轮番调控威力未显 10月楼市成交近两万套创新高

一、市场概述：成交将近两万套创下年内新高 外围区域成交占七成以上
在9月份，“量价”均创下年内新高后，国庆前夕出台“9.29”政策给楼市降温，自此之后接二连三的宏观调控政策更是一波接一波，最新出台的限购令和加息，更是如同紧箍咒一样。但是，轮番调控的威力似乎来得比较晚，广州楼市在10月份的成交依然一片红火，成交量再次创下年内新高。
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，10月1日-10月31日，广州市（十区二县）网签成交17214套，环比增加38%；网签销售面积为185.3万平方米，环比增加45.1%；网签金额约216.68亿元，环比上月的158.06亿元增加37.1%。不过价格方面，网签成交均价约为11695元/平方米，环比微跌5.5%。从成交看，“银十”比“金九”还要厉害，轮番调控依然还未显示威力。
除开增城与从化，10月份全市十区一手住宅成交均价为13173元/平方米，环比微跌3.45%，与上月基本持平。成交面积则达到144.6万平方米，环比涨幅达37.19%，10月轮番调控以来，成交量不降反升，实在让人大跌眼镜。
从区域成交情况来看，中心六区10月一手住宅均价达19540元/平方米，环比上涨3.47%；成交面积为44.9万平方米，环比下降6.65%，占广州十区二县交易面积的比例为24.21%，比上月占据的比例增加13.48%。新四区与二县市一手住宅均价则为9184元/平方米，环比上涨8.85%；成交面积则为140.4万平方米，环比增加76.38%，占广州十区二县交易面积的比例上升至75.79%。由此可见，外围区域的成交远比中心市区来得活跃，并占据了七成以上的比例。
从热点楼盘来看，10月份成交排名前三的楼盘分别为广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）、广州雅居乐十年小雅（资料、团购、论坛、二手）以及雅宝新城（资料、团购、论坛、二手）。从10月份全市成交前十大楼盘来看，几乎全部为郊区盘，“万元盘”仅有三个。从成交价位区段情况来看，10月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有149个，占据发生成交楼盘总量的47.45%。由此可见，由于郊区低价盘成交活跃，带动10月份广州一手住宅均价再次创下年内新高，这也是为什么在轮番调控下成交量反而大增的原因
在10月录得有成交的楼盘当中，均价前三名依次为凯旋新世界、博雅首府和帝景山庄（资料、团购、论坛、二手），成交均价均超过30000元/平方米，其中凯旋新世界达到60000元/平方米以上，创造了广州成交均价的新高度。集团方面，凭借着十年小雅的热卖，雅居乐地产依然位居10月份房地产企业销售榜首，碧桂园控股位居次席，新世界则位居第三位。
由于很多新货在“金九银十”已经消化得差不多，加上政策趋紧，不少开发商已经提早推货或者延迟开盘，10月份广州一手住宅新增供应也因此出现大幅减少的现象，根据网易房产数据中心统计显示，10月广州住宅新增货量约6964套，较9月大幅减少10496套，11月初全市未售货量约67105套，市场可售库存处于一般水平。
除此之外，10月全新上市楼盘共有15个，旧盘新推14个。在中心六区方面，三大老城区供货尚算平稳，其中越秀荔湾的新盘元邦明月星辉和正佳东方国际公寓大概能提供600多套的货量。而海珠区也有一个全新盘印象琶洲公寓以及两个旧盘新推，成为其供应主力；此外白云区也有三个全新盘面市，分别为秀山一品、大一山庄（资料、团购、论坛、二手）和卡布奇诺。
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外围区域方面，最值得关注的是增城以及从化区域，由于新政下的限购令限制范围并不涉及增城以及从化地区，这两个区域的新盘新货将格外受到关注，尤其是新塘片区，近期成交相当活跃。
尽管“9.29“以来，广州楼市受到限购令、加息等政策的夹攻，但是在限购令出台之前的空挡期，受到政策预期的影响，不少买家已经出手购房，因此也有了“银十”较好的成交态势。加上供应量巨大的亚运城在国庆前后发售，10月共录得成交套数3239套，也成为广州十月楼市成交量大涨的幕后推手之一。
目前政策进入了空前严厉的阶段，并有房产税改革的风声传出，意味着未来政策将进一步趋紧。虽然房价依然未现大幅下滑的现象，但是“10.15”限购令出台后，中心市区的成交量已立即下跌，网易房产预计，随着轮番调控的威力显现，若房产税出台，加上11月是亚运会举办的日子，楼市成交将渐趋平淡。但由于新增货量不多，加上工地停工，11月或将出现成交惨淡价格依然死撑的局面。
第一页：市场概述
第二页：数据分析
第三页：10月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
二、数据分析：
(一)广州市新建商品住宅供应情况、网签情况
（1）新增预售商品住宅情况
根据网易房产数据中心实时监测阳光家缘网的数据显示，2010年10月广州市十区二县住宅供应增加6964套，比上月的17460套减少60.1%；新增加面积66.4万平方米，比上月的201.8万平方米减少67.1%。
（2）广州市一手房网签情况
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，10月1日-10月31日，广州市（十区二县）网签成交17214套，比上月的12470套增加38%；网签销售面积为185.3万平方米，环比上月的127.7万平方米增加45.1%；网签成交均价约为11695元/平方米，环比上月的12376元/平方米下降5.5%；网签金额约216.68亿元，环比上月的158.06亿元增加37.1%。
广州市一手房网签情况对比时间/网签数据套数面积(万平方米)金额(亿)均价(元/平方米)2010年9月12470127.7158.06123762010年10月17214185.3216.6811695环比增减38.00%45.10%37.10%-5.50%
（3）区域新建商品住宅网签情况
从10月网签数据来看，网签套数最多的是番禺区，达到5824套，网签面积达到573938平方米，网签金额超过73.6亿元，其次是花都区，网签套数达2756套，网签面积达到278392平方米，网签金额超过17.7亿元。其中萝岗区及黄埔区成交套数均少于100套；网签成交均价最高的是天河，达到27335元/平方米，越秀和海珠次之，分别以23997元/平方米和20363元/平方米居于第二位和第三位，最低的为花都区，成交均价为6372元/平方米。
网签成交数据统计区域已售套数成交面积成交金额均价未售套数未售面积全市1721418533052166802686311695671058707992从化119412868684270129065483310472021南沙101012296693858670776321542228273增城22882981491954040624655385021231570天河83311571331630443162733592371183887海珠834834301689181388203635189596136番禺5824573938736246280712827138441664
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109白云1426147870186608807626294644653120花都275627839217740031646372146431952416荔湾505541491004040567185423260385793萝岗422414274381191154354095439越秀41438723928488358239771982204057黄埔8888751179514471329041241171


从图表上看，2010年10月成交均价最高为天河，达到27335元/平方米，其次是越秀、海珠、荔湾等，最低的是花都、从化和增城。


从图表上看，2010年10月网签套数最多的是番禺，为5824套，其次是花都和增城，分别为2756套和2288套，最少的是萝岗、黄埔和越秀，分别只有42套、88套和414套。


从图表上看，2010年10月网签面积最多为番禺、增城和花都，分别为573938平方米、298149平方米和278392平方米。究其原因，是因为番禺有广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）、广州雅居乐十年小雅（资料、团购、论坛、二手）等的热销。
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第二页：数据分析
第三页：10月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：11月楼市展望
第六页：典型案例
（4）10月之最
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（二）一手房网签数据成交情况分析
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，10月1日-10月31日，广州市（十区二县）网签成交17214套，比上月的12470套增加38%；网签销售面积为185.3万平方米，环比上月的127.7万平方米增加45.1%；网签成交均价约为11695元/平方米，环比上月的12376元/平方米下降5.5%；网签金额约216.68亿元，环比上月的158.06亿元增加37.1%。总体而言，“银十”与“金九”相比，呈现量涨价跌的态势。
数据显示，2010年10月全市十区网签面积为144.6万平方米，而根据广州房管局公布的数据，2009年10月全市十区一手住宅交易面积为54.90万平方米，同比增加163.4%。从均价上看，2010年10月广州全市十区网签均价为13173元/平方米，2009年10月广州市十区一手住宅交易均价则为10078元/平方米，同比上涨30.7%。
1、区域成交情况
从区域成交情况来看，中心六区10月一手住宅均价达19540元/平方米，与9月相比，环比上涨3.47%；成交套数为4100套，环比下降10.5%；成交面积环比下降6.65%。中心六区交易面积占广州十区二县交易面积的比例为24.21%，比上月占据的比例下降13.48%。而新四区与二县市一手住宅均价则为9184元/平方米，与9月相比，环比上涨8.85%；成交面积环比增加76.48%。从数据上看，新四区二县成交量有大幅的增加。
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2、网签楼盘情况
据统计，2010年10月有网签成交记录的楼盘共计314个。其中成交套数最多的为广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）和广州雅居乐十年小雅（资料、团购、论坛、二手），分别为3332套和754套；成交均价最高的是凯旋新世界（资料、团购、论坛、二手），为63618元/平方米；成交金额最高的集团是雅居乐地产控股有限公司，为15.46亿元。
从成交价位区段情况来看，2010年10月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有149个，占据发生成交楼盘总量的47.5%；10001-15000元/平方米的楼盘有51个，占据发生成交楼盘总量的16.2%；15001-20000元/平方米的楼盘有54个，20001-25000元/平方米的楼盘有37个，25000元/平方米以上的楼盘有23个，占据的比例为7.3%。
从分布的区域来看，2010年10月成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布在花都和增城；成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在天河、海珠和越秀；成交均价在10000-15000元/平方米之间的楼盘主要集中在番禺和白云。
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三、11月楼市展望

（一）29个全新盘将上市 亚运城板块持续大热
根据网易房产数据中心统计显示，10月广州住宅新增货量约6964套，11月初全市未售货量约78977套，10月全新上市楼盘共有15个，旧盘新推14个。
中心六区方面，三大老城区的新货供应也尚算平稳：受新政限购令的约束以及产品本身的特殊性，原本定于10月推出市场的元邦明月星辉不得不调整内部营销战略，延迟到11月才开盘；而位于环市东花园酒店旁的正佳东方国际公寓预计货量约400套。该盘由于地理位置优越以及周边配套完善，有望成为11月最受关注的老城区盘；而海珠方面主要是罗马家园新推“威尼斯庭”新组团以及馨润尚寓（资料、团购、论坛、二手）（英豪花园）新货作为海珠该月的新货主力。而在新港中路则有全新盘——印象琶洲公寓的上市。在少有新货露面的新港中——赤岗板块里，该盘的上市也会在一定程度上引起市场的关注。此外，白云区也有三个全新盘面市，分别为秀山一品、大一山庄和卡布奇诺，其中大一山庄的面世时间已经是一推再推。奈何其所谓名列“中国十大超级豪宅”榜首以及项目产品独特的稀缺性，该盘仍受市场的强烈关注；而卡布奇诺则为小面积的公寓产品，适合首次置业者；而位于走马岗的秀山一品也将在11月份推出市场。该盘总货量仅有130多套，但户型涵盖面比较广，而且靠近广园西路以及周边有很多专业市场，该盘的销售受外界看好。
外围区域方面，最值得关注的是增城以及从化地区。
由于新政下的限购令限制范围并不涉及增城以及从化地区。因此增城和从化区在11月份的销售预计不会受太大的影响。特别是在增城，金泽豪庭（资料、团购、论坛、二手）、合景誉山国际（资料、团购、论坛、二手）以及恒大山水城等大盘将会在11月份大量出货，这使得本已货量盈余的增城有更多的选择。而“碧桂园双娇”——碧桂园凤凰城以及碧桂园豪园则是不约而同的在11月份各自推出较为高档的别墅组团。
（二）10月楼市量价齐升 广州亚运城火爆上市
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新政实施之后（9.29后），网易房产在广州全市抽查了100个楼盘的成交价进行对比，广州有53%的楼盘依然出现涨价的趋势，仅25%的楼盘价格小幅下滑。其中涨幅最厉害的为珠江新城某豪宅盘，前后均价相差15226元/平方米，涨幅为31.61%。而花都盘万虹花园的成交均价从2字头升至4字头，涨幅最大，为48.67%。另外，白云盘白云尚城，越秀盘东山一品和颐和雅轩（资料、团购、论坛、二手）都有较大的升幅，涨幅都超过2000元/平方米；另外增城盘碧桂园凤凰城、海伦春天、锦绣新天地（资料、团购、论坛、二手）等都有不同的涨幅.
各区价格方面，从近期开售的新盘新货来看，鉴于各自卖点鲜明，价格仍处于高位，像近期开售的东山领汇广场，有双地铁和名校概念，其成交均价就达27000多元/平方米，而海珠区的万科华庭成交价也接近25000元/平方米，两盘的销售成绩都不俗，可见仍不乏购买力。因此，可预期老城区价格下降的幅度不会太大，优惠主要集中在开盘前的认购登记，以及黄金周期间以一口价或赠送管理费等形式促销。外围区域方面，亚运城开盘价格比预期稍高仍获热销，会对周边的楼盘产生一定的提振作用。此外，花都、增城供应量较大，供过于求的情况仍比较明显，“4”“5”字头的产品选择也较为丰富。
由于限购令等多种政策的打压，部分定于11月左右开盘的项目都有所推迟。但南部也是有不少的楼盘逆势开盘：奥园广场10月30日开卖。据悉，当天该盘成交近260套，商铺以及公寓成交总额达到9.1亿元；海伦堡也陆续推出高档洋房，均价也有所微升；而雅居乐剑桥郡也定于11月上旬推出新一期洋房产品，货量也达到近千套。业内人士认为，随着亚运停工令的深入执行以及大部分开发商陆续完成本年度的销售任务，还有市场的焦点转移到即将开幕的亚运会，11月份的广州楼市很大可能掉入到“货少价高”的困扰里。
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四、典型案例
（一）广州雅居乐花园
广州雅居乐花园花园于9月18日推出十年压轴之作“十年小雅”，总货量1600多套。经过黄金周一轮冲锋式的热销，广州雅居乐十年小雅（资料、团购、论坛、二手）10月销售696套，仅次于亚运城排在全市第二。据悉，广州雅居乐花园“十年小雅”的一些热销户型已经全部售罄，目前可供应的户型主要集中在149平方米的园景四房，以及少量的75、89平方米的两房和三房户型。据了解，雅居乐集团基本完成本年度近80%的销售任务，发展商的销售压力大减。因此十年小雅的尾货售价不降反而微升，在售尾货均价达14000元/平，比开盘时的微升200元/平。
（二）广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）
五大巨头貌似都提前“嗅”到猛烈新政即将到来，广州亚运城于9月底中秋节前抢闸发售。虽然之前号称售价最低的是媒体村，但媒体村上市价也是11000元/平起。算起来，亚运城的起步价也达到近90万！虽然售价高于之前的吹风价，并且出乎很多人的预料。但在疯狂的金九银十，亚运城还是以单月销售超过3000套的成绩凯旋告捷开盘首月。而随着新政的深入执行以及广州限购令等细则陆续出台，退订退房等情况也在该盘偶有出现。但这也无碍市场对其的热捧。据悉，开发商经过了一段时间的停售以及战略重新部署，广州亚运城也在近期重开第二波的发售潮。由于第一波销售的强势，开发商也更有底气的把全部货量的均价提高1000元/平。尽管如此，从开发商到市场都一片看好该项目今后的销售前景。
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（三）时代南湾（资料、团购、论坛、二手）
位于南沙的时代南湾于10月1日开盘，开售价格为9800/㎡。据网易房产监测阳光家缘成交数据，该盘上月成交428套，而开盘当日即售出300多套。该盘的跑出多少出乎市场的预料。毕竟该盘推出的背景是在新政出台不久；而且该盘位于距离市区较远的南沙区；再且，南沙区的洋房新货均价约6000～7000元/平，该盘高出同区均价不少。据悉，时代南湾开盘共推出3栋洋房，包括有169㎡的四房两厅、147㎡的三房两厅、95㎡的两房两厅等。业内人士认为，该盘以黑马跑出的原因有三：一、该盘定位为享受型产品。项目背山面海，纯正的海景盘。因此较高的定价也得到部分置业享受型买家的青睐；二、南沙靠近亚运城，客观上享受到亚运板块的热炒也带动了南沙区的受关注度；三、该盘靠近虎门大桥等珠三角交通要道，因此该盘的受众比较多元化。
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