一套豪宅需缴税175万 深圳“阴阳合同”将消失?

原计划本月启动的深圳二手房交易按评估价征税方案由于部分细节尚待完善，加之一些技术环节问题需要解决，将暂时不会启动，具体何时启动，目前尚无明确的时间表，但深圳市地税局表示，“该项政策一定会实施。”


新政如实施将打击逃税
作为打击二手房交易市场中长期存在“阴阳合同”的一项重要政策，深圳对二手房交易按照评估价征税的相关方案上个月已经制定完成，地税部门表示，根据工作计划，将于本月正式启动实施。有相关人士则透露，深圳市按评估价计税，实施方案远比预计的简单，不需要每一笔交易都找评估机构评估，而是由政府相关部门定期发布片区物业基准价格，在二手房交易中，按照基准价格征收。
由于在二手房交易市场上，一直以来普遍存在以“阴阳合同”的方式逃避房产交易中的个人所得税、营业税。一旦按照评估价格征税，交易成本主要集中在营业税和个人所得税，按照现行的征税办法，不足5年的普通住房交易按差额的5%征收营业税，此外所有商品房交易都要征收差额20%的个人所得税。深圳地产界业内人士曾经评估，按评估价计税后，每套普通住宅房产交易税金增加10万元交易成本将成为普遍现象。
上周二手房交易量暴增
该政策此前在传言阶段便引发了市场的强烈反应。在深圳出台“限购令”，楼市交易受到重大抑制后，世联地产本月1日发布的数据显示，上周深圳的二手房成交量连续第三周大幅增长，而上周更是创下单周成交新记录，环比增加173.7%。
分析认为，二手房成交量继续大幅度反弹，与此前传言本月将按二手房估价征税的新政有关，房产买卖双方均担心由新政引起的交易成本上涨问题，甚至在上个月最后一个工作日的29日，深圳房地产产权交易中心出现了火爆的过户场面。由于传言本月1日开始二手房交易将按照评估价格征税，出现了千余人排队赶着过户的情形。
新方案需细化暂缓实施
据了解，用来作为二手房交易中征税标准的评估价格，一方面要参照市场交易价格，另一方面物业管理、楼龄、学位、楼层朝向、户型、装修等各种具体因素如何体现，也成为基准价格制定中的难点。
南都记者昨日获悉，地税部门原本计划在本周召开相关发布会正式启动该方案，但在方案出台前，税务及国土部门在前天再一次召开了由相关领域专家、学者以及纳税人和行业人士各界代表参与的座谈会。各界对方案提出了一些新的建议，现有方案在一些细节上需要完善。
市地税局副局长、新闻发言人杨龙表示，方案基本思路是将全市划分了几十个片区，确定各自的基准价格，同时也对一些特殊楼盘采用了有针对性的评估。在座谈中，各方面的代表均提出，对于一些特殊情况，尤其是特殊楼盘的价格评估认定等，如果评估参考价格不准确，很容易在房产交易中引起争议，双方需要通过申请复议等方式解决，一定程度上会影响到政策的执行。
为了二手房评估系统的启动，深圳市房地产产权交易中心此前已经对相关系统进行了技术上的测试，在测试中也发现了系统本身需要进一步完善和改进的地方。
杨龙表示，前日晚间，在和国土部门沟通后，决定目前不再按照原计划推行，将根据各项工作进展情况，包括方案细节的制定、系统的完善等内容，再决定启动时间。目前对于何时启动则并没有明确的时间表。“但按照评估价格征税这件事情，我们是肯定要做的。”杨龙表示。
新政参考
一套豪宅二手交易或缴税175万
回复该发言

以香蜜湖豪宅水榭花都（资料、论坛)一期某住宅为例，假定该200平方米商品房在2005年底购买时价格为300万元，目前市场价逾千万元，在评估价征税出台前，买卖双方若采用阴阳合同逃税，可以以300万元的成交价格缴纳各种税费，逃避房产交易中的房产升值后转让收入额减去住房原值后的增值部分产生的费用。而按照房产评估价，假定该楼盘评估价格为每平方米5万元，该套住房评估价为1000万元，意味着买卖双方将需要另外支付140万元的个人所得税(交易差额20%征收个人所得税，即(1000万元-300万元)×20%)。
此外，对于不足五年进入市场进行交易的房产，需要征收差价5%的营业税，如果按照“阴阳合同”的做法，规避了差价这部分。对于这套房产，需要缴纳35万元的营业税(交易差额5%征收营业税，即(1000万元-300万元)×5%)，这意味着该套房产在交易过程中，总共将需要多支付175万的税款，几乎可以购买一套住房。
水榭花都豪宅
面积：200平方米
原价：2005年底300万元/套购入
假设评估价：5万元/平方米，市价1000万元
个人所得税：
(1000万元-300万元)×20%=140万元
营业税：
(1000万元-300万元)×5%=35万元
共计缴税：175万元
新政影响
业内人士：没必要短期内再出台遏制交易新政
“我认为目前还有些细节需要完善，或者目前还不是真正需要执行的时候”，深圳地产界资深人士张伟表示，曾有官方人士向其征询意见，他提出三点建议，一是在目前房价上涨已经得到遏制、成交量大幅下跌的市场情况下，没有必要在短期内再出台新的政策；二是目前对经手中介公司设置了处罚标准，但是对于买卖合同双方违规该如何处罚还未置一词，在实际征收的过程中，仍然无法从根本上解决阴阳合同的问题。三是之前多轮合同都是按照原价执行并且已获得暴利，从这一轮买家开始清算，对于这轮买家不公平。同时，他还认为有些细节尚未解决，比如目前是否所有二手房社区都已经确定评估价？小产权房和无产权房过户如何评估和征收？这些细节不完善，也会存在对于其他执行人的不公平。
市场反应：担心涨幅过大二手房无法交易
美联物业深圳区营业部总经理江少杰表示现在观望情绪很浓，合同都不知道怎么签，新增税费可能会变成很大的一笔费用，谁来承担成为大问题。他以水榭花都（资料、论坛)为例，原价100万元左右的房子，现在市值已经在1500万-2000万元，如果按照差额20%征收，仅此一项税费就需要上百万元。
至于真正执行之后对于市场的影响究竟会有多大，招商置业市场研究中心研究主任廖晖一语中的，“只要看看上周二手房的成交反弹有厉害，就知道对于市场的影响有多大”。
中原地产蛇口区总监郭辉也认为，如果按照差额20%来征收，那些涨幅巨大的老房子可能再也无法交易，市场会迅速陷入非常低迷的状态，如果以评估价1%-3%来征收，则可为将来征收房产增值的个人所得税清理掉历史遗留问题。
买房者：相关部门应提前宣传政策
“我真是松了一口气。”在得知二手房交易按照评估价格征税的政策将暂缓执行后，市民卢先生说这对自己来说是重大利好。
卢先生在上个月上旬看中了一套位于景田片区的单身公寓，以76万元成交，卢先生随后支付了5万元定金。但就在办理过户的过程中，传出了深圳将按照评估价格开征房产税的说法。业主房产证上购买该套房子的价格仅为42万元，如果按照市场评估价格，对差额部分开征20%的个人所得税，意味着卢先生将多出6万多元的税款。按照目前双方签订的合同，一旦新政执行，多出的这笔费用很可能要由卢先生支付。
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卢先生说，最近一段时间一直在关注政策何时启动，但干着急没办法，现在听到这个消息，感觉松了一口气。
“我建议，政府相关部门，在计划推出这个政策前，提前一段时间对这个政策对公众带来的影响，也能通过媒体广泛宣传，提醒市民在签订合同的时候要考虑到这些因素，不然就真有可能得凭空多掏不少钱。”
延伸阅读：抢闸过户上周二手成交创新高
上周深圳新房、二手房成交都现暖意，中原、港置、美联等中介的跟踪数据显示，在连续两周成交骤降之后，上周(10月25日-31日)，深圳新房成交开始回升，成交套数853套，环比升6.89%；成交均价20485元/m 2，环比降5.44%。
相比之下，二手房成交的增幅则令人咋舌。数据显示，上周深圳二手房共成交6554套，周成交量创今年以来新高，环比增幅高达174%。10月29日一日，二手房成交量更是创下1787套的天量。从最近八周的走势看，全市二手房成交量自10月初以来已连续三周上升。
从区域上看，上周深圳六区二手房成交量均有大幅上涨，其中宝安、龙岗两区涨幅尤为明显。宝安更以22%的占比、282%的成交增幅，居于六区之首。
业内认为，二手房过户井喷，最直接原因是市场传闻11月份要按评估价征税，购房者集中于10月底赶政策末班车办理过户手续。因此上周成交量大涨是短期行为，并非市场趋势。
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