新政出台满月 二手房市场两极分化明显

9.29新政出台至今已满月，调控作用初显，十月份媒体纷纷报道京城楼市提前进入“寒冬”，九月份出现的回暖迹象并没有带来“银十”效应。麦田房产市场研究部数据显示，总体来说，十月份二手房成交均价与九月份持平，并没有明显下滑。细看各区域的成交情况，可以看出以下两个突出表现：
工体、朝阳公园等热点区域价格依然坚挺，高端群体未受新政影响
麦田房产统计数据显示，十月份工体、朝阳公园、万柳、国门等地理位置优越或有学区优势的区域，成交均价与九月份相比，有0.2万/㎡—0.6万/㎡的小幅上扬，成交量也有所上涨。这些区域的共同点是，地理位置优越，靠近城中心，买家多为高收入群体，改善型自住和投资居多。
麦田房产工体区置业专家介绍，九月份工体区二手房成交均价在3.5万/㎡，十月份已上涨至4万/㎡，成交量也大幅上扬翻了四番。麦田房产置业专家介绍，工体区在5-8月份二手房市场比较平静，因为当时新政刚出台，买卖双方均持谨慎观望心态。九月份的轻微回暖，带动了一批人的“跟风”购买，导致十月份成为一个释放期，成交量翻番增长。
工体区处于东城区繁华地带，区域内多大标的楼盘，多受到商界、政界和演艺界等高端群体关注。这类人群购房多一次性付款，首付几成、贷款利息上调或下降基本不关注，所以9.29新政的出台对工体区二手房的交易并无影响。
购房者的增多，导致区域内业主心理价位提高，以“万国城MOMA”为例，一套15层304平米的四居挂牌价为1600万，顶层同样面积和户型的一个房源，房东接着叫价1700万。
同样情况的还有朝阳公园区域，麦田房产朝阳公园店经理张超介绍，十月份朝阳公园区二手房成交均价比上月上涨了0.3万/㎡，成交量翻了一倍。朝阳公园区域内，形成了固定的高端客户群，很多客户买卖也都在本区域，所以连单较多。往往一个客户的签约，会带动后续几个交易的形成。麦田房产置业专家透露，十月份一位客户以600万购进嘉和丽园（资料、论坛)一套296平米的四居，接着便以800万卖出，买卖双方均未关注政策变化，不管投资或自住，交易迅速。
上地、丽都等潜力区域适逢价值低谷，刚需群体摇摆不定
麦田房产统计数据显示，十月份，上地、亚北、丽都、奥运村等区域，成交量和成交均价均比上月有所下降，降幅在0.2万/㎡-0.4万/㎡，成交量与上月持平或略微下滑。这些区域分散在京城三、四环周边，交通便利，有升值潜力，多受刚需群体关注。因为刚需群体受资金影响较大，所以这些区域在新政出台后二手房市场有较大变化。
十月份上地区二手房成交均价为2.4万/㎡，比九月份下降0.3万/㎡,是上地区近段时间来的最低成交价。九月底出台的新政，对上地区二手房市场影响明显。麦田房产置业专家了解到一些买家目前坚持观望态度：一些买家看到新政出台，感觉政府调控力度在逐渐加大，想再观望等价格进一步降低；一些买家感觉政策不是很明朗，想等政府把政策全部出台落实后再决定出不出手。这些想法使得一些准备出手的“刚需”，重新选择继续租房观望。
买家的犹豫也影响了卖家，一些业主纷纷调价，如“西山华府”一套173平米的三居室，九月份售价为650万，目前业主已下调至630万。目前算是上地区的价值低谷， “中海枫涟山庄（资料、论坛)”、“当代城市家园（资料、论坛)”成交价为2.2万/㎡，实为少见的低价，此时出手，绝对超值。
同样受到新政影响的还有丽都区域，目前区域内的买卖双方都持观望态度，十月份成交量环比下降14.8%，成交均价为2.6万/㎡，比上月下降0.3万/㎡。
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麦田房产置业专家分析，此次房贷政策的调控对首次购房的年轻人影响较大，因为利率上调，90平米以下的首付款可以比90平米以上少付10%，使得之前一些有意向购买小两居的刚需群体开始把注意力转移至一居室。
麦田房产总经理助理王奔建议，国家出台的一系列调控政策，是为了房地产市场的平稳健康发展。政策的出台会影响一部分业主和客户的利益，也会在短期内影响二手房市场，但从长远来看，对二手房市场的发展仍是有利的。买卖双方仍应结合自身实际，确定买进或卖出，刚需群体更应在价值低谷期抓住机遇，及时出手。
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