玲珑山：80户用一部电梯 与火车道过密

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项目名称：中建·玲珑山（资料、论坛)
售楼电话：010-57618888
楼盘区位：朝阳京通快速路传媒大学南500米(珠江绿洲（资料、论坛)南侧)
参考均价：待定
最新动态：中建·玲珑山11月中下旬开盘，此次推出项目南侧5、6号楼，300余套房源，户型为45平米开间、65平米一居，均为平层，层高3.1米，精装修，均价待定。项目为商业立项，50年产权，民用电费，天然气入户，2011年9月封顶。
易观点： 目前很多商业立项的楼盘都打造成LOFT出售，买一层得两层，以此来“掩盖”产权上的缺陷，而纯新盘中建玲珑山同为商住房，层高仅为3.1米，同时突出高端品质，区域内既有低价LOFT又有远洋新悦这样的平层，区域内竞争较大。
买房者说
血里带风：看样子玲珑山要比远洋新悦贵呀
玲珑山售楼处弄的和别墅似的，看来就是要走高端了，销售强调国企做事“1就是1”，现在没有参考价，不过听语气估计要比新悦贵了，“那种地段实际成交价都2万了，还是毛坯房”，估计玲珑山在2万以上，2万2左右吧。
李小熊：周边稀缺的小户型 有投资潜力
这个项目除了产权是50年，其他的都和住宅一样，电费是民用的，还通天然气！厨房和卫生间都是独立的，周边基本是大户型房源，有同事住珠江绿洲，这边的租房需求很大，租金也高，传媒大学那精装一居室应该不愁。
163新盘评测指数 73.6分



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价格指数-总分：75分
价格：以2万的均价做参考，品质稍差的乐栋300（资料、论坛)、位置稍差的北京像素精装LOFT约22000，性价比偏低 70分
租售回报比：珠江绿洲（资料、论坛)精装64平一居租金约3400元/月，65平一居总价约130万，预计32年收回成本 80分
周边二手房：附近的珠江绿洲二手房均价将近2.2万元，64平主力一居约140万/套，和项目水平相当 75分
硬性指数-总分：70分
交通：临近八通线传媒大学站和京通快速路，交通便捷，但双桥区域堵车现象较为严重 75分
配套：周边整体环境尚不成熟，各项配套较为落后，南侧临近火车道，有噪音污染 65分
楼盘指数-总分：76分
户型 45-138㎡户型，适合投资和自住，大开间、短进深，使用率偏低72%左右 78分
绿化、容积率：绿化30%，容积率2.6，打造台地立体式景观组合，低密度商住房，景观设计属五环外楼盘上乘 80分
产权：项目为商业立项，50年产权，民用电费，天然气入户，独立卫生间和厨房设计 70分
区位及交通——临近八通线传媒大学站 地处堵车圣地

中建玲珑山区位图 临近地铁八通线传媒大学站
区位：项目位于朝阳京通快速路传媒大学南(珠江绿洲（资料、论坛)南侧)，距离地铁传媒大学站直线距离约1公里、双桥站2公里，项目东侧800米即是商住小户型乐栋300（资料、论坛)。
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公共交通：5站地到国贸——小编从国贸出发，坐地铁前往项目，经过5站地到传媒大学站，如果其中不需换乘八通线就更快了，不过赶上早晚高峰，八通线“堵人”确实让人头疼。
如果坐公交到项目，需要费点劲，只能坐到地铁站旁边的梆子井下车，穿过二外学生公寓向南，过通惠河南行200米路西就是项目售楼处，路边有指示牌，不过第一次去并不是很好找。
自驾路线：有车的朋友走京通快速是目前最好的路线，如果从项目前往国贸方向，只能从双桥走，不过这里也是堵车圣地，如果走主路还需要5元的过桥费。
未来改善：项目东侧紧邻茶家东路，据销售人员介绍，根据北京市的规划，北向将跨过京通路，至朝阳路，最后通到朝阳北路，南向将与两广东延线相连；项目南侧的北花园街，东侧与双桥路相连，西侧将打通至东5环。随着城市的发展，利好交通的因素将会越来越多。
配套及产品——整体环境较差 车位、电梯紧张 距离火车道过密

距离项目较近的大型配套——国泰商场
整体环境：周边整体环境较差，再往南走是城中村；目前附近仅有两三家不错的餐饮配套，较近的是双桥的国泰，有银行和不错的卖场。
内部设计：园林设计成45厘米的台地起伏，四个主题景观；同时内部人车分流，东西门可进入地下车库，南门专供机动车驶出，这在商住项目中是比较少见的。
区域楼市：项目和乐栋300距离仅500米，同为商住房，乐栋300的45平总价90万，精装修，民用水电，不足的是乐栋300（资料、论坛)有4.5米、4.6米、4.9米多种层高，只有4.9米的舒适度不错。
项目定位为高端精装公寓，销售人员也不时和远洋新悦相比，远洋新悦在管庄地铁附近，一期的成交均价约19000元，几种户型都较为实用，性价比较高。因此项目怎么定价似乎成了竞争力最重要的环节。
缺点汇总：项目附近没有公交线路，去菜市场要坐超市的班车去；公布的容积率为2.0，实际上项目的占地面积(52011平米)和建筑面积(137308平米)相除，结果是2.6,公布的容积率上有水分；实际车位不到一半，是目前新盘中比较差的；项目每栋楼2-3部电梯，每层10-18户，大约是70-80户人用一部电梯；即将开盘的5、6号楼，在项目的最南端，距离火车道仅70米，虽然有民房做屏障，不过几乎起不到隔音作用。
产品与户型——适合投资户型 使用率过低 首付最低47万
户型介绍：项目待售户型为45平米大开间、65平米一居、86平米二居、114-138平米三居，均为平层，层高3.1米，此次推出的是5号楼、6号楼的45平、65平户型，不足的是实际得房率仅为72%左右。

A户型 1室1卫1厨47.00㎡
推荐1：A户型 1室1卫1厨47.00㎡，开间设计，独立卫生间和厨房设计，厨房为明厨，开间为飘窗设计，飘窗面积为赠送。

B户型 1室1卫1厨65.00㎡
推荐2：B户型 1室1卫1厨65.00㎡，纯南向设计，独立一居室，客厅和主卧均带飘窗，同为赠送面积，独立卫生间和厨房设计，厨房为明厨，大面宽，小进深，采光效果好。
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C户型 2室1厅1卫1厨88.00㎡
推荐3：C户型 2室1厅1卫1厨88.00㎡，纯南向设计，独立两居室，客厅、主卧均带飘窗，同为赠送面积，独立卫生间和厨房设计，大面宽，小进深，采光效果好。
购房成本：如果按2万元的均价计算，最小的两居室47平米总价94万，最低首付50%为47万，最长贷款期10年，月供为5035元，65平户型总价130万，最低首付65万，月供7000元。
同区同类盘PK
中建玲珑山优点：
临近八通线传媒大学站和京通快速路，交通便捷
项目自身配套2000多平米商业面积，弥补周边不足
低密度商住房，景观设计属五环外楼盘上乘
45-138㎡户型，适合投资和自住，大开间、短进深
国企开发商、物业同为中建物业，品质有保证
乐栋300（资料、论坛)优点：
临近地铁和快速路，交通比较便利
周边房源租金较高，投资价值较高
虽然是商业立项，项目水电均为民用，持有成本较低
地处CBD东扩延长线上，未来区域升值潜力较大
中建玲珑山缺点：
地处五环外，周边商业、餐饮配套比较少
大约是70-80户人用一部电梯，车位同样不足
距离火车道仅70米，期间的民房几乎起不到隔音作用
项目附近没有公交线路，去菜市场要坐超市的班车去
2011年9月封顶，交房时间待定，购买入住时间差距大
乐栋300缺点：
地处五环外，周边商业、餐饮配套比较少
4.5、4.6米的层高会显压抑，户型设计有碍办公需求
项目为40年产权商住房，曾为数年的烂尾楼
仅为2栋楼，体量小，内部几乎没有景观设计
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