炒房炒成房东 深圳投资客急转型售转租谋出路

楼市新政密集出炉吓阻投资客。近日，记者从多家中介的一线门店了解到，失去交易价格支撑，部分二手房源的溢价空间放大，部分房源的最大议价空间已达10%，同时，“售转租”同比增两成。业内人士分析认为，一些高位持有的投资客们纷纷改变策略，以“售转租”来保持观望的态度。
投资客“潜伏”做房东
“这是半岛城邦（资料、论坛)二期一套158平方米的单位，9月业主要价是400万，如今改为370万，而且在这个价位上还可以和业主进一步商量。”记者从世华地产蛇口一地铺了解到，在双限令的背景下，虽然市场上并没有出现楼价普降的局面，但是有个别业主已经开始让步了，一些炒作过甚的单位最大议价空间已达10％。
记者从景田、后海等片区了解到，部分之前涨幅较大的楼盘放盘价格已出现松动，出现了10％～15％左右的下降。
深圳二手房市场持续第三个月成交量下降，而价格上的低迷，还迫使许多找不到合适时机“脱手”的炒房者“由售转租”。“炒房炒成房东”的故事开始上演。
世华地产统计资料显示，10月份后半个月业主选择“由售转租”的情况环比上涨了一成左右。业内人士表示，目前市场压力一方面来自于房价趋势看跌、购房者预期分化所导致的预期收益难以兑现；另一方面是加息、提高首付而累计的成本增加，购房者更加理性，成交周期拉长，促使部分业主选择通过出租来缓解投资的压力，同时等待市场的回暖。
世华地产市场研究部总监肖小平分析，业主担心卖了之后无法再次购买，会成为近期惜售的主要原因。不排除近期还有一些投资客也在观望接下来政策会否松动，期望可以更高价格出售，加之看好限购之后租金的长线涨势，所以短期内会选择以租代售。
转售为租比例上升两成
“现在业主个个‘不差钱’，买家又想趁新政还‘热乎’时杀价，哪个业主愿意在这个时候卖楼”。昨日，记者从中原地产景田一地铺经理了解到，近期“售转租”风盛，近期整体市场放租盘大概已增加一成左右，其中表现最为明显的是景田板块，增幅为10％～20％之间。主要是部分业主在观望一段时间之后，发现房价没有明显下降而决定继续持有，因此转售为租。
美联物业全国研究中心主任徐枫认为，转售为租的物业与城市、楼宇状况和业主经济能力有直接关系。根据美联物业的数据，总体而言，北京和深圳，相对于广州和上海，转售为租的放盘比例低。同时，精装房转售为租相对于毛坯再装修的比例高。
“就深圳地区而言，关外转售为租的比例高于关内。与9月底新政出台前相比，转售为租的比例现在上升了两成。例如龙岗龙城地区包括天健现代城（资料、论坛)、风临国际、依山郡、锦绣东方，布吉的可园、左庭右院（资料、论坛)，坂田的万科城、横岗的中海大山地（资料、论坛)；宝安的龙华城投七里香榭（资料、论坛)、西乡的圣陶沙骏园、宝安中心区的御景湾（资料、论坛)等，都算典型代表。”徐枫表示，关内与9月底新政出台前相比，转售为租的比例上升了一成。其中，四房～五房单位占的比例突增，放盘月租金一般在6000～20000元之间。罗湖转售为租的物业主要集中在多层。福田集中在某些高档住宅，例如万科金域蓝湾、擎天华庭等。南山与其他两区相比，转售为租的物业比较分散，但300万元以上的物业，业主心态很强，基本上暂时封盘不卖。盐田转售为租的比例较高，与9月底新政出台前相比，增加了三成。因为该区很多楼盘在一手楼时，已是带装修的小户型单位，也使得转售为租相对便利。
租金继续保持小幅上涨
租盘的增加却没有令整体租价出现下调。
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很多在华强北上班的白领居住在下梅林，这里的租赁市场较为火爆。记者从近期租赁市场的挂牌价比较来看，这里的租金价格较上月略有上涨，幅度从5％～10％不等。租住在下梅林金梅花园的詹先生近日收到了房东的涨价通知，一套88平方米的三房月租从2400元涨到了2550元，周边户型也有不同幅度的上涨。
深圳旅游和地产研究中心主任宋丁表示，深圳的住宅租金年底上涨是无法抵挡的趋势。目前是处于一个过渡性的“真空体”，因为投资客在严厉的限购令政策中被撤走了，而刚性需求的购房者却无能力购房时，只有采取租房。就现在来看，国家政策一定会继续贯彻实施下去，因此在2010年最后两个月里，不会取消改变，而深圳整个住宅的租金将会有个明显的上升。
三季度是深圳租赁市场的传统旺季。统计表明，住宅租赁均价为40元／平方米，同比上涨11．1％。除龙岗环比基本持平外，其余各区都有不同程度上涨，其中涨幅最大的是南山区。
梅林一村一家中介地铺经理告诉记者，虽然现在住宅租金比较平和，但限购令使得很多无房的人必须去租，这样房价一定会涨起来。现在好像看似价格平稳，但过一两个月租金一定会涨价。
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