套，与9月的全市18个新老项目开盘加推，9347套的推盘量相比一落千丈，直接腰斩。
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深圳知名地产评论人弓鸣介绍说，限购后，除了推迟开盘观望，也有开发商担心越等越糟，于是降低市场定价预期，尤其是新盘集中的龙岗中心城压力较大。
双拼户型为主的楼盘，也有开发商绞尽脑汁如何避开“限购令”。记者采访的多位深圳开发商表示，目前业内有企业打算拆分双拼户型来卖，但这一招很难实施，因为拆分后户型结构会很不合理，采光通风都会有问题。
开发商想到的第二招，就是只过户给消费者双拼户型中的一套房，剩下一套房开发商和消费者签订认购书，但不过户，但两套房消费者都能完整使用，等到将来限购取消，再过户。
在新房的成交方面，弓鸣说，国土委的官方数据滞后，实际上10月新房成交量下滑很厉害，只是某些非双拼的大户型还卖得动，限购前市场深受投资客喜爱的公寓和小户型反而卖得一般，因为买房“指标”减少后，在能力承受范围下，购房者便利用仅有的“指标”购买尽可能大的房子。
新闻链接：9月底“双限”政策出台
（深圳商报 记者 董超文)9月底，国家和深圳市分别出台“限贷令”和“限购令”，对楼市进行新的一轮宏观调控。
“限贷令”要求各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50％、贷款利率不低于基准利率1．1倍的规定。
9月30日，深圳出台“限购令”。在深圳市暂时实行限定居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)购房套数政策。规定深圳本市户籍居民家庭限购两套住房。对于能够提供在深圳一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套住房。暂停无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在深圳购房。
此后，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0．25个百分点，由现行的2．25％提高到2．50％；一年期贷款基准利率上调0．25个百分点，由现行的5．31％提高到5．56％。
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