限贷限外令击中要害 河北燕郊房价普跌三成

与北京通州一河之隔的“房地产之城”——河北燕郊，在当地严厉限贷令和限外令等政策的调控下，曾异常火爆的楼市已经冰冷。中国证券报记者调查发现，2010年4月均价达到11000元/平方米的燕郊楼盘，目前已降价约30％。楼盘销售不动，当地开发商很着急，普遍幻想政策松动；投资客则陷入观望，预期价格还会再降。
单价普跌3000元
向东走过已经干涸的潮白河，便从北京市通州区进入河北三河市所属的燕郊经济技术开发区。尽管只有一河之隔，但潮白河两岸的房地产开发却呈现出截然不同的景象。河西是低矮的平房，大片的农田和树林；河东，矗立着无数已经封顶或正在施工中的高层楼房，随之而来的是各楼盘项目广告牌，充分展示了燕郊“房地产之城”的面目。在穿过燕郊区域的102国道两边，自西向东密密麻麻地布满了各大楼盘的售楼处，500米内甚至能找到同一楼盘的两个售楼处。民间更有传言称，当地政府收入中，约80％来自房地产。
中国证券报记者在燕郊最大楼盘——上上城发现，售楼处看房人寥寥无几。记者询问几个正在聊天的售楼小姐得知，上上城（资料、论坛)第三季已经基本销售完毕，但目前仍余一些尾房可售，三居均价7200元/平方米，但必须一次性付款。“因为按照河北近期发布的限贷令，非本地人无法办理贷款，要不是这样，我们根本不会有房子剩下。”售楼处工作人员这样表示。
“燕郊楼市其实是跟着北京走。2008年的时候，这里的房价不过每平方米3000多元，今年年初最高的时候到过一万多，不过现在已经降到8千多，特价的户型7千多。”河北燕郊另一在售楼盘——天洋城（资料、论坛)售楼小姐的一番话，简单勾勒出了河北燕郊经济技术开发区的楼价走势图。
左右燕郊楼市变化的力量并不在本地，更多是在于北京地区的辐射带动。“本地人也有买房的，但最主要还是被北京的购房人炒起来的，因为我们离北京非常近。”售楼小姐直言不讳。
经过中国证券报记者的实地考察，从北京东三环国贸桥开车往东至燕郊不过30公里。如果不堵车，走京通高速、通燕高速至燕郊，全程不到30分钟。显然，紧挨北京的地理位置和房价相对较低的优势，成为了燕郊地产对北京人的宣传名片。而这些在地产调控的影响下已经开始动摇。
燕郊高端项目楼盘——东方夏威夷南岸（资料、论坛)售楼人员表示，“南岸一期3000多套房子5天之内便销售一空，燕郊市场好的时候1个月卖50套房子都很正常，现在能有几套就不错了。如果说之前成交率有70%，现在也就30%，还是受到了政策很大影响。”该人士很无奈地表示。该项目12月份将有新楼盘开盘，目前不用交纳任何费用就可登记排号。
位于两个售楼处之间的一家二手房中介门口同样门可罗雀。张贴栏上贴满了各种各样的二手房出售信息，记者刚刚驻足观看，便有一位站在门口招揽客人的中介上前热情询问是否买房。
据中介介绍，在今年4月，燕郊楼市曾随北京一起站在房价高点，不少楼盘价格都在万元以上。但之后国家出台调控政策，燕郊房价开始回落。此后区域房价曾经历小幅回升，不过今年8月开始，燕郊执行外地人首套首付五成的严格政策，燕郊房价不再继续上涨。9月末燕郊开始全面限外，房价再现下行压力。目前燕郊楼市价格较高点的时候已经下降超过30%，很多项目的一期都有二手房出售，而单价比售楼处的期房便宜600元左右，但依然鲜有成交。
限贷限外打击精准
在燕郊几乎所有售楼处里，展示项目设计的交通图都以北京为核心，围绕北京东延长线为卖点。显然，限贷和限外政策对北京购房人的排除，已经根本触及到了燕郊楼市的一根根基。
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实际上，早在9月29日地产二次调控新政出台之前，北京燕郊就已经出台对二套房停贷、外地人首付五成的政策。而在再次调控后，燕郊严格落实“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。这一政策效果可谓“立竿见影”，外地人由于不能提供当地收入证明只能全款购房，购房人群受到极大限制，原本严重依赖北京人购房的燕郊楼市迅速降温。
在位于燕郊中轴线迎宾路上的天洋城项目，中国证券报记者先后赶上了好几拨实地看房人，这些看房者大多来自北京，关注的焦点主要集中在能否办成贷款。“从项目前几期的买家来看，本地人和外地人基本上是对半开，所以限贷后对外地购房人的确产生了很大影响。”售楼小姐如是说。
全国房地产都在经历调控，但燕郊调控似乎较为严厉。除了限购令、限贷令外，本地人购房首付在一定条件下也需要支付四成。“由于实行责任制，房管局的人已经直接约谈地产商，对房价进行直接控制，以防止房价继续上涨。”售楼小姐直言。
“从9月底开始，外地人在燕郊购房就已经不能办理贷款。”中国建设银行燕郊分行信贷部经理向记者证实，目前限贷令没有限定明确的执行时间，因此还不能判断什么时候会取消。对于本地人贷款，目前通常按照首套房首付三成、利率9折，二套房首付五成、利率1.1倍执行。该人士表示，外地户口购房者如果能够在当地社保所开具在燕郊1年以上的纳税证明和医保证明，也可以进行贷款。
正是这种纳税证明和医保证明，成为了外地人能在燕郊购房贷款的唯一渠道，也开始有人打起了这方面的“擦边球”。燕郊当地一家房地产中介的客户经理告诉记者，“有渠道”弄到1年以上的纳税证明和医保证明，不过需要缴纳办理费15000多元。当记者问到这15000元的费用是用做什么时，该人士笑言“这是走关系的内部机密。”在另一个由当地开发商建设的大型地产项目售楼处，销售人员同样告诉记者，可以花一些钱办理这样的纳税和医保证明。不过他表示，“不能保证一定办到。”
在走访的过程中，中国证券报记者发现，大多数开发商仍不敢轻易给外地购房人任何承诺，贷款问题暂时仍是非本地居民购房难以逾越的障碍。不过某项目的售楼小姐还是提出了所谓的“缓兵之计”。据她介绍，该楼盘如果现在签约，可以先按照50%付首付，剩下的余额可以等到政策松动时，再办理贷款。目前可以不急于办理贷款，开发商也不会催缴剩余款项。“先付一半的钱，房子就成您的了，这不是没办法的办法嘛。”
开发商存幻想 购房者观望
在限贷令和限外令的影响下，燕郊楼市发生了趋势性的变化，而开发商和购房人的预期也出现了转变。
走访中，不管是开发商还是中介，都感觉到政策带来的巨大压力，他们幻想未来政策松动；同时，仍然希望城市规划和发展能够吸引购房者。
一位当地开发商建设项目的销售人员表示，“政策只是暂时的，肯定会有松动。目前开发商也在努力跟上面沟通。”他表示，目前燕郊的电话号码区号要统一改为010，跟北京一样，车牌也可以上成“京字牌”，而规划的轻轨可以跟通州接轨。再加上通州城区的规划都在进行中，对燕郊的城市发展和房价肯定有带动作用。“因此目前的价格还是很合适的。听说燕郊还要变为地级市，到那个时候房价就不止这个价了。”当地的地产中介人士试图说服购房者“抄底”。
与开发商和中介的“忽悠”相比，不少购房人则直接表达了对燕郊房价走势的看跌观点。一些看房人表示，由于政策频频出台，成交量大幅下降，将会影响到未来的房价走势，开发商“撑不住了”可能会降价。
在走访中，记者还偶遇到一位号称是本地人的“炒房者”，他悄悄告诉记者，“最好先不要出手，再等等看，价格还会再降。”
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业内人士指出，如果燕郊楼市的相关政策在年内不出现松动，那么近期该区域部分新盘价格跳水将带动区域房价回到2009年初的水平，而这也将成为全国一个小区域市场受到调控影响极明显的案例。
限购令下深圳投资客转战周边城市
□本报记者 万晶
深圳楼市严厉的限购令，瞬间逼退了众多炒家，一些被限购的买家不得不重新寻找投资路径，不限购的东莞、惠州等周边城市因此得利，与深圳接壤的城区楼盘也纷纷瞄上深圳资金。
周边楼盘意外火爆
东莞、惠州的不限购政策吸引了众多深圳买家，尤其是高端楼盘成为资金追捧对象。位于东莞凤岗的三正·卧龙山将推盘计划提前到本月中旬，其原计划是明年才推出的50余栋独栋别墅提前入市。东莞的高档楼盘中信御园（资料、论坛)、大朗碧桂园、鼎峰尚境、绿茵·温莎堡、三正·卧龙山等也将借机大量推盘，预计未来两个月新增独立别墅近200套，双拼、联排别墅新增供应量更多。
东莞市凤岗镇现有三大在售楼盘中，“十一”之后各盘都有数百套的成交量，其中大运城邦成交客户中深圳客户占了九成以上、祥利上城成交客户中深圳客占七成，即使是三正·卧龙山，深圳客的购买量也占了三成。大朗碧桂园项目负责人表示，黄金周后深圳人的上门量至少上升了20%。
惠州楼市近期成交量也呈上升趋势，深圳客成为异常活跃的一个群体，环境稀缺和成熟区域的楼盘是深圳客比较集中的地方。惠州豪宅项目雅居乐白鹭湖销售人员表示，7至9月份，深圳客占该楼盘总体成交客户的40%左右，国庆后深圳客的比例明显上升，已经超过了50%。第三套房停贷的政策实施后，很多深圳客在惠州买房选择一次性付款。
早在国庆期间的秋交会上，由于限购，已有不少投资客关注东莞、惠州、中山等地的项目，开往周边城市楼盘的看房车络绎不绝，场面相当红火。东莞光大地产副总经理俞韶毅认为，深圳到东莞市区及各镇区的交通在不断完善，深圳的限购令限制了投资客买房，东莞应该转而成为他们的首选。
限购令产生挤出效应
尽管国庆前出台了全国范围的楼市调控政策，深圳周边城市的房地产市场变化并不明显。虽然本地刚性购房者热情大减，外地投资者却兴趣大大提高，导致周边城市房价相当坚挺。
东莞地产界知名人士韩庆发表示，深圳人投资东莞的房产通常是高端的稀缺资源型项目，同时也主要集中在凤岗、常平、塘厦等与深圳相邻较近的镇区，城市中心区、轻轨沿线等也有不少深圳投资客光顾。
东莞中原地产市场研究部经理车德锐认为，2007年深圳投资客主要是在东莞市场上寻找短期投机获利机会，如今则是一种被动行为，需要等待回报的周期更长，主要关注楼盘的本身价值，而不是短期价格涨跌，别墅的稀缺性正好满足了资金的保值需要。车德锐还表示，除了深圳人，之后遭遇限购的广州人也开始关注东莞楼市，相信广州炒楼资金也会进入东莞。
对于珠三角二线城市会否出台限购令，业内人士分析，可能性不大，目前出台限购令的城市都是近两年楼价上涨特别猛的一线城市，珠三角二三线城市楼价虽有一定涨幅，但相对其他城市并不高，就目前的房价和收入比来看，房价也相对合理。
不过，惠州市房产管理局负责人表示，惠州目前没有对外来购房者设置限制规定，但是反对恶意购房，如果一次性购买10套以上的，就需要向房产部门写出书面说明，解释购买的原因。
进入成交淡季 10月北京租金回落
□本报记者 于萍
调控政策促使部分业主将房源转向租赁市场，又恰逢进入了年底的成交淡季，北京10月份租赁市场交易量和租金均出现了下跌。
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我爱我家数据显示，10月份北京租赁市场交易总量继续出现下跌，全市月租金价格同样持续回落。租金价格环比9月微降了0.21%，为每套2871元/月，但同比去年同期的每套2503元/月仍上涨了14.7%。10月份，城六区的成交总量占全市成交的78.62%，其租赁均价达到了每套2970元/月，环比微降了0.4%，较去年同期上涨14.27%。10月份租赁房源的供应数量环比上升了约1.3%，而客户的需求数量则相比下降0.48%，整体市场供需比为1.28：1。
北京中原地产人士表示，由于买卖市场需求的减弱，部分业主将房源转到了租赁市场，使得租赁市场供给增加。不过目前租赁市场新增租赁需求不明显，从而引致租赁成交量的下降。目前业主和客户的心态也发生变化，议价空间增加，租金价格则出现了微幅的下滑。
业内人士指出，10月份以后，北京各大高校的毕业人群将陆续走出校园出外租房居住，还有一些来自外地的求职人群也将陆续进京，新增租赁需求仍将存在。此外，在调控政策加码的影响下，10月份买卖市场走势不定，或将引致买卖市场部分人群观望，从而暂时转至租赁市场。但临近岁末，即将迎来一年中租赁市场的相对淡季。预计第四季度租金价格和成交量都将会出现一定的下滑，但是具体的调整幅度要以市场中需求和供给的变化情况而定。
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