上海5年成交9栋亿元别墅 多数成为"收藏品"

高端别墅给人的印象素来低调、神秘。在近五年间，沪上悄然成交了9栋亿元级别墅。亿元级别墅并不是易流通的投资品，而是被富豪作为‘收藏品’珍藏。随着自然资源日益稀缺，未来受供求关系影响，高端别墅价格可能进一步上涨。
9栋别墅成交过亿
2002年，上海诞生首个亿元别墅，当时市场为之哗然。如今，更多的亿元别墅低调诞生，最新统计数据让人们初识这些“新科”亿元别墅。

佑威房地产研究中心联合楼市专评网最新研究数据显示，自2005年至2010年10月31日，上海高端别墅市场一手成交总价在1亿元以上的有9栋，分属于4个项目。
2005年5月，上海第二个亿元别墅、位于长宁区清溪路西郊国宾馆附近的檀香别墅（檀宫（资料、论坛)）诞生，总价为1亿元，成为当时顶级别墅的标杆。记者了解到，该项目18栋别墅目前已全部售罄，要拥有只能看是否会有二手买卖的机会，且价格恐怕也今非昔比。
在近五年别墅成交TOP10中，有4席出自松江畲山板块，4席出自浦东张江板块，还有2席均位于老别墅区。除檀香别墅外（资料、论坛)，其余面积均在700-900平方米之间，单价在12万-17万元/平方米之间。搜房网数据显示，TOP10中的5个项目为纯独栋别墅项目，容积率都小于0.3，绿化率在40%~85%，单栋最大占地40亩。
总价第一、单价第二的别墅出自浦东张江的华洲君庭（资料、论坛)（总价1.29亿元、单价14.54万元/平方米），而单价第一、总价第二的别墅出自松江畲山的畲山高尔夫别墅（单价16.86万元/平方米、总价1.28亿元）。
在楼市调控期的10月份，华洲君庭成交了今年首个亿元别墅，总价1.15亿元、单价13.5万元，总价与单价均排名第四。该项目在中外环间，有平均每栋5亩的占地面积，21套独栋别墅户户有大面积花园、游泳池、按摩池以及豪华装修。
另外，在上海唯一的依山资源畲山度假区内，畲山高尔夫别墅精心营造上海唯一森林丘陵型生态高尔夫别墅区，总占地面积2200亩，绿化率达到70%。项目内设有占地1700亩18洞72杆国际锦标级高尔夫球场。
多数成为“收藏品”
“开发商在拿一块土地的时候，对未来三到五年的市场环境肯定会做详细的分析及预判，通过对土地自身的客观情况分析及计划上市销售时期市场供求关系的预测等等综合因素来决定最终要打造的业态形式及建造标准。”万源城御溪相关人员表示，会关注亿元级别墅的客户都是社会上的成功人士，以境内外一些知名企业的总裁或商人居多。
绿城玫瑰园客户经理周玲表示，绿城玫瑰园（资料、论坛)的客户很多是私营企业的老板，境外人士也逐年增多，多是外籍华人，80%的客户会自住，“2500万-3000万元的别墅作为投资的占比会多一些，绿城玫瑰园（资料、论坛)别墅两年来成交20套近亿元的别墅，通过与业主沟通可知，市场波动对他们不存在较大影响，他们多数会自住收藏，或作为家业留给子女。”
楼市专评网主编、佑威执行董事黄志坚表示：“上海诞生越来越多的亿元别墅不是偶然，高端别墅并不受短期楼市波动影响，与上海这座城市在全球范围的经济地位有关。”
黄志坚介绍，上海亿元级别墅从2002年畲山脚下的上海紫园拉开序幕，这是上海这座城市高端住宅进入发展新阶段的一个重要标志。在2005年5月，檀香别墅的亿元成交使高端别墅豪宅又有了新一轮的发展。
万源城御溪相关人员表示，由于高端别墅的高标的，一定程度上抑制了它的流通性，所以购买此类物业的买家纯投资需求的甚少，多是希望居住环境能匹配他们的财富和身份地位。
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“也有买家因为出于资产保值的考虑将顶级别墅作为长期投资，甚至但它的供应却十分有限，价格主要由供求关系决定。”他强调。
中原豪宅六部区域经理徐子晴表示，高端别墅的拥有者很少会转手买卖，市场真正流通的很少，“现在手上正在经办的一套世茂山庄的别墅是一位中国台湾珠宝商的，该珠宝商将生意从国内转回台湾，因为决定举家搬回台湾，不想被多处房产琐事烦扰才会出售。不过，二手物业往往比一手价格低30%才会有市场。”
德佑代理部分行经理蔡怡也表示，一般高端别墅中成交价格在6000万-10000万元的别墅居多，价格越高的别墅成交周期可能越长，买家多比较繁忙，并要求保密，一般先由助理代为选择，在慎重考虑决定购买后基本不会再转手，除非是因为想置换更豪华、更具收藏价值或者比原来更适合的。
更多亿元别墅涌现
佑威及楼市专评网最新研究报告称，上海未来的亿元别墅将主要在青浦的朱家角、松江的畲山、浦东的张江产生。
黄志坚认为，顶级别墅有以下几个基本特征：一是坐落在城市最佳的自然环境或人文环境内。上海是山水环境资源稀缺的大都市，山和湖的自然生态环境资源旁诞生了像上海紫园、畲山世茂庄园这样的亿元级别墅，西郊和东郊国宾馆旁诞生了檀香别墅和华洲君庭这样的亿元级别墅。
二是市场定位清晰，定位自己的服务对象，更加注重安全性、私密性以及更加专业、人性化的管家服务模式，几乎都配置了包含高科技的智能化安保系统。
未来，占有更多的城市自然资源、项目规划建造更符合国际化功能，依然是高端别墅在市场中享有标杆地位的重要考量依据。
周玲表示，并不是所有的开发商都能打造亿元别墅，亿元别墅对开发商的品牌实力、别墅建筑开发经验等综合能力都有非常高的要求，打造顶级居住生活品质的别墅是绿城的一贯作风。据透露，绿城玫瑰园后期将推出近2000平方米的庄园大宅，占地5-8亩，价格预计在1.2亿元/栋。
数据显示，截至2010年10月31日，目前在官网上公示的面积超过1000平方米的别墅，上海已有16幢，其中预计售价达到亿元的仅有2幢，在8000万-10000万元之间的有1幢，其余13幢在8000万元以下。
面积在600-1000平方米的别墅达到171幢，预计售价达到亿元的有7幢，占比约为4.1%；预计售价在9000万-10000元之间的“准亿元别墅”有26套，占比约为15.2%；预计售价在8000万-9000万元的有8幢，占比约为4.7%；其余占比为76%，目前售价在8000万元以下。
其中预计售价最高的2栋亿元别墅面积超出1200平方米，一幢位于浦东张江的华州君庭，一幢位于青浦朱家角占有湖景资源的江南华府。据悉，江南华府拥有游艇俱乐部，豪华装修了专门的品酒、雪茄房。可以预见，过亿元、大面积的别墅，在功能的规划上，将在原有亿元别墅的基础上有很大升级。
目前，多数亿元别墅有广阔的私家花园、下沉式庭院，室内拥有恒温泳池或室内外双泳池、家庭影院、健身房、按摩浴缸、客厅、正餐厅、家庭厅、图书室、中西式双厨房等，装修标准为1万元/平方米起。
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